법원경매를 통한 내집마련이 인기를 모으고 있다.

경매를 이용하면 아파트 단독주택 다세대 다가구 연립주택 빌라 등 다양한
형태의 주택을 시세보다 최고 30~40%까지 싸게 살수 있다.

이런 점 때문에 법원경매는 내집 마련과 재산 증식을 위한 새로운 재테크
수단으로도 부상하고 있다.

특히 경매방식이 호가제에서 입찰제로 바뀌면서 브로커들의 농간이 많이
사라져 일반인들도 간단한 법률용어와 경매 참가요령을 터득하면 원하는
주택을 저렴한 가격에 구입할수 있다.

더욱이 지난해 서울에서만 6천여건의 다양한 주택이 경매로 나와 물건도
풍부한 편이다.

서초구 관악구 강남구 종로구 용산구 등 8개구를 관할하는 서울지법 본원의
경우 경매물건중 아파트(17.0%) 단독주택(23.0%) 빌라.연립.다가구.다세대
(41.6%) 등 주택이 전체의 80%를 웃돈 것으로 나타났다.

최근 경매주택의 낙찰가격을 살펴보면 아파트의 경우 시세의 80~90%, 단독
주택 60~75%, 연립및 다세대 다가구 빌라 등은 55~70%선이어서 경매초심자들
은 이를 눈여겨 보는게 좋다.

일반인들이 법원경매에 참가하기 위한 법원경매 진행과정 권리분석 유의점
등을 살펴본다.


[[[ 경매정보 수집 ]]]

경매개시 15일전에 각 일간신문의 매각공고란에 게재된다.

그러나 이 매각공고는 일반인들이 쉽게 접할수 있다는 장점에도 불구하고
여러 신문에 분산 공고돼 전체적인 공고내용을 파악하기 힘들다.

경매컨설팅업체에서 제공하는 경매정보지를 구독하면 전국의 민사지법에서
진행되는 모든 물건을 파악할수 있다.

또 하이텔 천리안 등 PC통신을 통해 아시아나부동산거래정보망 한국감정원
거래정보망 까치라인 등에서 물건정보를 얻을수 있다.

경매정보지나 PC통신을 이용하면 복잡한 법률용어를 모르더라도 압류 가등기
예고등기 등 권리분석 내용을 알수 있어 일반인들이 경매를 이해하기 쉽다.


[[[ 자료열람 ]]]

법원민사집행과 경매계에서 입찰에 관련된 서류를 경매일 1주일 전부터
열람할수 있다.

입찰에 관련된 서류(입찰물건 명세서 감정평가서 임대차조사서)를 열람,
신문 또는 정보지의 내용과 같은 지를 파악한다.

이때 현장답사에 대비, 물건의 약도를 챙기거나 물건을 촬영한 사진을
눈여겨 보는 것이 좋다.


[[[ 현장답사 ]]]

해당물건 소재지에 직접 가 등기소에서 발급하는 토지.건물등기부 등본을
떼어 물건이 서류상 내용과 일치하는지 살핀다.

임대차관계 임차인 거주여부 물건면적 등이 주요 체크 포인트.

임대차관계의 탐문은 임차인의 이해와 협조를 얻어 주민등록상 전입일자
확정일자인 부여여부 임대차금액 실거주여부를 파악한다.

물건의 면적은 대지의 경우 정밀지도를 지참, <>무단점거토지는 없는가
<>토지의 일부가 도로에 편입되지는 않았는가 <>주변땅과의 경계는 명확한가
등을 살펴야 한다.

또 토지.건물.건축물관리대장 임야대장(각 시.군.구청 발급) 등에서 과표액
지목 건축현황을 확인할수 있다.


[[[ 경매참가 ]]]

입찰법정에 갈때는 응찰가액의 10%에 해당하는 입찰보증금(단 입찰공고문에
"보증금 2할"이라고 기재된 물건은 20%)과 도장 주민등록증을 지참해야 한다.

입찰표를 받아 응찰받고자 하는 물건의 사건번호 물건번호 입찰자의 성명
주소 입찰가액 보증금액을 기재하고 날인해야 한다.

일단 금액을 써넣은 후엔 수정할수 없으므로 수정을 원할 때는 새 용지를
사용해야 하며 금액기재란 밑에 있는 보증금 반환란은 입찰에서 떨어진
사람이 보증금을 돌려받을때 영수증 대신 기재하는 것으로 미리 써넣으면
안된다.

입찰표는 응찰하고자 하는 물건마다 1장의 용지를 사용해야 하며 일단
제출된 입찰표는 취소및 변경이 불가능하다.

입찰봉투를 입찰함에 넣고 난후 집달관이 입찰 시작을 선언한후 1시간이
경과하면 입찰을 마감하고 곧바로 개찰, 최저경매가 이상을 쓴 사람중에서
최고가 입찰자가 낙찰자가 된다.

< 김태철기자 >

(한국경제신문 1997년 1월 30일자).