[먼데이 머니] 부동산 백과 : '공매' .. '어떤게 있나'

성업공사가 매각하는 부동산 종류를 정확히 이해하면 재테크 투자계획을
세우는데 크게 도움이 된다.

부동산 종류에 따라 매각조건이 조금씩 다르기 때문이다.

공매물건은 유입자산 고정자산 비업무용재산 압류재산 국유재산으로 나눠
진다.

유입자산은 부실채권 정리기금으로 성업공사가 사들인 부동산이다.

성업공사와 금융기관이 부실채권양수도 계약을 맺으면 특정 부동산에 대한
채권자와 근저당권자는 금융기관에서 성업공사로 바뀐다.

성업공사는 이 부동산을 법원경매에 부치고 유찰될 경우 일정 시점에서
사들여 소유권을 확보한후 공매로 내놓는 것.

고정자산은 금융기관 구조조정 과정에서 지난해 정리된 5개 퇴출은행의
업무용 재산을 성업공사가 직접 사들여 다시 매각하는 부동산이다.

비업무용재산은 금융기관이 대출채권을 회수하기 위해 채무자에게 담보로
잡았던 부동산을 경매에 부치고 일정시점에서 사들인 부동산이다.

금융기관은 이런 부동산을 갖고 있으면 세제상 불리한 혜택을 받기 때문에
성업공사에 매각을 위임하는 것.

압류재산은 국세나 지방세를 내지 못한 개인 및 기업의 부동산을 국가나
지자체가 압류한 것이며 국유재산은 국가소유의 잡종재산을 성업공사가
국가를 대신해 임대 또는 매각하는 부동산이다.

[ 유입.비업무용.압류재산 차이점 ]

<> 소유자

<>유입자산 - 성업공사
<>비업무용재산 - 금융기관
<>압류재산 - 체납자

<> 세금면제

<>유입자산 - 취득세, 등록세 면제
<>비업무용재산 - 세금면제 안됨
<>압류재산 - 세금면제 안됨

<> 매각금액 결정기준

<>유입자산 - 성업공사 유입가격
<>비업무용재산 - 감정가격
<>압류재산 - 감정가격

<> 명도책임

<>유입자산 - 성업공사 책임(경우에 따라 매수자부담)
<>비업무용재산 - 금융기관 책임(경우에 따라 매수자부담)
<>압류재산 - 매수자 책임

<> 대금납부방법 및 기한

<>유입자산 - 입찰자가 3년이내에서 대금납부방법 및 납부기한을 임의로
결정(계약금 10%, 1월~3월이내 최소 월단위로 납부)
<>비업무용재산 - 금융기관 제시조건(계약금 10%, 잔금 6개월마다 납부)
<>압류재산 - 국세징수법에 정함(보증금 10%, 잔금 1천만원 미만 7일이내,
1천만원 이상 60일이내 납부)

<> 수의계약

<>유입자산 - 다음 공매집행전일까지 가능
<>비업무용재산 - 다음 공매공고 전일까지 가능
<>압류재산 - 없음

<> 계약체결

<>유입자산 - 낙찰후 5일이내 계약체결해야 함
<>비업무용재산 - 낙찰후 5일이내 계약체결해야 함
<>압류재산 - 별도계약 없음(매각결정에 의함)

<> 매수자 명의변경

<>유입자산 - 가능
<>비업무용재산 - 가능
<>압류재산 - 가능

<> 대금선납시 이자감면

<>유입자산 - 연13.1% 이자감면(변동될 수 있음)
<>비업무용재산 - 금융기관 정기예금(5~8%정도) 이자감면
<>압류재산 - 없음

<> 권리분석

<>유입자산 - 불필요
<>비업무용재산 - 불필요
<>압류재산 - 매수자(특히 대항력 있는 임차인 유무에 주의)

<> 계약조건 변경

<>유입자산 - 구입자가 원할 경우 계약기간을 최장 5년까지 연장 가능
<>비업무용재산 - 불가능
<>압류재산 - 불가능

* 고정자산의 경우는 유입자산 매각조건과 같으나 세금면제 혜택이 없다.

( 한 국 경 제 신 문 1999년 2월 1일자 ).