[부동산개발 사례] 인천시 산곡동 근린생활시설

자영업자라면 누구나 자신의 건물을 갖고 싶어할 것이다.

사무실이나 점포를 확보하는 것은 물론 큰 어려움없이 건물을 관리하면서
임대수입도 올릴수있기때문이다 인천시 산곡동에서 근린생활시설을 지은
이모씨는 그런 의미에서 주위동료들로부터 부러움을 받고있다.

치과병원을 운영하고있는 그는 36평의 나대지에 3천여만원을 투입 5층의
근린생활시설을 지은후 2,3층은 자신의 병원으로 사용하고 나머지층은
임대,매월 1백80만원의 부수입을 올리고있다.

이씨는 건물을 지으면서 개발신탁제도를 활용, 시공회사 선정에서부터
건축후 보존등기를 내는 업무까지를 부동산신탁회사에 맡겼다.

일반적으로 개발신탁이라면 신탁회사가 시장조사와 설계 시공 임대
또는 분양까지를 맡지만 이씨는 경비절감등을위해 설계와 임대를
제외한 시공 등기업무만을 신탁회사에 의뢰한 것이다.

이씨가 부동산신탁회사를 찾은 것은 국내에 부동산신탁이 일반에
알려지기 시작하던 지난해 7월.

설계를 마치고 구청으로부터 건축허가를 받아 건설회사를 찾고있던 그는
우연히 신문에서 개발신탁이라는 제도를 알게돼 성업공사 자회사인
대한부동산신탁의 문을 두드렸다.

"지주분은 공사비가 모자라는 상태에서 마땅한 시공회사를 찾던중
이었더군요. 시장조사결과 인근 상권이 계속 발전하고있어 사업성이
있다고 판단해 계약을 맺었지요"

첫 사업인데다 이미 건축허가까지 맡은 상태여서 신탁수수료는 재무부
인가상한선의 절반인 7백만원에 합의했다.

재무부의 인가대로라면 토지비와 건축비합계액의 5%까지를 받을수
있으나 2.24%를 받기로한 것이다.

개발신탁업무내용은 지하1층 지상 5층 연건평 1백25평의 근린생활시설을
시공에서부터 등기까지 대행하며 임대후 받는 조건으로 공사자금을 연
14%로 대출해준다는 것.

대한부동산신탁은 서울의 한 중소건설회사와 2억3천1백만원(평당
1백86만원)에 도급계약을 맺고 지난해 10월 착공했다.

공사는 비교적 순조롭게 진행되었으나 하도급업체의 기술미숙으로
예정보다 9일 늦은 올해 4월 6일에 완공됐다.

공사지연으로 지체상금을 지급해야하는 문제가 등장 됐지만 지주가
자신이 추천한 하도급업체의 잘못을 인정, 해결됐다.

그러나 해당토지의 지목이 임야여서 산림전용부담금을 내야하는
문제가 생겼다.

신탁회사는 토지가 이미 대지로 사용되고 있는점등을 들어 행정심판을
청구했으나 결국 산림전용부담금 1천8백12만원과 대체조성비 6만원을
납부해야했다.

공사가 준공될 임대신청이 잇따라 신탁회사에 의뢰하지 않고도 임대를
마무리할수있었다.

1층은 두개로 나누어 화장품업소와 중개업소에 보증금 1억7천만원,
월 70만원을 받기로하고 임대했다.

4층과 5층은 보증금 1천5백만원에 각각 월 30만원 월 20만원을 받기로
하고 사무실로 사용하고있다. 지하층에는 음식점이 입주, 보증금
3백만원에 월 60만원씩을 받고있다.

2,3층을 이씨 자신이 사용하면서 모두 2억3천만원의 보증금과 매월
1백80만원의 세를 받게 된 것이다.

공사중에 신탁회사로부터 빌린 4천6백만원은 준공과 동시에 모두
갚았다.

이씨의 경우 결국 놀려두고있던 35평의 땅에 3천여만원을 들여 자신의
병원공간을 확보하고 매원 1백80만원의 임대료를 받게된 셈이다.

산곡동의 근린생활시설은 지난해 5월 신탁회사앞으로 보존등기됐다가
6월 신탁계약해지와 동시에 이씨 앞으로 소유권이 이전됐다.

신탁회사가 사업시행자가되는 신탁제도의 특성상 등기상으로도 소유권
이 신탁회사 앞으로 넘어갔다가 신탁해지와 동시에 다시 위탁자 앞으로
넘어간 것이다.

이씨는 개발신탁제도를 활용해 복잡한 시공업무를 신탁회사에 맡겼지만
아쉬운점이 있다.

완공후에 건물에 하자가 발생해 현재 보수공사를 하고있기때문이다.

개발신탁 초기사업이어서인지 업무가 매끄럽지 못했다는게 이씨
주위와 신탁회사관계자들의 솔직한 지적이자 자성이다.

(한국경제신문 1994년 12월 7일자).