정부가 20가구미만 연립주택과 다세대주택에 대해서도 재건축사업을 허용
함에 따라 "미니 재건축사업"이 크게 늘어날 전망이다.

또 재건축사업의 길이 막혀 집값이 제대로 나가지 않았던 19가구미만의
낡은 연립주택및 다세대 매매가격도 이를 계기로 상승세를 탈 전망이다.

3일 건설교통부와 관련 업계에 따르면 서울지역에서만 재건축사업의 대상이
될 수 있는 20년 이상된 19가구미만의 연립주택과 다세대주택은 대략 12만여
가구로 추산된다.

이번에 건교부가 연립주택등에 대한 재건축사업의 물꼬를 터준 것도 해당
주택의 거주자들이 재건축민원을 계속해서 제기해온데 따른 것.

이같은 점을 감안하면 이번에 개정된 주택건설촉진법 시행령이 발효되는
상반기중부터 미니 재건축사업이 활기를 띨 것이 확실시된다.

<>현황 =서울지역의 경우 지난 70년대 중반~80년 초반사이에 주택난 해소를
위해 연립주택과 다세대의 건축을 장려해왔다.

강남일대와 구로구 구로동, 관악구 신림동 봉천동일대, 은평구 불광동의
연립주택들이 이때 집중적으로 지어졌다.

20년이상된 연립주택이 특히 많은 곳은 강북지역의 미아동 성북동, 강서구
의 화곡동 내발산동, 강동구 천호동등 주택밀집지역이다.

이들은 단독으로 재건축사업을 추진키보다는 붙어있는 다른 연립주택이나
단독주택과 연합하여 사업을 추진할 것으로 보인다.

19가구미만의 소형 연립주택등의 경우 "조합원 20명이상"을 확보토록한
개정 주촉법의 요건을 맞추기위해서다.

이에따라 2개 단지이상의 연립및 다세대 단독주택등으로 구성된 1백여가구
안팎 규모의 소규모 재건축사업이 크게 각광을 받을 전망이다.

<>건설업계의 움직임 =건설업계는 이번조치로 19가구미만의 낡은 연립과
다세대등 대한 미니 재건축사업이 급증할 것으로 전망하고 전담수주팀을
만들기로 하는등 민감하게 대응하고 있다.

현대건설은 민간사업부내에 "연립-다세대 수주전담팀"을 만들기로 했으며
대형 연립주택 재건축사업 경험이 많은 대우건설도 이 사업을 특화한다는
방침이다.

이와함께 삼성건설 대림산업 LG건설등도 연립주택 재건축사업의 전망이
밝은 것으로 보고 뛰어들 채비를 서두르고 있다.

업계가 연립과 다세대주택 재건축사업에 관심을 보이는 것은 무엇보다
조합원 수가 적어 이주비등 선투자 규모가 크지 않은데다, 사업기간이 짧아
이익을 조기에 회수하면서도 매출신장에 보탬이 될 것으로 예상돼서다.

<>투자포인트 =지은 지 20년안팎의 연립주택과 다세대주택들은 거의 값이
매겨져 있지 않은 게 사실이다.

이들은 아파트는 물론 원룸주택이나 다가구등에 비해 설계가 뒤지고, 이미
낡은데다 연탄난방이 많는등 구조적인 단점때문이다.

그러나 이들은 70년대 초반 도시계획에 따라 지어진 만큼 간선도로나
지하철등과 연계성이 좋는등 교통여건이 양호해 이번 조치를 계기로 집값이
상승할 가능성이 높다.

투자1순위는 대지지분이 넓고 인근에 노후한 연립들이 밀집한 지역.

특히 안전진단 절차가 대폭 강화된 점을 감안, 낡고 노후한 곳일수록 유리
하다.

경매를 통해 연립주택을 구입하는 것도 고려할만하다.

통상 경매물건으로 나오는 연립주택은 2~3회이상 유찰되는 사례가 많아
잘만 고르면 투자수익을 높일수 있다.

미주하우징의 김영수사장은 "낡은 연립주택등의 경우 땅값만 인정하는 게
관례"라며 "재건축사업이 원만하게 추진되는 연립주택등의 경우 투자메리트
때문에 집값이 오를 가능성이 크다"고 전망한다.

<>재건축절차 =재건축을 하려면 현행 주택촉진법상의 재건축사업절차를
밟아야 한다.

먼저 동별로 3분의2, 전체조합원의 80%이상 동의를 거쳐 재건축 결의를
하고 해당지자체가 지정하는 전문기관에서 건물안전진단을 받아야 한다.

다음은 조합설립인가 신청.재건축결의 안전진단서류등을 구청에 제출한
후 통과가 되면 사업계획승인 절차를 밟아 이주 철거를 거쳐 재건축을 하면
된다.

< 방형국 기자 bigjob@ 유대형 기자 yoodh@ >

( 한 국 경 제 신 문 1999년 3월 4일자 ).