노는 땅을 개발하고 싶은데 어떻게 해야할 지 몰라 고민하는 사람이
많다.

가지고 있자니 각종 세금이 붙어 골칫거리다.

한두해 그냥 놀리고 나면 세금은 눈덩이처럼 불어난다.

그래서 부동산부도라는 말도 있다.

그렇다고 땅을 선뜻 개발하자니 두려움이 앞서는 게 현실이다.

개발을 남에게 맡기자니 사기당하지나 않을까 노심초사한다.

믿기 어렵다고 직접 개발하자니 어디서부터 어떻게 접근해야할 지
더욱 고민이다.

특히 자금은 어떻게 조달해야 할 지,까다로운 각종 인허가는 어떻게
준비해야 할 지 등에 이르면 골치는 더욱 아파온다.

이럴 때 개발에서부터 자금조달 완공까지 책임져주는 공신력있는
개발대행회사가 있다면 얼마나 좋을까.

이처럼 도심이나 요지에 땅을 가지고도 활용방법을 놀라 고민하는
사람들이 이용할수 있는 곳이 바로 토지개발신탁회사이다.

토지개발신탁은 신탁회사가 땅주인으로부터 땅을 신탁받아 토지입지
조사에서부터 기획 개발사업집행 자금조달 분양 관리운영 등에 이르기까지
모든 개발업무를 수행한 뒤 일정 수수료를 떼고 수익을 땅주인에게
돌려주는 개발대행제도이다.

현재 개발신탁업무를 시행중인 신탁회사는 성업공사산하 대한부동산신탁,
한국감정원산하의 한국부동산신탁, 한국토지공사의 자회사인 한국토지신탁
등 세 곳이 있다.

이중 한국토지신탁회사는 모회사인 토지공사가 분양한 토지의 개발의뢰만
수주할 수 있어 일반인들의 이용이 제한적인 차이가 있다.

<>이용현황

지난 91년 정부의 부동산신탁업무 도입에 따라 사업을 시작한 이후
공신력과 안전성이 부각되면서 개발신탁을 이용하는 회사와 일반인들이
꾸준히 늘고 있다.

제도도입 초기 2년간은 개발신탁을 알고 이용하는 수요자들이 많지
않았으나 93년부터는 대한부동산신탁과 한국부동산신탁회사가 흑자로
돌아설 정도로 이용자들이 부쩍 늘었다.

요즘은 100평대 정도의 땅을 가진 소규모 땅주인의 문의전화가 하루에
60-70통에 이르는 등 소규모 개발의뢰건수가 급증하고 있는 추세이다.

현재 대한부동산신탁과 한국부동산신탁회사가 땅을 수탁받아 개발중인
곳은 상가빌딩 아파트건축 등 총 60여건에 이르고 있다.


<>토지개발신탁 이점

토지신탁의 가장 큰 장점은 개발회사가 의뢰자에게 공신력 안정성 수익성을
보장해준다는 점이다.

신탁회사들의 모회사인 한국감정원 성업공사가 정부가 지분을 갖고
있는 공기업들로 믿을 수 있기 때문이다.

특히 신탁회사가 대리지주가 돼 개발에 필요한 자금을 직접 조달해줘
실제땅주인은 자금마련을 위해 동분서주할 필요가 없다.

신탁회사들은 또 나름대로 싼 자금을 끌어오는 노하우가 있어 땅주인이
직접 나서는 것보다 금융비용을 줄일 수 있다.

또 신탁회사가 공신력을 바탕으로 설계 및 시공사를 선정해 비리의
개입여지가 적으며 임대 및 분양까지 책임을 지기 때문에 상대적으로
높은 수익을 기대할 수 있다.

개발의뢰 단계에서 개발회사와 땅주인이 입지여건과 개발방향 등을
상호 협의할 수 있도록 돼있어 땅주인은 자기의견과 전문가들의
의견을 종합해 판단할 수 있다.


<>이용절차

땅주인이 신탁회사를 찾아 토지신탁을 의뢰하면 신탁회사는 타당성조사에
들어간다.

토지신탁을 의뢰한다고 해서 무조건 계약을 체결해주지 않는다.

