아파트 분양가격이 고공행진을 지속하면서 시장에서 외면받던 보류지의 매력이 다시 부각되고 있다. 서울 강북 지역 '국민 평형'(전용면적 84㎡) 아파트 분양가도 15억원대에 달하자 '틈새 매물'로서 보류지의 가치가 커지고 있다는 평가다.5일 주택도시보증공사(HUG) 민간아파트 분양가격 동향을 보면 10월 말 기준 서울 민간 아파트의 ㎡당 평균 분양가는 1420만3000원을 기록했다. 전월(1338만3000원)보다 6.13% 올랐고, 1년 전(974만4000원)과 비교하면 45.76% 급등한 값이다. 3.3㎡(1평)로 환산하면 4687만인데, 국민 평형 분양가가 15억9000만원에 달한다는 계산이 나온다.지난달 서울 노원구 월계동 '서울원 아이파크' 전용 84㎡는 최고 분양가 14억1000만원에 나왔지만, 특별공급 경쟁률은 평균 15대 1에 달했다. 옵션과 취·등록세를 감안하면 15억원 수준의 가격인데, 분양가 오름세를 감안하면 이조차도 저렴한 가격이라고 판단한 청약자가 많았던 탓이다.분양가가 상승을 거듭하면서 보류지의 매력은 상대적으로 커진 상황이다. 보류지는 재개발·재건축 조합이 소송 등에 대비하기 위해 전체 가구에서 1%가량을 분양하지 않고 남겨둔 물량이다. 보류지 매각이 늦어지면 조합의 자금 부담이 커지는데, 최근 대출 규제 여파로 집값 열기가 식어가자 조합마다 시세보다 낮은 가격에 보류지를 내놓고 있다.강동구 둔촌주공아파트 재건축(올림픽파크포레온) 조합은 보류지 10가구에 대한 매각 공고에 나설 예정이다. 전용 84㎡ 최저입찰가는 20억원 수준으로 정해졌다. 13억원대였던 분양가보다는 높은 가격이지만, 입주권 시세 대비로는 4억원 정도 저렴한 액수다.은평구 응암4구역 재건축(e편한세상백련
“지금은 지하철 6호선 끝 쪽이어서 환승역치고 유동 인구가 그리 많은 편은 아닙니다. 하지만 서울역과 삼성역 등 서울 주요 지역으로 직행하는 수도권광역급행철도(GTX)-A노선이 연신내역에 연결되는 순간 얘기가 달라지죠.”(서울 은평구 A공인 관계자)두 개 이상의 노선이 지나는 환승역은 교통 호재 중에서도 파급력이 강한 재료 중 하나로 여겨진다. 단순히 노선 하나가 지나는 일반역보다 많은 사람이 역을 이용하는 데다가 다른 지역으로의 이동이 훨씬 쉬워지기 때문이다. 특히 주요 업무지구로 향하는 노선이 신설되는 환승역은 일대 부동산 가치를 끌어올리기도 한다. 오는 28일 GTX-A 운정중앙~서울역 구간과 31일 교외선 등의 개통이 코앞으로 다가오면서 신설역 인근은 물론 환승 노선이 늘어날 곳에서 교통 개선 기대가 커지고 있다. 이용객 많지 않았던 연신내, GTX-A로 반전?GTX-A노선 파주운정~서울역 구간 개통 후 교통 여건이 가장 개선될 곳으로는 서울 은평구 연신내역 인근이 손꼽힌다. 연신내역은 지금도 지하철 3·6호선이 지나는 환승역이다. 6호선 응암순환 노선의 순환 부분이 겹쳐 환승역 효과를 크게 누리지 못하고 있다. 연신내역과 마찬가지로 3·6호선 환승역이 된 불광역이 한 정거장 떨어진 거리에 있어 수요가 분산됐기 때문이다.지난해 12월 기준 연신내역의 수송 인원은 150만여명이다. 서울 전체 역 중 27위 수준에 머물렀다. 경기 고양에서 서울로 유입되는 직장인이 지하철을 통해 반드시 거쳐야 하는 관문임에도 이용객이 많지 않다. 3호선 한 개 노선만 지나는 압구정역(164만여명)의 한 달 이용객보다도 적을 정도다.하지만 올 연말 연신내역에 새로 연결되
정부가 발표한 '부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 제도 개선방안'은 민간에서 PF사업의 자기자본비율을 높이도록 인센티브를 주며 유도하겠다는 것입니다. 자기자본비율이 핵심이며 인센티브 등 기타 관리·규제·지원사항은 부가적인 수준으로 가급적 시장충격이 작도록 의무나 강제보다는 유도하겠다는 방침입니다.2년 전 갑작스러운 미국 기준금리 급등 이후로 부동산PF가 세간의 이슈까지 된 것에 비춰보면 관련 규제를 강화하겠다는 것은 분명 설득력 있는 정책 방향입니다. 다만 규제강화가 어떤 수준으로 현실화하는 것이 적정한지에 대해서는 지속적인 논의가 필요합니다. PF분야의 '위험성을 사전적으로 관리하는 것'과 특정 분야의 '적극적인 기업가정신 등을 제한'하는 것을 절충하는 데 시간이 필요하기 때문입니다.발표된 내용에서 주요 사항을 살펴보면 다음과 같습니다. 우선 토지주의 현물출자(주주로 참여)는 해당 프로젝트의 손익을 함께 공유한다는 것이므로 어느정도 현실화될지는 시간을 두고 지켜보는 것이 맞습니다. 그리고 현물출자를 통해 자기자본을 높여 사업비를 절감한다면 '분양가 인하'가 아닌 '그만큼의 추가이익'으로 간주해야만 동기요인이 될 수 있습니다. 참고로 지금도 지주공동사업이라는 유사한 방식이 있습니다.이와 관련해 '보험사가 PF대출뿐 아니라 지분투자에도 참여'한다는 해외사례도 유사한 맥락으로 평가해야 합니다. 단순 대출이냐 손익 공유냐의 차이는 작지 않기 때문입니다. 더구나 은행·보험사의 장기임대주택사업 참여 같은 예시는 대출·개발·임대 운영 등이 서로 다른 사업역량이라는 점을 간