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    엄정숙
    엄정숙
    The Moneyist
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    아하! 부동산법률
    *약력
    전)서울시청 전·월세 보증금 상담센터 위원
    △제39기 사법연수원 수료
    △현 법도 종합법률사무소 대표변호사
    △현 부동산 전문변호사
    △현 민사법 전문변호사
    △현 공인중개사
    △전 서울시 공익변호사단 위촉
    △전 서울지방변호사회 인권위원
    △전 서울시청 전, 월세보증금 상담센터 위원
    △저서 : 명도소송 매뉴얼
    *소개글
    부동산과 관련된 법률 이슈, 너무 어렵다고 생각하지 않으셔도 됩니다. 지금까지 6000여건이 넘는 부동산 관련 소송 경험을 바탕으로 어려운 부동산 법을 쉽게 알려드리겠습니다.
    • "월세 6개월째인데…새 집주인이 갑자기 나가래요"

      #. 지난해 월세 계약을 맺고 6개월가량 거주 중입니다. 문제는 새로 바뀐 집주인이 실거주 통보를 해왔다는 겁니다. 하지만 저 역시 1년을 더 연장해 거주할 계획이었던 탓에 새 집주인의 실거주 통보가 당황스럽기만 합니다.주택 임대차에서 집주인의 실거주는 법적으로 보호받는 권리 중 하나입니다. 하지만 2년 미만 임대차에서 세입자가 2년 거주를 희망한다면 상황은 간단치 않습니다.주택임대차보호법(이하 주임법) 제6조의3 제2항에는 '임대차 기간 중 세입자는 갱신 요구권을 1회에 한해 행사할 수 있으나 집주인(또는 그의 직계존속, 직계비속 포함)에게 실제 거주하려는 사유가 있는 경우에 세입자의 갱신 요구권을 거절할 수 있다(같은 법 제1항 8호)'는 규정이 있습니다.원칙적으로 집주인은 실거주를 이유로 세입자의 갱신 요구를 거절할 수 있다는 얘기입니다. 만약 세입자가 이에 불응해 계약만료 시 퇴거하지 않으면 법원에 명도소송을 제기할 수 있는 근거가 되기도 합니다.그런데 2년 미만의 주택 임대차에서 계약 종료를 앞두고 집주인이 실거주를 희망한다면 어떨까요. 가령 1년 전, 월세 계약을 한 상황에서 집주인이 세입자에게 실거주를 통보하고 세입자가 이에 응한다면 문제가 되지 않습니다.하지만 세입자 역시 1년 거주 후 1년을 더 연장할 의사가 있다면 이야기는 달라집니다. 주임법 제4조 제1항에는 '기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다'고 규정하고 있습니다. 다시 말해 세입자는 1년을 계약한 전, 월세라도 자신이 갱신을 희망한다면 1년을 더 마저 채워 2년을 거주할 수 있다는 의미입니다.따라서 2년 미만의 전·월세 임대차에서

      2024-05-31 08:30
    • "월세 안 내고 잠적한 세입자, 이렇게 대응하세요"

      #. "세입자가 3개월째 월세를 내지 않고 있습니다. 문제는 세입자가 연락을 받지 않아 점유 중인 점포에 찾아가니 문이 닫힌 채 장사도 하지 않고 있다는 겁니다. 월세 연체로 해지통보도 해보았지만, 연락이 닿지 않아 명도소송이 불가능한 건 아닌지 걱정입니다."위법을 저지른 세입자가 연락조차 받지 않는다면 건물주는 상당히 곤란합니다. 상가 임대차에서 건물주가 세입자를 상대로 명도소송을 하려면 계약해지통보가 선행돼야 합니다. 하지만 짐만 남겨둔 채 세입자가 연락이 두절 된 상태라면 건물주의 해지 의사가 제대로 전달되지 못하기 때문에 소송절차에 어려움을 겪을 수 있습니다.법률상 명도소송은 세입자의 위법행위가 발생했을 때 제기할 수 있습니다. 세입자가 법률상 위법에 해당하는 행위를 했을 때 제기할 수 있는 뜻입니다. 다만 세입자가 위법을 저지른 순간에도 바로 명도소송을 제기할 순 없습니다. 명도소송의 전제조건인 계약해지가 돼야만 가능하기 때문입니다. 계약이 해지되지 않은 상태에선 세입자에게 잘못이 있다고 해도 건물을 비워줘야 할 의무가 생기지 않습니다.계약 기간이 종료되었거나 세입자가 위법을 저질렀다고 해서 자동으로 계약은 해지되지 않는다는 뜻입니다. 그렇다고 해서 계약해지가 어려운 것은 아닙니다. 상대방에게 의사를 전달하는 것만으로도 효력이 발생하기 때문입니다.세입자가 짐만 남겨둔 채 연락이 두절된 상황은 어떻게 해결해야 할까요. 나가겠다는 의사 없이 짐을 남겨두었다면 완전한 퇴거가 아니기에 건물주는 세입자가 임차한 부동산에 함부로 들어갈 수 없습니다. 심지어 연락이 닿지 않아 의사전달마저 쉽지 않은 상황입

