[부동산 세무상담] 부동산 개발 세금

(문) 68세된 가장이다.

18년전에 사두었던 강남의 대지 500평에 대한 처리문제로 고민하고
있다.

현재 이 토지위에는 지은지 오래된 상가건물이 1채 들어서 있으며
일반음식점으로 임대하고 있다.

그런데 음식점이 잘되지 않고 건물이 낡아 이를 헐고 다른 용도로
개발할 것인지 아니면 건설회사에 팔 것인지를 검토하고 있다.

어떻게 하면 좋은가.

(답) 귀하는 세가지 대안을 고려할 수 있다.

첫째는 토지를 건설업자에게 단순히 양도하는 것이며 둘째는
토지소유자가 직접 개발하여 임대 또는 분양하는 것이다.

마지막으로는 건설회사와 합동으로 개발하는 것이다.

(문) 토지를 건설회사에 양도하는 경우에는 양도소득세만 내면 되는가.

(답) 물론 그렇다.

그러나 이 경우 토지가격이 높기 때문에 거래가 쉽게 성립되기 어려울
수가 있다.

또 토지를 취득한지 18년이 됐기 때문에 취득가액이 양도가액에 비하여
낮게 평가되므로 양도소득세가 많이 나올 것으로 예상된다.

양도소득세는 양도소득세 과세표준에 세율 30%-50%를 곱하여 계산하면
된다.

(문) 토지를 직접 개발하여 분양하는 경우는 어떻게 되나.

(답) 토지소유자가 직접 주택이나 건물을 지어 분양한다면 주택신축
판매업 (건설업)이나 부동산매매업이 되어 사업소득세만 부담하면 된다.

이 경우 단순히 토지를 건설회사에 양도하는 경우의 양도소득세보다
건설회사가 부담하는 취득세 등록세 법인세 및 특별부가세 등 제세금을
모두 합친 금액이 훨씬 적게 나온다.

그러나 건설 및 분양이 완료될 때까지 매년 장부기장및 증빙서류를
정리하여 세무서에 신고해야 한다.

(문) 토지를 직접 개발하고 싶어도 나이가 많아 관리가 어렵고 거액의
건설자금을 확보하기 어려운데 좋은 대안은 없는가.

(답) 부동산컨설팅회사에 대행을 맡기거나 토지소유자는 토지만 내고
건설회사가 자금조달및 시공을 담당하고 건축공사비조로 완성된 건물의
일부분을 가져가거나 자체 사옥으로 입주하는 방안을 생각해 볼수 있다.

그러나 이러한 지주합동개발의 경우도 세법상 사업수행 형태는
토지소유자가 사업주체가 되는 것이 가장 유리하다.

토지소유자가 사업주체가 되는 경우에는 직접 개발하는 경우와
마찬가지로 매년 장부기장을 하여 세무신고를 해야 하며 건설 및 분양에
따른 사업상의 법률책임도 맡아야 한다.

< 임승옥 안진회계법인 회계사 767-9114 >

(한국경제신문 1996년 5월 23일자).