[문] 전세권설정과 전세확정일자인은 법률효력에서 어떤 차이가 있나.

또 보증금반환을 책임지는 전세금반환보증보험이 있다고 들었는데 자세히
소개해달라.

<서울 강동구 고덕동 최동기씨>

[답] 전세권 설정등기를 마친 전세권은 물권으로써 보호를 받는다.

따라서 제 3자에 대한 대항력이 인정되고 전세권설정자(집주인)의
동의없이도 양도 임대 재전세를 할 수 있다.

또 전세권을 설정하면 전세보증금의 반환을 위해 경매를 신청할 수 있는
권리가 있다.

그러나 일반적으로 전세권 설정등기를 하지 않는다.

집주인의 동의를 얻어야 하는 데다 등기비용이 많이 들기때문이다.

때문에 확정일자를 받음으로써 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있게
되고 제3자에게 대항할 수 있는 권리가 생긴다.

이 경우 물론 임대인(집주인)의 동의없이 양도, 임대 등을 할 수 없다.

또 전세보증금을 반환받기 위해 직접경매를 신청할 수 있는 권리가 사실상
인정되지 않는다.

이처럼 확정일자인은 전세권에 비해 효력에 제한이 있지만 수수료가 싼
점이 장점이다.

반환보증보험은 집주인이 임대차계약기간 만료후 30일이 지나도 전세금을
내주지 못할 경우 보험사가 전세보증금을 반환해주는 상품.

한국보증보험과 대한보증보험에서 판매중이다.

보험료는 전세보증금의 연0.5%이며 2년을 기준으로 하면 1%가 된다.

세입자가 단독으로 가입할 수 있다.

<>도움말:백윤재변호사 (02)311-2500

( 한 국 경 제 신 문 1998년 5월 26일자 ).