      2024-04-26 06:18
    • "이사한다 했더니 묵시적갱신 주장하는 집주인…어쩌죠?"

      #. “전세 계약 기간이 끝나가는데도 집주인이 새로운 세입자를 구하지 못했습니다. 문제는 제가 임차권등기 후 이사부터 할 예정이라고 하자 집주인은 뒤늦은 해지 통보라 묵시적갱신을 주장하고 있다는 겁니다. 이사할 날짜는 다가오는데 집주인의 말에 당황스럽기만 합니다."전세 사기나 전세금 분쟁 예방책으로 임차권등기를 활용하는 사례가 늘면서 세입자들의 관심이 높아졌습니다. 하지만 높은 관심과는 달리 임차권등기를 신청할 수 있는 시기나 신청 전 확인해야 하는 필수 절차를 잘 모르는 경우가 많습니다.임차권등기란 세입자가 다른 곳에 이사하더라도 이전 주택에 대한 대항력과 우선변제권을 유지 시켜주는 제도입니다. 주택 임대차에서 임차권등기는 기본적으로 계약이 종료돼야만 신청할 수 있습니다. 단순하게 본다면 계약종료일 이후 기간만 잘 유의해야 한다고 생각하기 쉽습니다. 하지만 세입자가 놓쳐서는 안 될 변수가 있다는 사실을 명심해야 합니다.주택 임대차보호법(이하 주임법)에는 집주인과 세입자 간 계약에 관한 해지나 갱신에 관한 의사전달을 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 해야 한다고 규정하고 있습니다.계약 기간이 끝나기 적어도 2개월 전까지는 계약을 갱신하지 않겠다고 통보해야 한다는 말입니다. 이 과정에서 세입자가 맞이할 수 있는 변수는 '2개월 전까지 계약을 갱신하지 않겠다'라는 통보를 해야 한다는 겁니다.만약 세입자가 집주인에게 계약 갱신에 관한 거절 통보를 하지 않았다면 '묵시적갱신'이라는 상황을 맞이하게 됩니다. 묵시적갱신이란 계약 종료 2개월 전까지 당사자 간 계약 해지나 갱신에 관한 의사가 없

      2024-03-29 08:29
    • 강제집행 하려는데, 갑자기 월세 낸 세입자…이젠 어쩌나

      #. 세입자를 상대로 명도소송 끝에 승소 판결을 받았습니다. 문제는 강제집행을 하려고 하자 세입자가 연체된 임대료를 지급하면서 1년 정도만 장사하게 해달라는 겁니다. 세입자의 사정도 이해하지만, 강제집행을 하지 않았다가 문제가 생기진 않을까 걱정입니다.상가 임대차에서 명도 분쟁이 발생하면 건물주는 명도소송과 강제집행을 통해 세입자를 합법적으로 내보낼 수 있습니다. 명도소송이란 건물주가 세입자를 상대로 건물을 비워달라고 청구하는 소송을 말합니다.명도소송은 승소 판결이 나오기까지 상당한 시간이 소요됩니다. 이 과정에서 건물주는 문제의 세입자를 함부로 쫓아낼 수 없고 새로운 세입자마저도 받을 수 없습니다. 오래 걸린다는 것이 건물주에게는 부담입니다.이러한 탓에 강제집행을 앞두고 세입자가 선처를 부탁해도 망설여집니다. 혹여 다시 분쟁이 발생했을 때 명도소송부터 다시 해야 한다는 생각과 그 과정에서 겪었던 시간적 경제적 손실이 말이 아니었기 때문입니다.하지만 명도소송에서 승소판결문을 받았다면 이야기는 달라집니다. 법률상 명도소송의 판결문은 10년까지 유효해 지금 당장 세입자를 상대로 강제집행 신청을 하지 않아도 걱정할 필요가 없습니다. 심지어 10년이 지난 시점에서 세입자가 문제를 일으킨다면 시효 연장을 위한 판결만 받으면 이후에도 강제집행을 할 수 있습니다.강제집행을 하려고 했는데 세입자가 밀린 월세를 낸다든지 등 사정이 생긴다면 잠시 강제집행을 미룰 수 있단 얘기입니다.10년간 명도소송 판결문은 유효하지만, 건물주가 주의해야 할 사항은 남아 있습니다.강제집행을 하기 위해서는 계약 당사자와 목적물이 승소판결문에

