[부동산 포커스] '목돈 없어도 아파트 분양 받을수 있다'

"목돈없이 아파트를 분양받을 수는 없을까"

빠듯한 월급으로 생활을 꾸려가는 무주택 샐러리맨들의 영원한 숙제다.

그러나 주택업체들이 분양성을 높이기위해 대출한도를 크게 올리고 있어
이같은 길이 열리고 있다.

특히 일부 아파트는 전체 분양가격의 최고 90%까지 융자가 가능해 초기
자금 없이도 내집마련을 할 수 있게 됐다.

주택업체들은 이를위해 기존 할부금융 이외에 시중은행알선을 통해 전에
없이 계약금 대출도 늘어나고 있다.

잔금으로 국민주택기금까지 받을 수 있는 전용면적 18평(60평방m)이하
아파트의 경우는 대출한도가 더 커져 대부분 분양가의 60-70% 이상을
융자가능하다.

<>업체별 융자지원

청구가 남양주 오남리에서 분양중인 아파트 22.31.42평형은 계약때도 돈
한푼 없이 분양받을 수 있다.

중도금전액은 물론이고 분양가의 20%인 계약금의 일부도 대출받을 수 있을
뿐만 아니라 나머지 계약금일부도 신용카드로 결제하면 된다.

이에따라 대출금이 분양금에 비해 최고 88%에 달한다.

31평형의 경우 분양가가 9천1백33만원이나 본인이 원할때 8천만원까지
대출가능하다.

대동주택이 이달말 시흥연성지구에서 분양을 앞두고 있는 황토방아파트도
대출금액이 7천4백66만원인 24평형의 경우 6천2백만원에 달하고 나머지
29.32평형도 분양가 대비 83-85%의 대출이 가능하다.

또 금리도 최근 분양되는 아파트 가운데에서는 낮은 편으로 12.9%이며
24평형의 시중은행대출금 금리는 12.5%이다.

현대산업개발이 오는 27일께부터 김포사우지구에서 22평형 단일평형을
분양하는 5백가구 아파트도 분양가 7천2백8만원의 76%인 5천5백만원까지
대출된다.

이밖에 대우 동부건설 등 주요업체들도 분양가의 60%를 넘는 대출을
추진하고 있다.

<>신청절차

주택할부금융과 시중은행에서 대부분의 분양자금 융자를 담당하고 있으나
신청 및 대출방법이 틀리다.

주택할부금융에서는 전체 분양대금의 50%까지 대출된다.

그동안 2차중도금부터 융자가 나왔으나 이달부터 규정이 완화돼 1차
중도금부터 대출받을 수 있게 됐다.

보통 3-4개월마다 돌아오는 중도금 납부때마다 분할 대출되는게 주택
할부금융의 특징이다.

분양계약후 3개월뒤 첫 중도금을 낼때 주택업체를 통해 할부금융을 쉽게
신청할 수 있는데 인감증명 주민등록등본 아파트계약서 도장 주민등록증
등이 필요하다.

시중은행을 통한 융자는 할부금융의 분할대출과는 달리 아파트계약때
대출희망액이 한꺼번에 지급된다.

따라서 분양대금을 미리내면 일정 금리를 적용해 분양대금을 깎아주는
선납할인률을 따져봐야 한다.

대출때 아파트계약 본인이 반드시 참석애 자필서명을 해야 한다.

<>유의점

우선 이자율을 따져봐야 한다.

주택업체마다 거래하는 은행과 할부금융사가 틀리는데 금융기관별로
대출이자가 크게는 연리 1% 가까이 차이나기 때문이다.

또 변동금리가 적용되고 있어 금리의 오르내림을 체크해 미분양아파트는
금리가 낮아질때 계약하는 것이 유리하다.

처음 계약때의 금리가 대출금상환때까지 이어지는데 유의해야 한다.

다음으로 전체 분양대금의 조달계획을 분양계약시점에 세워 대출을 받을
시점을 결정해야 한다.

가령 계약금과 1-2차 중도금을 자기자금을 댈 수 있으면 굳이 처음부터
대출을 받지말고 필요한 시기에 융자를 받는게 이익이다.

아파트의 구입목적도 분명히 해야 한다.

임대를 목적으로 한다면 자금동원에 걱정없이 일부 잔금은 연체한뒤
전세금을 받아 충당하는 방법이 유력하다고 전문가들은 조언하고 있다.

마지막으로 선납할인률이 업체들마다 약간씩 다르다는 점에 유의해야
한다.

[[ 사례분석 ]]

( 남양주 오남리 청구 22평형의 경우 )

22평형을 분양받으려고 할경우 계약때 300만원을 내고 매달
24만7,000원 정도의 금융이자를 납부하다가 입주때 잔금 463만7,000원만
부담하면 된다.

분양가격이 6,263만7,000원인 22평형의 대출한도는 5천2백만원이다.

할부금융과 시중은행에서 각각 2천만원씩이 나오며 국민주택이어서
입주때 국민주택기금 1천2백만원이 융자된다.

나머지 1,063만7,000원중 3백만원은 계약금이고 7,000원중 300만원을
선납할인 받으면 입주때 463만7,000원만 내면된다.

문제는 대출에 대한 이자이다.

4천만원을 모두 대출받았을 경우 입주때까지 26개월간의 이자총액
(연리 13.5%)이 9백45만원이고 대출을 받아 분양대금을 미리 납부함으로써
업체로부터 돌려받을 수 있는 선납이자 (연리 12%)가 3백만원이어서 실제
이자총액은 6백44만원 정도다.

한달에 24만7,000원만을 이자로 부다하면 되는 셈이다.

(한국경제신문 1996년 11월 22일자).