경매부동산은 인기 상품이다.

경기를 거의 타지 않아서다.

호황이든 불황이든 수요가 꾸준하다.

출판계에서 말하는 소위 "스테디 셀러"인 셈이다.

경매부동산의 가장 큰 장점은 싸다는 것이다.

낙찰가는 종목에 따라 다소 차이가 있지만 주택의 경우 대략 시세의
60~70%선.

1억원짜리를 6천만~7천만원에 낙찰받을 수 있다는 말이다.

물건에 따라서는 절반수준으로 내려온 것들도 수두룩하다.

경매전문업체인 태인컨설팅이 최근 조사한 "9월중 낙찰가 현황"을 보면
아파트의 경우 평균 시세의 68.6%선에 낙찰된 것으로 나타났다.

단독주택은 이보다 훨씬 낮은 52.6%, 빌라 및 연립주택은 54.5%선으로
60%를 넘지 않는다.

근린생활시설은 48.5%로 시세의 절반에도 못 미친다.

정보얻기가 수월해진 것도 경매대중화를 앞당기고 있다.

게다가 물건도 풍부하다.

서울에서만 한해 평균 1만여건의 주택이 경매로 나온다.

법원경매가 내집마련과 재산증식을 위한 재테크 수단으로 각광받고 있는
것도 바로 이 때문이다.

법원의 경매진행과정과 경매물건의 권리분석 등을 살펴본다.

<> 경매정보 수집

경매물건은 경매개시 보름전에 각 일간신문의 매각공고란에 게재된다.

그러나 여러 일간지에 분산돼 물건내용을 전체적으로 파악하기 힘들다.

경매컨설팅업체에서 제공하는 경매정보지를 구독하면 전국의 민사지법에서
진행되는 모든 물건을 한 눈에 볼 수 있다.

또 하이텔 천리안 나우누리 등 PC통신을 통해 태인부동산정보, 까치라인,
아시아나 부동산거래정보망, 한국감정원 거래정보망 등에서도 정보를 얻을
수 있다.

경매정보지나 PC통신을 이용하면 복잡한 법률용어를 모르더라도 이해가
쉽다.

압류 가등기 예고등기 등이 붙어 있는 물건의 권리분석내용을 알기 쉽게
풀어준다.

<> 자료열람

법원민사집행과 경매계로 가면 된다.

입찰관련 서류는 경매개시 1주일전부터 열람할 수 있다.

입찰에 관련된 서류(입찰물건 명세서 감정평가서 임대차조사서)를 열람,
신문 또는 정보지의 내용과 같은지 파악한다.

현장답사에 대비, 물건의 약도를 챙기거나 물건을 촬영한 사진을 눈여겨
보는 것이 좋다.

법원의 자료 내용과 실제 내용이 다를 수 있다.

따라서 법원자료를 맹신해선 안된다.

<> 현장답사

물건 소재지를 방문해 등기소에서 발급하는 토지.건물등기부등본을 떼어
본다.

이때 물건이 서류상 내용과 일치하는지 살핀다.

임대차관계, 임차인 거주여부, 물건면적 등이 주요 체크 포인트.

임대차관계의 탐문은 임차인의 이해를 얻는 것이 중요하다.

주민등록상 전입일자, 확정일자인 부여 여부, 임대차금액, 실거주 여부를
파악한다.

정밀지도를 지참, 대지의 면적을 점검해야 한다.

<>무단점거토지는 없는지 <>토지의 일부가 도로에 편입되지는 않았는지
<>주변 땅과의 경계는 명확한지 등을 알아본다.

또 토지.건물.건축물관리대장 임야대장(각 시.군.구청 발급) 등에서
과표액 지목 건축현황 등을 볼 수 있다.

<> 경매참가

입찰법정에 갈 때는 응찰가액의 10%에 해당하는 입찰보증금(단 입찰공고문에
"보증금 2할"이라고 기재된 물건은 20%)과 도장 주민등록증을 지참해야 한다.

입찰표를 받아 응찰하고자 하는 물건의 사건번호, 물건번호, 입찰자의
성명, 주소, 입찰가액, 보증금액을 기재하고 날인해야 한다.

일단 금액을 써넣은 후엔 수정할 수 없다.

수정을 원할 때는 새 용지를 사용해야 한다.

금액기재란 밑에 있는 보증금 반환란은 입찰에서 떨어진 사람이 보증금을
돌려받을 때 영수증 대신 기재하는 것이다.

따라서 미리 써 넣으면 안된다.

입찰표는 응찰하고자 하는 물건마다 1장의 용지를 사용해야 한다.

일단 제출된 입찰표는 취소 및 변경이 불가능하다.

입찰봉투를 입찰함에 넣고난 후 집달관이 입찰시작을 선언한 후 1시간이
경과하면 입찰을 마감한다.

이후 곧바로 개찰, 최저경매가 이상을 쓴 사람중에서 최고가 응찰자가
낙찰자가 된다.

낙찰자는 한달 이내에 잔금(낙찰가의 90%)을 내야 한다.

이 기간내 잔금을 못 내면 낙찰은 무효가 된다.

또 입찰보증금도 돌려받지 못한다.

( 한 국 경 제 신 문 1998년 10월 19일자 ).