      2024-02-28 09:16
    • "3개월 후에 전세 뺄게요" 통보했다가…집주인 발끈한 까닭

      #. 전세 기간 종료 한 달을 앞두고 집주인에게 해지 통보하는 바람에 전세금 반환 시점을 두고 분쟁이 생겼습니다. 저는 해지통보를 한 날로부터 3개월 후를 주장하고 있고 집주인은 종료 시점으로부터 3개월 후라고 맞서면서 법률상 누구의 주장이 맞는 건지 답답하기만 합니다.법률로 정해진 계약해지 통보 기간을 지나 세입자가 뒤늦게 해지 의사를 통보한다면 집주인과 전세금 반환 시점을 두고 분쟁이 발생하는 경우가 있습니다. 주택 임대차에서 계약 해지 시점은 ‘전세금을 언제 돌려주고, 돌려받느냐’가 결정되는 사항이기에 집주인과 세입자에겐 중요한 기준입니다. 특히 법률로 정해진 계약해지 통보 시점을 넘긴다면 집주인과 세입자는 묵시적 갱신 사이에서 해지 시점에 혼란을 겪을 수 있습니다.결론적으로 계약종료를 앞두고 세입자가 뒤늦게 해지통보를 한다면 계약이 종료된 후가 아닌 통보 시점으로부터 3개월 후에 계약 해지 효력이 발생합니다.주택 임대차에서 계약 당사자인 집주인과 세입자가 계약을 갱신하려거나 해지하고 싶을 때는 상대방에게 자기 의사를 전달해야 합니다. 상대방에게 언제 의사를 전달했느냐에 따라 전세금 반환 시점이 달라질 수 있습니다.주택임대차보호법(이하 주임법)에서는 계약 해지 통보 시점에 관한 법률이 존재합니다. '계약이 해지되기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약을 해지하겠다는 통보를 해야 한다'(주임법 제6조(계약의 갱신) 제1항), 즉 법률상 늦어도 계약이 종료되기 2개월 전까지는 세입자가 집주인에게 계약 해지를 통보해야 계약 종료일에 맞춰 전세금을 돌려받을 수 있다는 뜻입니다.만약 세입자가 만약 해당 기간에 해지

      2024-01-30 07:30
    • 새 집주인이 불안하다면…세입자가 전세계약 거부할 수 있다는데

      #. 집주인과 좋은 관계를 맺어 오다 한 달 전 계약 연장에 합의했습니다. 최근 집주인이 다른 사람에게 집을 매도하면서 주인이 바뀔 것이라고 통보했습니다. 저는 새로운 집주인이 어떤 사람인지도 모르고 전세 보증금은 제대로 받을 수 있을지 걱정입니다.세입자 입장에서는 계약이 종료될 때 돌려받아야 할 전세 보증금이 있기에 집주인이 바뀌는 상황이 그리 달갑지만은 않은 게 사실입니다. 그렇다고 개인의 부동산 거래를 막을 수는 없습니다. 자본주의 사회에선 재산거래가 자유롭기 때문입니다.그럼에도 집주인이 바뀌는 상황에서 전세금 반환에 두려움이 생긴다면 어떨게 해야할까요. 세입자는 법률상 새 집주인과의 계약을 거부할 권리가 있습니다.법률상으로 집주인의 부동산 매매는 전혀 문제가 되지 않는 합법적인 거래입니다. 이 가운데 임대차 계약은 하나의 채권 관계로 볼 수 있습니다. 채권 관계는 채무자가 채권자에게 채무를 갚을 의무가 있으며, 설령 채무자가 사망하더라도 채무 의무를 면할 수 없습니다. 이는 임대차 관계에서도 마찬가지입니다.전세금 채권은 계약이 종료될 때 집주인이 세입자에게 반환해야 할 의무가 있습니다. 전세금을 반환해야 할 집주인이 채무자이며, 전세금을 돌려받아야 할 세입자는 채권자에 해당한다는 뜻입니다. 부동산 매매로 집주인이 바뀐다면 채무자가 자신 마음대로 채무자의 의무를 다른 사람에게 넘기는 것과 같습니다.이 경우 세입자는 집주인 변경에 대해 거부권을 행사할 권리가 생깁니다. 실제로 계약 기간 중 집주인 변경에 대해 세입자가 거부권을 행사할 권리가 있다는 대법원 판례가 존재합니다.다만 집주인 변경에 관해 거부권을 행사

