정부가 4일 마련한 "건축법 시행령및 시행규칙"개정안은 재산권 행사에
제약을 받아온 다가구주택 소유자들의 해묵은 민원을 해소하기 위해 마련
됐다.

그동안 다가구주택 주인들은 각 가구별로 구분등기가 안돼 자유롭게 팔지도
못했고 임대주택사업자 등록을 하려고 해도 다가구주택을 단독주택으로 보는
건축법때문에 여러가구가 사는 다가구주택을 5채 이상 보유하지 않는한 불가
능했다.

그러나 이번 조치로 다가구주택내 각 가구별로 소유권이 인정되기 때문에
독립가구수가 5가구 이상이면 다가구주택을 1채만 소유해도 임대주택사업자
등록이 가능하게 된다.

개정안 내용을 일문일답으로 짚어본다.

문) 다가구주택과 다세대주택의 차이점은.

답) 다가구주택은 단독주택에 포함돼 구분등기를 할 수 없다.

따라서 임대는 할 수 있지만 각 가구를 분리해 사고 팔 수 없으며 건물전체
단위로만 매매가 가능하다.

반면 다세대주택은 공동주택에 포함된다.

즉 가구별로 구분등기가 가능하고 건물중 일부만 떼어내 사고 팔수 있는 게
다가구주택과 다른 점이다.

문) 다가구주택을 다세대주택으로 용도변경하려면 어떤 절차를 거쳐야 하나.

답) 일단 관할 시.군.구청 건축과에 가서 건물 용도변경을 신청, 건축물대장
에 기재된 내용을 "다세대주택"으로 바꿔야 한다.

그 다음에 등기소에 가서 각 가구별로 구분등기, 소유권을 인정받으면 된다.

문) 이번 법 개정으로 모든 다가구주택을 다세대주택으로 용도변경할 수
있나.

답) 그렇지 않다.

다가구주택내 각 가구를 분리하는 벽체 두께가 다세대주택의 방화벽 기준인
19cm를 넘지 않으면 용도변경이 불가능하다.

다만 건물을 개보수해 이 기준에 맞추면 다세대주택으로 바꿀 수 있다.

또 애초에 지자체나 토공, 주공 등이 단독주택지로 분양한 땅에 지어진
다가구주택은 다세대주택으로 변경할 수 없다.

택지 공급의 본래 취지에 어긋나기 때문이다.


문) 다가구주택을 다세대주택으로 바꾸면 1가구 다주택자가 되는지.

답) 그렇다.

다가구주택은 1채의 주택이지만 다세대주택으로 바뀌면 여러채의 주택을
보유하게돼 집을 팔 때 1가구 1주택자에 대한 양도소득세 공제혜택이 없어
진다.

따라서 집을 팔기 위한 목적이 아니라면 굳이 다세대주택으로 용도변경할
필요는 없다.

문) 다세대주택으로 용도변경하면 임대사업자 등록을 할 수 있는지.

답) 가능하다.

구분등기한 결과 5가구 이상이 되면 임대사업자로 등록할 수 있다.

이럴 경우 사업자 등록후 5년이상 임대한 후 팔면 양도소득세를 1백% 면제
받는다.

또 각 가구별로 전용면적 18평 이하면 임대사업기간동안 재산세를 50% 감면
받고 종합토지세도 분리과세된다.

문의:건설교통부 건축과

(02)500-4131~2

< 송진흡 기자 jinhup@ >

-----------------------------------------------------------------------

[ 용어설명 ]

<> 다가구주택

다가구주택은 지난 90년 정부가 도시 주택난을 완화하기 위해 도입한 주택
형태다.

분양이 아닌 임대전용이며 주택내 가구수가 2~19가구로 제한된다.

그러나 건축법상 단독주택에 포함되기 때문에 각 가구별로 구분등기가
불가능, 각 가구를 분리해 사고 팔 수 없으며 건물전체 단위로만 매매가
가능하다.

각 가구별로 별도의 방과 부엌, 화장실, 독립된 출입구를 갖춰야 하며
연면적 2백평 이하, 3개층 이하라는 건축요건을 충족시켜야 한다.

지난해말 현재 전국적으로 26만채가 건립돼 1백22만4천62가구가 거주하고
있다.

다세대주택은 다가구주택과 달리 공동주택 범주에 속한다.

이에따라 가구별로 구분등기가 가능하고 건물중 일부만 떼어내 사고 팔 수
있다.

건립가구수 제한은 없지만 층수(4개층 이하)와 연면적(2백평이하)제한은
있다.

현재 12만동에 80만 가구가 거주하고 있다.

-----------------------------------------------------------------------

[ 다가구.다세대.연립.아파트 구분 ]

<> 다가구주택

-주택형태 : 단독주택
-건축기준 : 19가구 이하, 연면적 2백평 이하, 3개층 이하
-분양 : 불가 -> 허용

<> 다세대주택

-주택형태 : 공동주택
-건축기준 : 연면적 2백평 이하, 4개층 이하
-분양 : 분양가능

<> 연립주택

-주택형태 : 공동주택
-건축기준 : 연면적 2백평 이상, 4개층 이하
-분양 : 분양가능

<> 아파트

-주택형태 : 공동주택
-건축기준 : 5개층 이상
-분양 : 분양가능

( 한 국 경 제 신 문 1999년 3월 5일자 ).