서울시가 마련한 주택재개발 기본계획안은 저소득층 주택지에 대한
주거환경 개선과 주택시가지의 계획적인 정비를 통해 건전한 도시를 만드는데
초점을 맞추고 있다.

지역 특성을 살린 토지이용계획과 합리적인 구역 설정등으로 주택재개발의
정비효과를 높이고 지역 균형발전에 기여하도록 공공주도로 추진하는것도
이런 맥락에서다.

또 과밀개발에 따른 도시기반시설 부족문제를 사전에 방지하기 위해 장래
재개발이 필요한 곳까지 계획대상지로 설정, 구청차원에서 추가로 필요한
도로 공원 학교등을 사전에 확보토록 기본계획에 명시했다.

<> 계획범위와 지정대상 =서울시 전역을 대상으로 오는 2011년까지가
목표다.

재개발구역 지정대상은 ha(3천평)당 불량주택과 영세가옥이 70가구
이상 밀집된 곳으로 <>최소대지면적(90평방m)이하인 주택이 50%이상인
곳 <>지구내 폭 4m미만인 도로에 접한 경우가 50% 이상인 곳이 해당된다.

여기에다 지구내 도로가 자연발생적이며 연결성이 불량한 경우, 노후된
가옥이 지구내 주택지의 50%이상 차지하는 곳, 건축구조상 블록조와
목조건물이 절반이상을 차지하는 곳, 지구내 도로정비가 불량한 곳등이
포함된다.

최소대지규모 이하인 주택이 50%이상인 곳으로는 관악구 신림7동
탑골일대가 대표적인 케이스.

지구내 도로(4m미만)여건이 불량, 재개발이 시급한 것으로 조사됐다.

종로구 명륜동 일대도 오래된 소형 목조 한옥이 밀집해 있어 화재가
날 경우 인명피해가 우려돼 재개발구역 지정 가능성이 높은 곳으로 꼽히고
있다.

서울시는 이같은 지정 대상 요건을 적용할 경우 새롭게 지정될 재개발
구역이 서울 전역에서 기존 미시행 구역을 포함, 1천56ha(3백16만8천평)가
될 것으로 추산하고 있다.

<> 토지이용계획및 공공시설계획 =재개발대상구역은 지구별 특성과
정비과제 성격을 반영, 3개지역으로 구분했다.

도시경관과 자연환경보호가 필요한 구릉지역은 "특별관리지역", 평지에
위치한 일반주거지는 "주거환경정비지역", 역세권중 교통환경이 뛰어난
곳이나 도심및 부도심등 기존 인구의 유지가 필요한 곳은 "주택공급및
주거기능유지지역"으로 나눴다.

특히 재개발구역이 밀집해 있는 곳은 순차적인 개발을 유도, 지구내
공공시설과 복합용도 시설등 기반시설을 체계적으로 갖춰 주거환경을
개선해 나갈 계획이다.

구역내 교통계획은 진입로를 보조 간선도로에 면하는 것을 원칙으로
하고 구역 양끝에 있는 간선도로 간격이 1km 이상이거나 단절된 경우
연결도로계획을 미리 세워야한다.

또 향후 이뤄질 재개발사업을 감안, 필요한 간선도로계획을 세우고 추가
도로확보가 어려운 곳은 계획용적률을 낮춰 도로부족에 따른 교통난을
미연에 방지할 계획이다.

또 공공시설중 초등학교는 통학권(반경 5백m)에서 벗어났거나 학급당
학생수가 서울시 평균치보다 10%이상 많으면 학교시설부족 예상구역으로
지정, 특별관리키로 했다.

공원은 가구당 2평방m, 재개발구역 면적의 5%이상을 반드시 확보토록할
예정이다.

<> 지역별 건폐율과 용적률 계획 =일정수준 이상의 주거환경 유지와
공공성 확보를 위해 지구내 공공시설면적을 포함한 "계획용적률"을 도입했다.

이는 용적률을 구역여건에 따라 각각 1백80%, 2백%, 2백20%이하로
제한해놓고 공공시설비율에 따라 인센티브를 적용, 최고 2백93%까지
허용하는 것을 기본으로 하고 있다.

지역별 계획용적률은 자연환경과 도시경관 보호가 필요한 구릉지
(특별관리지역)등에는 1백80%이하, 주거환경 확보가 시급한 일반주거지
(주거환경정비지역)는 2백%이하, 역세권과 도심및 부도심등(주택공급촉진및
주거기능유지지역)은 2백20%이하다.

건폐율은 모든 재개발구역에서 60%가 적용된다.

<> 단계별 추진계획과 시행방식 =1단계로 <>기존 재개발구역중
미시행지구와 입안지구 <>기존 가구밀도가 ha당 80가구 이상이거나
불량주택이 지구내 주택의 3분의 2이상을 차지하는 곳 <>폭 4m이상
도로를 접하고 있는 기존 주택이 30%(접도율)미만이면서 간선도로의
교통환경이 좋은 곳을 대상으로 추진된다.

기간은 오는 2001년까지다.

2단계는 2006년까지 가구밀도가 ha당 80가구 이상이고 접도율
40%미만이면서 1단계에서 제외된 곳을 대상으로 우선 진행된다.

3단계는 2011년까지가 목표연도이며 1,2단계에서 제외된 곳에 우선순위가
주어진다.

시공사와 공동으로 추진하는 합동개발과 주택공사등 공공기관이
참여하는 공영개발은 전면 재개발에 의한 아파트 단지건립방식으로
시행하고 주민들이 자체적으로 신.증축하는 자력개발은 관할 구청이
지구내 도로를 정비해주고 필지를 묶어 공동개발방식을 유도키로 했다.

< 김동민 기자 gmkdm@ 송진흡 기자 jinhup@ >

( 한 국 경 제 신 문 1998년 7월 13일자 ).