      2023-12-25 09:00
    • 건물주 '세입자 몰래' 출입문 비번 바꿨다가는…"이럴 수가"

      #. 세입자가 위법을 저질러 계약 해지 통보를 했습니다. 그런데도 세입자는 나가기는커녕 계속해서 월세를 내지 않고 있습니다. 명도소송은 이미 제기해둔 상황이지만, 생각할수록 세입자가 괘씸해 출입문 비밀번호를 바꾸고 싶은데 법적인 문제는 없을지 궁금합니다. 계약을 위반한 세입자를 상대로 건물주가 출입을 막는 사례까지 등장하면서 당사자 간 분쟁으로 이어지는 경우가 적지 않습니다. 건물주가 세입자를 상대로 명도소송을 제기하는 근본적인 이유는 합법적인 절차로 세입자를 내보내기 위해서입니다. 건물주가 마음만 앞서다 보면 판결문이 나오기도 전에 세입자를 직접 내보내거나 출입을 통제하려는 착오를 범하기 쉽습니다. 결론적으로 건물주가 위법을 저지른 세입자를 상대로 건물의 출입을 방해한다면 형사상 책임을 질 수 있기에 주의해야 합니다. 명도소송이란 건물주가 세입자를 상대로 건물을 비워달라고 청구하는 소송을 말합니다 명도 분쟁에서 건물주가 위법을 저지른 세입자의 권리를 너무 가볍게 여기는 일이 심심치 않게 발생합니다. 법률상 계약 해지에 속하는 행동을 했으니 더는 계약 관계가 아니기에 건물의 소유자인 자신 마음대로 할 수 있다는 생각 때문입니다. 이 경우 건물주가 쉽게 범할 수 있는 행동에는 강제집행 절차를 거치지 않고 건물주가 직접 세입자를 내쫓는 행위를 꼽을 수 있습니다. 현행법상 건물주가 세입자를 상대로 직접 내쫓는 행위는 위법임을 명심해야 합니다. 법률에서는 개인의 권리를 또 다른 개인이 직접 빼앗는 행위를 금지한다는 뜻입니다. 위법을 저지른 세입자라도 엄연히 점포에 대한 점유권이 유지되고 있기에 명도 소송절차가

      2023-11-30 06:54
    • "임차권 등기 안하고 이사했는데…이제라도 할까요?"

      #. "이삿날이 다가오는데 신규 세입자가 들어오지 않아 집주인으로부터 추후 전세금 반환을 약속받고 이사했습니다. 문제는 3개월이 지난 지금까지도 전세금을 돌려받지 못했다는 겁니다. 지금이라도 임차권등기를 신청하려고 하는데, 문제가 되진 않을까 걱정입니다." 전세 보증금을 반환받지 못한 사례 중 임차권 등기를 제때 신청하지 않아 피해를 키우는 경우가 종종 있습니다. 이 과정에서 세입자는 뒤늦게라도 임차권 등기 명령 신청을 결심해보지만, 신청이 가능한지조차 모르는 경우가 많습니다. 한 가지 명심해야 할 사실은 임차권등기는 계약이 끝난 후라도 신청할 수 있지만, 이미 전입신고가 해제된 후 신청하는 경우라면 전세금 반환에 차질을 빚을 수 있습니다. 임차권등기란 전세금을 돌려받지 못한 채 다른 곳으로 이사해야 할 경우 기존 주택에서 전입신고가 해제되더라도 대항력과 우선변제권을 유지 시켜주는 제도입니다. 주택 임대차에서 세입자가 전세금을 돌려받지 못했다면 다른 곳으로 이사할 여력이 없는 게 현실입니다. 다만 세입자가 전세금을 돌려받진 못했지만, 자금적으로 여유가 되거나 청약 일정으로 인해 어쩔 수 없이 이사부터 해야 하는 상황이 생길 수 있습니다. 임차권등기는 원칙상 계약이 종료된 후 전세금을 돌려받지 못했다면, 신청이 가능하다는 전제조건이 따릅니다. 즉 계약이 종료된 후부터는 언제라도 신청할 수 있다는 뜻입니다. 따라서 계약이 끝난 수개월 후라도 전세금을 돌려받지 못했다면 신청이 가능합니다. 문제는 뒤늦은 임차권등기로 인해 발생할 수 있습니다. 주택 임대차에서 세입자가 전세금을 돌려받을 때 중요한 요소는 대항력과 우선변

