법원경매장이 여전히 붐빈다.
그래도 싼 값으로 부동산을 구입할 수 있는 최적지는 법원경매장이란 인식
때문이다.
특히 30평형대 아파트는 법원경매시장의 인기물건으로 자리잡으면서 경쟁률
이 치열하다.
투자목적보다 실수요 비중이 높아 사람들이 많이 몰리는 탓이다.
그러나 한편으론 투자목적으로 경매에 관심을 가지는 사람들도 부쩍 늘었다.
경매가 재테크의 중심으로 자리잡아가고 있어서이다.
법원마다 쏟아져나오는 경매물건을 어떻게 골라야 하나.
그리고 그 가치를 높이는 방법은 무엇일까.
<>소형상가 구입후 리모델링 =서울 및 수도권 법원에는 한달평균 1백건
안팎의 근린주택 근린상가 상가건물이 매물로 나온다.
상가임대가 원활치 않아 매물은 갈수록 쌓이는 형편이다.
따라서 충분한 시간을 갖고 고른다면 의외의 물건을 찾을 수 있다.
전문가들은 상가를 경매로 구입한후 이를 소형으로 잘게 쪼개보라고 권고
한다.
예컨대 60평짜리 건물을 20평짜리 3개로 나누는 것이다.
건물을 분할할 때 어떤 업종에 세를 내줄지를 염두에 두어야 함은 물론이다.
통상 개조비용은 평당 50만~70만원으로 계산하면 된다.
개조비용을 감안 눈여겨 둔 물건의 최저 경매가가 감정가의 50~65%가 됐을
때 경매에 참가한다.
개조비용은 주변시세의 15%정도에 맞춘다.
다시말해 낙찰가와 개조비용을 합한 가격이 상가건물 가격 주변시세의
80%선에 맞춰야 투자수익을 기대할 수 있다.
컨설팅전문가들은 "소형상가 경매에 참여할 때 기존 세입자로부터 임대수익
을 기대하기 보다는 비어있는 물건을 고르는게 등기이전이 쉽고 건물개조작업
을 하기에도 편리하다"고 말한다.
<>대형 평수의 단독주택 =대지 50평이상 중.대형 단독주택에 뛰어드는 경매
참여자들의 심리는 두가지다.
IMF시대이기 때문에 싼값으로 넓은 집에 살아보겠다는 것이 하나다.
게다가 중.대형 단독주택은 대개 입지가 좋아 급매물로 내놔도 경매로
구입한 가격보다는 높게 팔 수 있다는 점도 장점으로 작용한다.
시세차익을 기대하는 것이다.
경매컨설팅업체들은 "중.대형 단독주택이 소형보다는 투자가치가 훨씬 크다"
고 한목소리다.
수도권 아파트가운데 42평이상 대형평형 아파트수가 전체의 20%에 불과, 큰
평수를 원하는 수요를 겨냥할 수 있다는 이유에서다.
중.대형 단독주택 경매물건은 서울 청담 서초 논현 대치동 등지에서 주로
나온다.
주변에 대규모 아파트단지가 있는 단독주택은 강남의 잠원 대치 반포동,
강북의 상계 도화동 등지에 많으며, 재개발 아파트 공사가 많은 안암동도
주목할 만한 지역이다.
단독주택에 관심있는 경매참여자들은 보통 시세의 절반가격으로 응찰한다.
3회 유찰된 뒤다.
최근들어 3회 유찰후 입찰 경쟁이 가장 치열한 것도 바로 이때문이다.
유승컨설턴트 양춘석 사장은 "최근 경매시장 동향을 고려할 때 2회 유찰된뒤
단독주택 경매에 참가, 최저 경매가에서 조금만 높게 써 낙찰받는 방법도
하나의 전략 포인트"라고 강조한다.
<>임대 원룸텔 =공격적인 투자방법이다.
경매절차에 들어간 서울 논현동 6층짜리(원룸 40) 물건의 최저 경매가는
6억원.
40개가 모두 임대돼 있고 보증금은 평형에 따라 2천5백만~3천만원이다.
이 물건을 낙찰받아 모두 세를 놓았을 때 임대료는 10억~12억원으로 투자액
의 2배이상을 챙길 수 있다는 산술 계산이 나온다.
원룸텔 경매가 가격이나 세입자수 때문에 버겁다고 여겨지면 다가구주택
쪽으로 눈높이를 낮춰 볼만하다.
다가구주택도 원룸텔이나 마찬가지로 임대수익을 겨냥한 것이다.
때문에 입찰정보를 토대로 현장답사를 통해 임대상황을 점검해봐야 한다.
특히 최초 근저당에 앞서 전세 확정일자를 받아 놓은 세입자수 등을 확인,
추가로 들어갈 비용을 꼼꼼히 따져봐야 한다.
추가비용을 정확히 계산해둬야 당초 예상한 수익에서 벗어나지 않는다.
다만 원룸텔이나 다가구주택 등 임차인이 많은 경매물건은 낙찰을
받았다해도 사후절차가 매우 복잡하다.
등기이전이 쉽지 않고 부대비용도 많이 든다.
논현동 원룸텔의 경우 총비용이 2억원정도 들것으로 예상된다.
사후절차는 경매컨설팅업체에 맡길수도 있다.
< 김호영 기자 hykim@ >
( 한 국 경 제 신 문 1998년 9월 15일자 ).