타당성조사에서 사업성이 없다고 판단되면 당분간 보유하라는 결과를
통보해준다.

이때까지는 무료이다.

사업타당성이 있다는 결론이 나면 토지신탁계약을 체결하고 형식적인
소유권이전이 이뤄진다.

이때 등기부등본에는 신탁에 의한 소유권이전으로 등재된다.

신탁회사가 자금을 끌어오고 각종 인허가를 받아야 하기 때문에
소유권을 이전받는 것이다.

신탁회사는 이어 자금차입 설계 건설사선정 시공 임대 및 분양 등의
절차를 거쳐 개발을 완료한다.

모든 절차가 끝나면 신탁회사는 신탁수수료 공사비 등의 비용을
뗀 뒤 나머지 수익을 땅주인에게 돌려준다.

물론 땅의 소유권도 원주인에게 이전된다.


<>이용사례

서울 강남에 살고 있는 이모씨는 강남 테헤란로 특허청 맞은 편에 78평의
나대지를 주차장으로 빌려주며 놀리다시피 했다.

대로변에서 50m쯤 들어간 자투리땅이었다.

이씨는 공시지가만 13억원에 이르러 사는 사람도 선뜻 나서지 않아
세금만 물고 있었다.

지난 93년에 납부통보된 토지초과이득세만도 3,600만원이었다.

세금내다가 끝나겠다고 생각한 이씨는 이 해 8월 대한부동산신탁을
찾았다.

대한부동산신탁은 시장조사를 통해 인근에 특허청과 기업체들이
많아 독신자 파견근무자를 겨냥한 원룸형아파트가 성공할 수 있겠다는
판단을 내렸다.

그러나 용도가 일반 상업지역이어서 아파트를 지을 수 없었다.

이씨가 원한 것은 오피스텔이었다.

신탁회사와 협의끝에 오피스텔로 건축하되 매션개념을 많이 도입하고
원룸으로 짓자는 결론이 났다.

도시설계상 제한에 따라 4층규모로 주거형 원룸오피스텔 11가구와
상가를 건립했다.

당시에는 신상품이어서 임대가 되지 않을까 우려했다.

그러나 준공 3개월전에 실시한 임대신청에 무려 100명이 몰려오는
대성공을 거뒀다.

건물은 신탁회사가 착공한 지 5개월만에 완공됐다.

공사에 들어간 자금은 신탁수수료 3,400만원을 포함해 모두 4억4,372만원
이었다.

신탁회사가6,200만원(연 14%) 본인이 1억2,400만원을 각각 조달하고
나머지 2억5,700만원은 임대보증금으로 충당했다.

임대료는 모두 보증금으로 받을 예정이었으나 자금여유가 생겨
보증금중 일부는 월세로 받기로 했다.

주차장으로 빌려주며 놀리다시피하고 있던 땅에 1억8,600만원을
투입해 매월 580만원의 임대료를 받았다.

자기돈 1억2,400만원과 신탁회사가 차입한 6,200만원에 대한 이자를
계산하더라도 매월400여만원의 순수입을 올리고 있는 셈이다.


<>유의점

연면적이 크면 공사비의 5%선에 달하는 신탁수수료가 부담이 될 수 있다.

따라서 개발의 안정성에 중점을 두고 적당한 수익을 바라는 지주들에게
적합하다.

위험이 따르더라도 더 높은 수익을 얻고자할 경우에는 개발전문업체나
부동산컨설팅회사를 찾는게 낫다.

또 토지개발신탁을 추진하려면 대상토지의 법적관계가 깨끗해야 한다.

저당권지상권 설정 등이 얽혀있으면 신탁회사가 맡기를 꺼린다.

이를 먼저 해결해야 신탁회사들이 개발을 맡는다.

소유권이전을 받아 개발하는 신탁회사로서는 다른 송사에 휘말리려
하지 않는다.

또 일반 농지나 임야도 개발신탁이 불가능하다.

다만 공단이나 레저단지 등으로 개발가능한 농지나 임야는 토지신탁개발을
할 수 있다.

< 고기완기자 >

(한국경제신문 1996년 7월 25일자).