      2023-10-31 06:34
    • 신규 세입자 와야 전세금 준다고?…"집주인, 무조건 돌려줘야"

      #. 전세 계약이 끝나기 전 신규 세입자가 구해져 이사 날짜를 앞두고 있었습니다. 그런데 갑자기 이삿날을 코앞에 두고 신규 세입자가 계약을 파기했습니다. 집주인은 돈이 없다 하고 신규 세입자가 계약을 파기한 건 제 책임도 아닌데 전세금을 돌려받지 못할까 걱정입니다. 주택 임대차에서 돈이 없는 집주인들은 신규 세입자가 들어와야지만 기존 세입자에게 전세금을 돌려주는 경우가 많습니다. 이사를 오기로 한 신규 세입자가 중간에 계약을 파기한다면 그 책임을 두고 집주인과 기존 세입자 간 분쟁으로 이어지기도 합니다. 집주인은 계약이 끝날 때 세입자에게 받은 보증금을 다시 반환해야 할 법적 의무가 있습니다. 다만 현실에서는 초기에 받은 전세금을 다른 용도로 사용하고 새로운 세입자가 낸 보증금을 그대로 기존 세입자에게 돌려주는 경우가 많습니다. 때문에 신규 세입자가 이사를 오기로 해 놓고 계약을 파기한다면 집주인보다는 기존 세입자가 '전세금을 돌려받지 못하는 것 아닌가'라는 생각하게 됩니다. 집주인들이 신규 세입자가 들어와야 전세금을 돌려줄 수 있다며, 오히려 기존 세입자에게 책임을 떠넘기는 모습을 보이는 경우가 많습니다. 신규 세입자가 계약을 파기하는 건 집주인과 신규 세입자 간 해결할 문제이지 기존 세입자가 신경 쓸 문제나 책임은 아닙니다. 가령 기존 세입자가 계약 과정에서 방해했다면 분쟁의 소지가 있겠지만, 단순한 개인 사정으로 신규 세입자가 계약을 파기했다면 집주인은 기존 세입자에게 제때 전세금을 반환할 의무와 책임이 있습니다. 따라서 신규 세입자의 계약 파기 여부와 관계없이 기존 세입자는 집주인에게 계약 종료 시 전세금 반환

      2023-09-26 09:00
    • "임대료 석 달 밀렸다고 무조건 명도소송할 수는 없어"

      "세입자가 계약한 지 1년이 다 돼가도록 임대료를 제때 낸 적이 없습니다. 항상 정해진 날짜보다 며칠이나 한 달 이상 상습적으로 늦게 내고 있습니다. '계약서에는 3기 이상 임대료 연체 시 계약해지가 가능하다'고 나와 있는데 명도소송이라도 하고 싶은 심정입니다." 세입자가 상습적으로 임대료를 연체하는 사례가 등장하면서 마음고생 하는 건물주들이 적지 않습니다. 임대차 관계에서 세입자가 임대료 납부일을 어기는 일이 자주 발생한다면 건물주와 세입자 간 명도 분쟁으로 이어질 수 있습니다. 이 과정에서 건물주들은 계약해지는 물론 명도소송을 해서라도 문제의 세입자를 내보고 싶은 마음이 들기 마련입니다. 하지만 세입자가 임대료 납부일을 자주 어겼더라도 연체 총액이 3기에 이르지 않았다면 명도소송은커녕 계약해지조차 할 수 없습니다. 명도소송이란 임대차 계약이 해지됐음에도 나가지 않고 버티는 세입자를 상대로 건물주가 건물을 비워달라고 청구하는 소송입니다. 상가나 주택 임대차에서 세입자의 임대료 연체는 계약해지뿐 아니라 명도소송의 근거가 되는 중대한 위법 사항 중 하나입니다. 현장에선 법률상 문제가 되는 임대료 연체의 기준을 놓고 혼란을 겪는 일이 흔히 발생합니다. 임대차 관계에서 계약해지 사유가 되는 임대료 연체 기준은 상가의 경우 3기, 주택의 경우 2기에 해당할 때입니다. 문제는 건물주들이 법률에서 규정한 3기와 2기를 횟수로 착각하는 경우가 많다는 겁니다. 세입자가 임대료를 3번이나 2번 이상 밀렸을 경우 무조건 임대차 계약을 해지할 수 있다고 믿는 경향이 있습니다. 하지만 법률상 임대료 연체로 계약해지가 되는 사유는 횟수가 아닌 총

