[머니테크] '부동산 관련세금' .. '이렇게 줄여라'

절세는 가장 확실한 재테크다.

특히 부동산과 관련된 세금은 금액이 커 세법을 잘 활용하면 알토란같은
재산을 지킬수 있다.

관련규정이 복잡하고 절차가 까다롭다고 소홀히 하다보면 낭패를 당하는
경우가 많다.

부동산세금은 개별사안에 따라 다르게 부과되는 경우가 많아 비슷한 경험을
가진 주변사람의 말만 믿어선 곤란하다.

평소에 바뀐 세법내용을 숙지하고 사안별로 전문가에게 확인해야 한다.

달라진 세법내용과 절세 포인트를 알아본다.


<> 개정내용

정부는 경기부양을 위해 올들어 몇차례 주택에 대한 각종 세금을 면제
하거나 감면조치를 발표했다.

장기적인 세제개편도 부동산을 거래할때 내는 취득.등록.양도소득세의
세율은 낮추는 대신 보유할때 납부하는 재산.종합토지세는 단계적으로
인상키로 방향을 정했다.

올해 발표된 내용중 가장 중요한 것은 양도소득세의 한시적 면제조항.

지난 5월22일부터 내년 6월말까지 구입하는 신규주택(전용면적 50평이상
또는 싯가 5억원을 초과하는 호화주택은 제외)에 대해선 5년이내 되팔더라도
양도세가 전액 면제된다.

5년이후 팔땐 5년간의 양도차익에 대해 비과세된다.

또 전용면적 25.7평이하 아파트를 살때 취득.등록세를 25% 감면받고
국민주택채권도 반만 사면 된다.

1억5천만원 아파트의 경우 2백50만원 가량의 세금이 절약된다.

분양권은 부동산을 취득할수 있는 권리로 간주돼 전매때 취득 및 등록세가
면제된다.

이와함께 내년부터는 주택을 팔때 발생하는 양도차익에 대해 부과하는
양도소득세가 현행 30~50%에서 20~40%로 낮아지고 취득세의 10%인
농어촌특별세는 폐지된다.

<> 절세 포인트

<>새 아파트 양도세는 오래된 아파트보다 적다=입주한지 얼마안된 아파트의
양도차액은 과세기준인 국세청 기준싯가(싯가의 70~80%)가 1~2번밖에 고시
되지 않아 통상 오래된 아파트보다 적게 나온다.

따라서 3년안에 불가피하게 주택을 처분할 경우에도 세금이 생각보다 많지
않다.

또 부동산값 하락으로 실거래가가 기준시가보다 낮을땐 실거래가를 적용
받을수 있다.

이 경우 실제 사고 판 금액을 검인계약서로 증명해야 한다.

그러나 가급적 2년이상 보유하는게 좋다.

2년미만 부동산은 양도차익의 50%로 단일세율을 적용받기 때문이다.

또 내년부터 양도세율이 10% 낮아지는 점을 감안, 부동산 처분을 그때까지
미루는게 유리하다.

<>주상복합건물(점포주택)은 주택면적이 절반을 넘는게 유리하다=상가가
딸린 주택을 지을땐 주택이 차지하는 공간이 상가나 부속시설을 합한 면적
보다 크면 주택으로 간주한다.

3년만 보유하면 1가구1주택에 해당돼 양도세를 면제받을수 있다.

상가면적이 주택보다 넓을땐 3년이상 보유한후에 팔더라도 상가에 대한
양도소득세를 부담해야 한다.

<>시세차익이 없어도 신고하는게 좋다=올해 주택을 처분한 사람들은 이익은
고사하고 손해를 봤기 때문에 양도소득세를 염두에 두지 않고 있다.

하지만 양도소득세를 신고하지 않았다가는 정부측이 설정한 높은 양도소득세
에다 세액의 20%에 달하는 과징금까지 물어야 하는 낭패를 당할수 있다.

주택의 양도세 산출기준이 대부분 실거래가격이 아닌 국세청 고시가격
이어서다.

따라서 주택을 처분할땐 기준시가를 먼저 알아본후 양도소득세 납부여부를
반드시 확인해야 한다.

<>3년이상 소유한 주택이 재건축되는 경우엔 준공후에 팔아야 비과세된다=
재건축의 경우 사업계획승인일부터 준공전까진 "부동산 취득권리"로 간주해
주택을 보유한지 3년이 넘었더라도 양도소득세를 납부해야 한다.

하지만 준공후에는 과거 주택보유기간이 새 주택에 승계돼 1가구 1주택인
경우 양도소득세가 없다.

재건축조합원이 조합원권리(분양권)을 양도하는 경우 토지가 아닌 분양권에
대한 양도소득세가 부과되는 것이다.

<>상속땐 사전증여와 일괄공제를 활용하라=상속개시일로부터 5년전에 행한
증여는 상속세에 포함되지 않는다.

또 상속시 배우자와 자녀 1인이 공동상속받을 경우 무조건 5억원이 일괄
공제된다.

이와함께 상속액에서 부채는 제외되기 때문에 상속개시일이후 6개월안에
재산현황을 꼼꼼히 파악, 신고하면 세금을 줄일수 있다.

<>기타=부동산 양도신고를 하면 세액의 15%를 공제받을수 있다.

등기전에 거래내용을 주소지 관할세무서에 신고하고 잔금납부일이 속한
달의 말일부터 2개월안에 세금을 내면 감면받는다.

또 이사를 가기위해 일시적으로 1가구 2주택인 경우 3년이상 보유한 기존
주택을 2년안에 팔면 양도세가 면제된다.

농사를 짓기위해 2백평이하 농어촌주택을 산뒤 도시주택을 팔면 언제든지
면제대상이 된다.

< 유대형 기자 yoodh@ >

<> 도움말 : 내집마련정보사 (02)934-7974
정영학회계사 3453-3444
심현욱세무사 (02)594-1991

[ 주요 절세 포인트 ]

<> 2년미만 보유땐 양도세 차등적용 안해
<> 주상복합, 주택면적이 50%안되면 과세
<> 3년보유 재건축은 준공후 팔아야 혜택

( 한 국 경 제 신 문 1998년 11월 3일자 ).