그래도 싼 값으로 부동산을 구입할 수 있는 최적지는 법원경매장이란 인식
때문이다.
특히 30평형대 아파트는 법원경매시장의 인기물건으로 자리잡으면서 경쟁률
이 치열하다.
투자목적보다 실수요 비중이 높아 사람들이 많이 몰리는 탓이다.
그러나 한편으론 투자목적으로 경매에 관심을 가지는 사람들도 부쩍 늘었다.
경매가 재테크의 중심으로 자리잡아가고 있어서이다.
법원마다 쏟아져나오는 경매물건을 어떻게 골라야 하나.
그리고 그 가치를 높이는 방법은 무엇일까.
<>소형상가 구입후 리모델링 =서울 및 수도권 법원에는 한달평균 1백건
안팎의 근린주택 근린상가 상가건물이 매물로 나온다.
상가임대가 원활치 않아 매물은 갈수록 쌓이는 형편이다.
따라서 충분한 시간을 갖고 고른다면 의외의 물건을 찾을 수 있다.
전문가들은 상가를 경매로 구입한후 이를 소형으로 잘게 쪼개보라고 권고
한다.
예컨대 60평짜리 건물을 20평짜리 3개로 나누는 것이다.
건물을 분할할 때 어떤 업종에 세를 내줄지를 염두에 두어야 함은 물론이다.
통상 개조비용은 평당 50만~70만원으로 계산하면 된다.
개조비용을 감안 눈여겨 둔 물건의 최저 경매가가 감정가의 50~65%가 됐을
때 경매에 참가한다.
개조비용은 주변시세의 15%정도에 맞춘다.
다시말해 낙찰가와 개조비용을 합한 가격이 상가건물 가격 주변시세의
80%선에 맞춰야 투자수익을 기대할 수 있다.
컨설팅전문가들은 "소형상가 경매에 참여할 때 기존 세입자로부터 임대수익
을 기대하기 보다는 비어있는 물건을 고르는게 등기이전이 쉽고 건물개조작업
을 하기에도 편리하다"고 말한다.
<>대형 평수의 단독주택 =대지 50평이상 중.대형 단독주택에 뛰어드는 경매
참여자들의 심리는 두가지다.
IMF시대이기 때문에 싼값으로 넓은 집에 살아보겠다는 것이 하나다.
게다가 중.대형 단독주택은 대개 입지가 좋아 급매물로 내놔도 경매로
구입한 가격보다는 높게 팔 수 있다는 점도 장점으로 작용한다.
시세차익을 기대하는 것이다.
경매컨설팅업체들은 "중.대형 단독주택이 소형보다는 투자가치가 훨씬 크다"
고 한목소리다.
수도권 아파트가운데 42평이상 대형평형 아파트수가 전체의 20%에 불과, 큰
평수를 원하는 수요를 겨냥할 수 있다는 이유에서다.
중.대형 단독주택 경매물건은 서울 청담 서초 논현 대치동 등지에서 주로
나온다.
주변에 대규모 아파트단지가 있는 단독주택은 강남의 잠원 대치 반포동,
강북의 상계 도화동 등지에 많으며, 재개발 아파트 공사가 많은 안암동도
주목할 만한 지역이다.
단독주택에 관심있는 경매참여자들은 보통 시세의 절반가격으로 응찰한다.
3회 유찰된 뒤다.
최근들어 3회 유찰후 입찰 경쟁이 가장 치열한 것도 바로 이때문이다.
유승컨설턴트 양춘석 사장은 "최근 경매시장 동향을 고려할 때 2회 유찰된뒤
단독주택 경매에 참가, 최저 경매가에서 조금만 높게 써 낙찰받는 방법도
하나의 전략 포인트"라고 강조한다.
<>임대 원룸텔 =공격적인 투자방법이다.
경매절차에 들어간 서울 논현동 6층짜리(원룸 40) 물건의 최저 경매가는
6억원.
40개가 모두 임대돼 있고 보증금은 평형에 따라 2천5백만~3천만원이다.
이 물건을 낙찰받아 모두 세를 놓았을 때 임대료는 10억~12억원으로 투자액
의 2배이상을 챙길 수 있다는 산술 계산이 나온다.
원룸텔 경매가 가격이나 세입자수 때문에 버겁다고 여겨지면 다가구주택
쪽으로 눈높이를 낮춰 볼만하다.
다가구주택도 원룸텔이나 마찬가지로 임대수익을 겨냥한 것이다.
때문에 입찰정보를 토대로 현장답사를 통해 임대상황을 점검해봐야 한다.
특히 최초 근저당에 앞서 전세 확정일자를 받아 놓은 세입자수 등을 확인,
추가로 들어갈 비용을 꼼꼼히 따져봐야 한다.
추가비용을 정확히 계산해둬야 당초 예상한 수익에서 벗어나지 않는다.
다만 원룸텔이나 다가구주택 등 임차인이 많은 경매물건은 낙찰을
받았다해도 사후절차가 매우 복잡하다.
등기이전이 쉽지 않고 부대비용도 많이 든다.
논현동 원룸텔의 경우 총비용이 2억원정도 들것으로 예상된다.
사후절차는 경매컨설팅업체에 맡길수도 있다.
< 김호영 기자 hykim@ >
( 한 국 경 제 신 문 1998년 9월 15일자 ).
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