      2023-09-01 07:29
    • "건물주가 화재 책임 물어 계약 해지하겠답니다"

      #. "저의 부주의로 인해 운영하는 점포에 불이 났습니다. 문제는 건물주가 화재사고의 책임을 물어 계약을 해지하겠다는 겁니다. 지푸라기라도 잡는 심정으로 권리금 회수를 주장하자 이마저도 거부하고 있습니다. 책임은 인정하지만, 권리금마저 포기하자니 막막하기만 합니다." 세입자의 잘못으로 임차한 건물에 훼손이 발생하면 건물주와 권리금회수를 놓고 분쟁이 일어나는 경우가 많습니다. 상가 임대차에서는 세입자의 행동에 따라 권리금보호 규정이 적용되지 않을 수 있습니다. 임대차 기간 중 세입자가 임차한 점포에 훼손이나 파손이 일어나는 경우는 많습니다. 하지만 적은 비용으로 손쉽게 복구가 가능한 훼손 정도는 건물주라도 세입자의 권리금보호 규정을 깨트릴 수는 없습니다. 문제는 세입자의 고의 및 과실로 인해 임차한 점포의 훼손이 복구가 어려울 경우입니다. 상가 임대차 보호법(이하 상임법)에는 세입자가 임차한 점포에 중대한 훼손이 발생한다면 권리금회수가 어렵다고 규정하고 있습니다. 이 과정에서 훼손의 고의성 여부가 논란이 될 수 있습니다. 단순한 실수로 인해 건물이 훼손되는 경우도 빈번하기 때문입니다. 상임법에선 고의뿐 아니라 세입자의 과실로 인한 건물의 훼손도 권리금보호가 되지 않는다고 규정하고 있습니다. 따라서 고의든 과실이든 세입자의 행위나 관리 소홀로 인해 건물의 중대한 파손 및 훼손이 발생한다면 권리금회수 기회를 주장하기엔 어려움이 따릅니다. 건물을 훼손했다고 해서 무조건 권리금이 보호되지 않는다고 보기엔 첨예한 대립이 생길 수 있습니다. 이에 관해 법률 규정에서는 '세입자가 저지른 훼손이나 파손이 임대차의 목적을 달

      2023-07-24 07:07
    • "살고 있는 전셋집 경매…보증금 받을 수 있을까요"

