[부동산테크] '연희동 단독주택 60평'..2층양옥 상업시설로

상권이 확대되고 있는 이면도로변 단독주택을 상업시설로 재건축하는
경우가 많다.

유동인구 증가로 주거지역 기능을 상실한데다 근린생활시설로 개발할 경우
높은 수익을 얻을 수 있다는 기대감때문이다.

하지만 입지여건 유치업종 분석 등 사전조사없이 무작정 신축을 추진하다간
투자비 회수는 커녕 큰 손해를 볼 수 있다.

서울 서대문구 연희동 193의 17에 위치한 염석영(42)씨의 6층짜리 건물
(대지면적 78평 연건평 2백90평)은 이런 의미에서 성공적인 개발사례로
꼽힌다.

명동에서 의류판매업을 하는 염씨는 연희동에 소유하고 있던 2층 양옥
(연건평 60평)을 설렁탕 식당용으로 임대해주고 있었다.

염씨는 이 집이 대학생들의 통행이 많은 신촌과 가까워 상업시설로 개발을
하고 싶었으나 전직 대통령들 집과 가깝다는 이유로 개발이 제한됐다.

그러나 이러한 제한이 없어지면서 염씨는 오랫동안 별러왔던 근린생활시설
신축을 결심했다.

오랜 개발제한으로 그럴듯한 상업시설이 거의 없어 신축건물로 개발시
선점이익을 누릴 수 있는 것은 물론 연세대 이화여대 홍익대 서강대가 있어
소비성향이 높은 대학생 고객을 겨냥한 업종을 쉽게 유치할 수 있을 것이라는
점도 염씨의 결심을 굳히게 했다.

일단 개발의 가닥을 잡은 염씨는 구체적 실행방법에 대한 자문을 위해
부동산컨설팅사를 찾았다.

컨설팅사에서는 이 지역 상권현황 및 변화 전망, 입지여건 등을 종합적으로
분석한 결과 원칙적으로 근린생활시설 신축이라는 염씨의 생각에 동의했다.

하지만 공유면적을 줄이는 대신 실면적을 늘려 임대보증금을 올리자는
염씨 의견에는 반대입장을 분명히 했다.

복도와 엘리베이터 등 공유면적을 줄일 경우 고급식당 카페 등을 유치할
수 없어 투자수익을 극대화할 수 없다는 의견이었다.

염씨는 컨설팅사 의견을 1백% 수용해 전층의 실면적을 2평 줄이면서 복도와
엘리베이터 통로를 여유롭게 설계했으며 환풍기를 통해 에어컨 라인을 뽑을
수 있도록 했다.

후일 건물에 구멍을 내지 않기 위해서였다.

또 건물 업종구성도 장기적으로 보고 당구장 록카페 중국집 등 빌딩이미지
를 훼손시키는 업종을 배제시켰다.

그 결과 염씨는 준공후 2주만에 전체 건물의 70%를 임대하는 등 불경기에
따른 임대부진을 슬기롭게 극복했다.

염씨가 단독주택을 재건축하면서 투입한 공사비는 모두 6억9천8백4만원
(평당 2백40만원).

분양이 완료되면 임대보증금으로 11억4천6백만원(평당 3백50만~6백만원)을
회수할 것으로 보여 4억4천8백7만원의 수익을 올릴 수 있게 된 셈이다.

< 송진흡 기자 >

<> 도움말=한국부동산컨설팅 (02)393-8888

(한국경제신문 1997년 10월 6일자).