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토지공개념 도입이후 부동산의 보유보다 이용에 대한 관심이 높아지고
있다.

부동산보유에 대한 세금중과정책으로 이같은 경향은 앞으로 더욱 확산될
전망이다. 부동산의 효율적 활용방안을 소개하는 ''부동산개발사례''를
신설, 시리즈로 싣는다.

< 편 집 자 >
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서울 응암동에서 노후단독주택을 헐고 연립주택을 지은 김모씨(37 회사원)
는 겨울철을 앞둔 요즘 마음이 한결 편안하다.

해마다 겪던 월동 준비를 할 필요가 없어졌고 새로 지은 연립주택의
시세도 높아진다고해서이다.

김씨가 새로 지은 연립주택은 14- 22평형의 4층연립 19가구.대지 2백평
건평 1백40평의 단독주택을 헐고 부동산신탁에 의뢰 착공 8개월만인 지난
4월 완공했다.

김씨는 부동산경기침체로 현재 2가구만 분양한 상태이다.

나머지 17가구중 2가구는 어머니 누이등 7식구를 거느리고있는 김씨가
직접 사용하고 15가구는 세주고있다.

15가구가 미분양됐지만 분양대금과 임대보증금으로 공사비를 완납했으므로
큰 문제는 없다.

오히려 내년부터 부동산가격이 오를 경우 15가구가 행운을 가져줄수도
있을 것이라는 기대도 한다.

"개보수비용이 많이 들어 처음에는 집을 처분하고 그 돈으로 아파트를
구입해 이사할 생각도 했읍니다.

그러나 주택업자들이 평당 4백만원이상을 지급하기를 거부하는데다
고급주택에 해당,양도소득세가 많이 나올 것이라고해 결국 헐고 연립을
짓기로 했지요"

김씨는 그러나 막상 건축을 하려고하다보니 건축업자를 선정하는등 여간
복잡한 것이 아니었다.

그러던중 김씨는 신문에서 국내에도 토지신탁제도가 도입된다는 기사를
우연히 보고 지난해 3월 한국부동산신탁을 찾아 국내 1호의 토지신탁계약
을 체결하게됐다.

토지신탁이란 신탁회사가 지주로부터 토지를 신탁받아 토지의 최적활용
방안을 조사한후 지주의 동의를 얻어 직접 자금을 동원해 개발하는 토지
의 대행개발방식.

"건페율 39% 용적율 1백50%을 적용 연건평 3백40평의 지하1층 지상 4층의
연립주택을 건립한다. 평형은 분양면적기준으로 14- 21.5평형 4종류로
하며 구조는 철근콘크리트조 슬래브지붕으로한다. 공사자금은 신탁회사
에서 조달한후 분양또는 임대보증금으로 회수한다"

한국부동산신탁이 시장조사 결과 내놓은 이같은 건립계획에 김씨는
동의했고 신탁회사는 입찰방식으로 시공회사와 설계회사를 선정하고
지난해 8월 착공에 들어갔다.

연립주택건설에 들어간 비용은 건축비 6억4천만원 설계공사감리비
1천7백76만원, 건설이자 5천2백만원, 신탁보수 6천5백만원등 모두
7억8천4백46만원.

신탁회사는 연 13%의 3억9천만원의 일반자금과 주택은행으로부터 연리
9.5%의 국민주택기금 2억3천8백만원을 조달했다.

국민주택기금을 조달한 것은 입주자의 부담을 덜어 분양을 쉽게하기
위해서였다.

신탁회사는 2가구를 분양하고 15가구를 임대해 각각 2억2천2백만원의
분양금과 6억5천8백만원의 임대보증금을 회수 투입비용 7억8천4백46만원
을 회수했다.

남은 9천5백여만원과 앞으로 분양되는 연립주택은 김씨의 수입이다.

하지만 김씨는 분양을 서두르지 않는다.

한꺼번에 분양하면 사업소득세가 엄청나게 나오기때문이다.

"비사업자가 취득했던 재산을 사업용으로 제공할때는 당초 취득가액을
취득원가로 본다는 세법상의 규정때문에 개인이 자기 땅에 주택을 지어
분양하면 소득세가 많이 나오게 되는 불합리한 점이 있더군요"

세법개정을 위해 국회에 청원까지 했다는 김씨는 임대사업자로 등록하고
5년후 분양하거나 그냥 10년간 임대한후 분양 양도세를 면제받는 방안을
생각하고있다.

김씨의 연립주택건립은 아직 분양이 끝나지 않아 손익을 정확히 계산
하기 힘들다.

현재의 분양가(평당 5백만원)대로 분양이 완료되고 토지가격이 평당
4백만원이라고 단순화시키면 토지를 매각하는 것보다 약 1억원정도
이득일 것으로 추정되고있다.

거기다가 단독주택에 그대로 살았으면 토지에 묻어두어야했던 7억원
정도의 현금을 회수 다른곳에 투자할수있는 기회도 갖게됐으니 김 씨
로서는 성공한 케이스에 속한다.

(한국경제신문 1994년 11월 23일자).