      #. 거주 중인 전셋집에 경매가 들어왔습니다. 문제는 계약 기간 종료도 다가오고 있다는 겁니다. 이곳으로 이사 올 당시 전입신고를 해둔 상황이라 걱정은 없지만, 그런데도 경매가 들어오면 전세금도 못 받은 채 쫓겨나는 경우가 있다고 해 걱정이 앞섭니다. 세입자가 거주 중인 주택에 부동산 경매가 들어와 하루아침에 집을 빼줘야 하는 사례가 있습니다. 이런 경우 세입자들은 공포감을 느낍니다. 때문에 전세보증금 분쟁에서 세입자는 자신이 전세금을 돌려받을 수 있는 전입신고와 확정일자를 받는 절차가 무엇보다 중요합니다. 다만 전입신고를 한 세입자라도 부동산 경매에서 후순위 세입자로 밀려 대항력과 우선변제권을 행사하지 못해 전세금 반환이 어려운 경우가 있습니다. 주택 임대차에서 선순위와 후순위의 중요성을 알기 위해선 말소기준권리 개념을 먼저 이해할 필요가 있습니다. 말소기준권리란 부동산 경매에서 부동산이 낙찰될 경우 해당 부동산에 존재했던 권리가 소멸하는지, 아니면 그대로 남아 낙찰자에게 인수되는지를 나타내는 기준입니다. 근저당권이 설정된 부동산에 세입자가 들어올 경우 부동산이 경매에 넘어간다면 세입자의 전입신고가 근저당권보다 나중으로 판단돼 낙찰자는 근저당만 변제한 후 세입자를 쫓아낼 수 있습니다. 이 경우 세입자의 권리는 소멸하는 것이고 말소기준권리는 근저당권으로 판단되는 것입니다. 선순위와 후순위 세입자가 왜 중요한 것일까요. 세입자의 전입신고 즉 대항력을 위협하는 말소기준권리는 크게 세 가지로 볼 수 있습니다. △저당권 △근저당권 △압류·가압류입니다. 만약 이 3가지 말소기준권리가 전입신고일보다 빠르면 세입

      2023-07-06 07:00
    • 임차권등기명령 신청이 능사는 아니다

      #. "제가 거주하는 빌라가 이른바 '깡통전세'인 탓에 전세금을 돌려받지 못하고 있습니다. 문제는 집주인에게 임차권등기명령 신청을 하겠다고 통보하자 관리비는 여전히 내야 한다는 겁니다. 전세금을 돌려받지 못한 것도 억울한데 관리비까지 내야 한다니 막막하기만 합니다." 임차권등기명령 제도를 잘못 이해해 집주인과 세입자가 마찰을 빚는 일이 적지 않습니다. 임차권등기명령은 계약이 끝났음에도 전세금을 돌려받지 못했을 경우 세입자가 해당 주택에 대한 대항력과 우선 변제권 유지를 위해 신청하는 제도입니다. 계약이 종료돼도 세입자의 지위를 인정받을 수 있다는 의미입니다. 임차권 등기명령 신청을 하면 세입자의 의무 중 하나인 명도, 즉 집주인에게 집을 돌려주는 의무를 다했다고 여기는 경향이 있습니다. 임차권등기명령을 신청했어도 세입자의 명도 의무 이행 자체를 의미하는 것이 아닙니다. 때문에 집을 비워줘야 하는 의무는 여전히 남아 있습니다. 임차권등기명령의 취지는 세입자가 문제의 주택에서 다른 곳으로 이사해야 하는 경우를 대비한 겁니다. 대항력과 우선 변제권은 세입자가 다른 곳으로 전입신고를 하는 순간 상실해서입니다. 이 경우 세입자는 다른 곳으로 이사를 했기에 문제의 주택에서 명도 의무는 지키면서 대항력과 우선 변제권을 유지한 상황으로 볼 수 있습니다. 따라서 세입자는 문제의 주택 집주인에게 월세나 관리비 등을 낼 의무가 전혀 없습니다. 세입자는 명도 의무를 지켰지만, 집주인은 전세금 반환 의무를 지키지 않았기에 돌려받을 때까지의 이자를 계산해 지연이자까지 청구할 수 있는 상황입니다. 반면 이사는 하지 않으면서 임차권등기명령

