부동산에 투자하는 사람들은 여기에 지하철역이 생기고 저기가 용도
변경이 될 예정이므로 가격이 오를 것이라느니 하는 말을 듣고 그런
위치에 투자하고 싶어한다.

일반적으로 땅값은 몇가지 법칙에 의해 오른다.

첫째, 도심중앙이 가장 높고 다음은 방사선과 제1순환선이 교차하는
지역, 그다음은 제2,제3순환선이 교차하는 지역순으로 변두리로 파급되면서
높아진다.

둘째, 인구증가 경제성장 인플레이션 등으로 시간이 지나면 자연적으로
상승한다.

셋째, 도심의 지가가 너무 높게 되면 주택지는 외곽으로 밀려나게 된다.

이때 도시 외곽의 토지는 바로 인접한 농지나 구릉지보다 훨씬 높은
가격을 보이는 지가 단절현상이 나타난다.

넷째, 도시 외곽의 지가가 급격히 상승하면 도심중앙의 지가는 외곽의
가격이 얼마니 중앙은 얼마정도 되어야 한다는 심리가 작용해 도심지의
가격이 다시 상승하게 된다 등이다.

부동산투자는 이제 문화수준 소유의식 변화 등으로 인해 단순매매에
의한 시세차익을 얻기 힘든 시장환경으로 변화하고 있다.

부동산을 막연히 사두려는 가수요는 드문 편이며 시대적으로 물건별
지역별 차별화가 심화되어가는 추세이므로 수요유발이 이루어지지 않는
부동산은 실거래가 뒤따르지 않는 호가에 그친다.

호가에 그치는 부동산은 재산의 의미를 논하기 힘든 애물단지 취급을
받기 쉽상이다.

부동산은 재화로서의 특성중에서 위치의 고정성이 가장 큰 요인이지만
어느품목의 부동산으로 개발되느냐에 따라 명암이 엇갈리게 된다.

즉 같은 지역내에 비슷한 여건의 토지라 하더라도 임대전용주택을
짓느냐, 점포주택을 짓느냐에 따라 수익성도 다르고 환금성도 달라진다.

더구나 토지의 여건이 일반적으로 장사가 안될 것으로 보이는 위치더라도
소비를 유발시킬 수 있는 방안이 뒤따른다면 그 부동산의 가치 또한 변하는
것이 사실이다.

따라서 해당지역의 소비성향과 수준을 파악할 줄 알아야 하며 수요를
유발시킬만한 아이디어나 환경을 적극적으로 조성하는 노력이 필요하다.

김영수 < 미주하우징컨설팅 대표 >

(한국경제신문 1996년 9월 19일자).