최성진씨(60)는 연면적 80평의 3층 주택을 음식점으로 개조해 짭짤한
임대수입을 올리고 있다.

최씨의 주택은 IMF이전 1층 5천5백만원, 2층 5천만원, 반지하층 2천5백만원
등 총 1억3천만원의 전세보증금을 받았다.

그러나 IMF를 맞아 보증금을 1억원으로 내렸는데도 2층이 나가지 않았다.

고민하던 최씨는 올초 주택을 상가로 개조키로 과감한 결정을 내렸다.

시장이 인접해 있고 먹자골목에 붙은 코너인 점에 착안, 음식점으로
개조하면 장사가 잘될 것이라는 판단을 한 것이다.

반지하층은 이발소 철물점 등을 입주시키기로 했다.

상업지역이어서 용도변경에는 별 문제가 없었다.

최씨가 3층주택을 상가로 고치는데는 외부공사비용으로 4천만원이
투자됐다.

내부인테리어 비용 7천만원은 공사도중 입주가 결정된 임차인들이
부담했다.

상가로 개조후 최씨는 보증금 1억원에 월세 2백만원의 임대수입을 올리고
있다.

월세를 보증금으로 계산하면 총 2억원에 임대를 준 셈이다.

주택으로 세놓을땐 1억원에도 세입자를 구하지 못했지만 정확한 상권분석
으로 임대수입이 2배로 늘어난 것이다.

최씨의 경우는 성공적인 리모델링사례다.

그러나 무턱대고 뛰어들어 실패하는 경우도 많다.

주택이나 사무실을 상가로 리모델링할땐 철저하게 상권을 분석하는 일이
제일 중요하다.

남의 말만 듣고 덥썩 개조하다보면 아까운 투자비용마저 날릴 수 있다.

또 건물외관에 대한 투자를 아끼지 말아야한다.

상권이 아무리 좋아도 건물 외관이 눈에 띄지 않으면 장사가 어려운게
요즘 경향이다.

외관에 투자한만큼 임대료를 비싸게 받을 수 있기 때문에 적당히 하면
되겠지 하는 안이한 생각은 버려야 한다.

주택뿐만 아니라 빈 사무실도 상가로 개조하면 수익을 올릴 수 있는 곳이
많다.

서울 종로나 신사동의 사무실은 평당 4백만원~5백만원정도 받던 곳이
IMF한파로 30%이상 임대료가 내려가도 텅텅 빈곳이 많다.

하지만 상가는 대부분 평당 1천만원 정도의 임대료를 받을 수 있다.

사무실의 리모델링비용은 평당 50만원~1백만원 정도이나 상권분석만
제대로 된다면 개조비용을 충분히 뽑을 수 있다는게 전문가들의 의견이다.

< 백광엽 기자 kecorep@ >

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( 한 국 경 제 신 문 1998년 7월 8일자 ).