[부동산] 재건축사업의 유의할점..세입자에 대한 보상없어

재건축사업은 민간사업인 만큼 대상지역에 대한 토지수용권이나 강제
철거권이 발동되지 않는다.

이와함께 재개발과 달리 세입자에 대한 대책이나 보상도 없는게
특징이다.

따라서 재건축대상 주택을 구입할 경우에는 가옥주와 세입자간의 분쟁이
일어날 가능성이 없는 주택인가를 먼저 확인해야한다.

세입자가 일정한 권리를 주장할수있는 주택의 경우에는 그 권리에대한
책임을 조합이 져주지 않기 때문이다.

이와함께 토지소유자와 건물소유자가 별도로 있을때는 건물소유자1인
에게 조합원자격이 주어지며 건물이 없는 나대지를 소유한 사람에게는
조합원자격이 주어지지 않는다.

다만 토지소유자에게는 소유토지를 싯가로 환산,현금을 지급하거나
토지를 조합에 매각하도록 유도하는게 보통이다.

재건축은 조합설립 인가후 2년이내에 사업계획신청이 없으면 자연적으로
조합인가가 취소된다.

재건축사업에서 평형배정을 할 경우에는 대개 기존주택의 평형보다는
지분이 기준이 된다. 재산액을 평가할때 건물보다는 토지가 차지하는
비중이 훨씬 크기 때문이다.

예를 들어 재건축대상주택이 25평형이라해도 등기부등본상에 기재된
지분이 12평일 경우에는 12평을 기준으로 재산액을 평가해 주택이
배정된다고 생각하면 큰 착오가 없다.

특히 같은 규모의 지분이라도 지역에따라 배정되는 주택의 크기가
달라질 수도 있다는 점을 염두에 두어야한다.

A지역에선 20평의 지분이면 42평형의 주택을 배정받을 수있지만 B지역
에선 32평형밖에 배정받지 못할수도 있다는 뜻이다.

A지역에선 20평이상의 지분소유자가 전체조합원의 25%이내이고 B지역
에선 20평이상의 지분을 소유한 조합원이 25%이상일 경우 이같은 일이
일어날 수 있다.

이에따라 재건축대상주택을 구입할때는 반드시 등기부등본에 기재된
지분을 확인해야 한다. 또 구입전에 조합측에도 지분의 규모별 분포
상황을 알아보는게 유리하다.

지분의 규모별 분포상황은 부동산중개업소보다는 조합이나 시공회사
측에 알아보는 게 비교적 정확하다.

<이정환 기자>

(한국경제신문 1994년 9월 28일자).