부동산개발 가능성을 타진할때 대개 오피스텔을 가장 먼저 생각한다.

아파트나 연립주택에 비해 오피스텔은 건축법상으로 토지이용효율을
높이는데 효과적이므로 당연한 일이다.

그러나 부동산개발에 있어 가장 중요한 것은 이같은 선입견을 버리는
일이다.

주어진 여건을 먼저 검토하고 어떤 방법이 땅을 가장 효율적으로 이용하는
방안인가를 처음부터 새로 연구해야 한다.

이를 위해 가장 먼저 해야 할 일은 개발하려는 지역의 수요성향을 감안해
현행 건축법상 가능한 "개발의 개념"을 설정하는 일이다.

부동산개발에서 중요한 것은, 건축행위는 "현재"하는 것이지만 사용은
"미래"에 하게 되므로 다가오는 미래에 계속 유용한 가치를 보장받을 수
있는 일인가를 따져보는 것이다.

현행 건축법에 매달린 나머지 "나무는 보고 숲은 보지 못하는 우"를
범해서는 안된다.

따라서 지역의 상권변화전망, 도시계획의 변화가능성, 집단민원에 의한
정책변경가능성 등 있을 수 있는 모든 변수를 검토해야 하며 그에 따라
개발시기의 완급을 조절해야 한다.

다음으로 적절한 개발개념을 설정했다면 수요자의 성향을 감안한 개발
수준을 결정해야 한다.

개발수준의 결정은 수요자를 쉽게 끌어들이기 위해 반드시 필요한
절차이다.

수요자를 끌어들이는데 실패한다는 것은 부동산개발사업 자체의 실패를
의미한다.

그러므로 사전에 충분한 연구를 해야 한다.

개발수준결정에 있어 가장 중요한 것은 "차별화"이다.

그러나 여기서의 차별화는 개발결과에 대한 예측이나 대책없는 무조건적인
차별화가 아니라 충분한 검토를 거친 "좋은 성과를 가져올 수 있는"
차별화이다.

부동산개발의 목적은 보유하고 있는 땅의 부가가치를 높여 남에게 필요한
공간을 제공하고 그럼으로써 받는 댓가를 극대화하는 것이다.

따라서 부동산개발의 가장 원칙적인 전제조건은 대중적인 공감대의
형성이다.

개발한 부동산에 대해 대중의 공감을 얻지 못하면 반드시 외면당하게
된다.

부동산개발에도 일종의 "유행"이 있다는 얘기다.

유행은 수요자에게 자연스럽게 접근하는 방편이기는 하다.

그러나 창조적 차별화가 아닌 무작정 모방형태의 유행따라가기 방식은
실패의 지름길이다.

힙합스타일이 유행한다고해서 40대 중년이 힙합스타일의 바지를 입는다면
어떻게 보일 것인가.

부동산을 개발할 때는 그 땅의 위치와 그 지역의 수요성향, 시대적인
유행 등을 치밀하게 검토하는 것도 중요하지만 무엇보다 개발한 후에는
고유의 문패를 단다는 생각으로 접근해야 성공할 수 있다.

김영수 < 미주하우징컨설팅 대표 >

(한국경제신문 1996년 12월 4일자).