      2023-05-31 08:02
    • 전세사기 막으려면…등기부등본서 '이것' 반드시 봐야

      "전셋집을 구하려 준비 중인 신혼부부입니다. 최근 전세 사기가 극성이라는 언론 소식에 어느 때보다 신중하게 알아보고 있습니다. 하지만 아무리 조심해도 전세 사기를 당하는 사례가 많아 걱정이 앞섭니다." 부동산 시장 침체로 이른바 '깡통전세' 사례가 급증하면서 피해를 호소하는 세입자가 수두룩합니다. 최근 벌어지고 있는 전세 사기의 특징은 전세 보증금을 제때 돌려받지 못하는 것에서 벗어나 부동산 경매 시 전세금 전체를 날릴 위기에 처할 수 있다는 점입니다. 전세 사기를 예방할 수 있는 방법이 있을까요. 전세 사기 예방책은 기본적으로 등기부등본(이하 등기부) 확인 절차입니다. 피해 사례 가운데 계약 전 세입자가 등기부등본을 제대로 확인하지 않아 피해를 더 키운 경우가 꽤 있습니다. 따라서 전세 계약 전 등기부등본을 확인하는 것만으로도 전세 사기 피해를 최소화할 수 있다는 점을 명심해야 합니다. 주택 임대차에서 사용되는 등기부란 부동산에 관한 권리 관계와 현황이 등기부등본에 기재되는 공적 장부입니다. 세입자가 임차하려는 부동산의 주소, 면적 등의 현황과 소유권, 전세권, 저당권, 가압류 등의 채무나 권리관계 등을 확인할 수 있습니다. 등기부등본 열람은 누구나 쉽게 열람할 수 있습니다. 열람 방법은 대법원 인터넷등기소를 통해 열람뿐 아니라 발급까지 이뤄지고 있습니다. 물론 인터넷에 친숙하지 않은 고령층을 위해 등기소나 무인 발급기로도 쉽게 발급이 가능합니다. 등기부등본에서 대체 무엇을 확인해야 할까요. 먼저 집주인의 채무 상태가 깨끗한지를 파악해야 합니다. 계약하기 전부터 근저당이 잡혀 있는 주택이라면 계약을 피하는 게 좋습니다. 근

      2023-05-01 08:00
    • 세입자가 짐 남겨두고 떠났는데…치워도 될까요

      "최근 계약 기간이 끝난 세입자가 이사했습니다. 집을 확인해보니 세입자의 잔짐이 남아 있는데, 가압류가 걸린 짐이었습니다. 곧 새로운 세입자가 들어올 계획인데 짐을 치우지도 못해 당황스럽기만 합니다."계약이 종료됐음에도 명도 의무(부동산을 집주인에게 돌려주는 의무)를 제대로 지키지 않는 악덕 세입자가 늘어나면서 마음고생하는 집주인들이 수두룩합니다. 특히 가압류된 짐이 남아 있는 경우라면 상황은 간단치 않습니다.가압류가 걸린 세입자의 짐이 남아 있다면 함부로 손을 댈 수 없습니다. 물론 남아 있는 세입자의 짐은 명도소송을 통해 빼낼 수 있지만, 세입자가 남긴 잔짐이 가압류가 걸린 것이라면 명도소송은 신중할 필요가 있습니다.명도소송이란 집주인이 세입자를 상대로 건물을 비워달라고 청구하는 소송을 말합니다. 법률에서 말하는 가압류란 채권자의 요청으로 채무자가 자신의 물품을 이동하나 처분하지 못하도록 법원에서 임시로 압류하는 절차입니다. 즉 가압류된 상황에서는 그 누구도 가압류된 물품을 이동하지 못합니다.문제는 새로운 세입자를 받아야 하는 상황에서 발생합니다. 기존 세입자가 완전히 짐을 빼내야 집주인이 새로운 세입자를 받을 수 있기 때문입니다. 일부라도 짐이 남아 있다면 집주인이 독단적으로 처리하기 어렵습니다.이 경우 가압류된 세입자의 짐은 법원 집행관의 허가를 받아 이동시키는 방법이 있습니다. 다만 가압류된 물품에 대한 채권 관계에 건물주가 관여된 것이 아니라면 건물주가 처리하기는 어렵습니다. 따라서 세입자에게 법원으로부터 이동 허가를 받거나 압류를 풀어서 해결하도록 합의를 하는 것이 좋습니다.반면 가압류

      2023-04-01 07:30
    • "건물주가 저 대신 권리금을 받았어요"…소송 가능할까

      "권리금을 회수할 목적으로 신규 세입자를 건물주에게 주선했습니다. 문제는 건물주가 신규 세입자에게 권리금을 받았다는 겁니다. 건물주는 제가 임대료 연체 사실이 있다며 조용히 나가라고 합니다. 이 경우 건물주가 권리금을 저 대신 받아도 되는 건가요?"상가 임대차에서 권리금 거래를 두고 세입자와 건물주 간 분쟁이 일어나는 경우가 심심치 않게 발생하고 있습니다. 세입자의 권리금 거래는 법률로 보호받기 때문에 건물주더라도 세입자의 권리를 보장해야 합니다. 때문에 권리금 거래는 흔히 세입자의 고유 권리로 인식돼 왔습니다. 하지만 세입자의 위법 행위나 권리금 종류에 따라 건물주의 권리금 거래가 가능한 경우도 있습니다.권리금이란 영업시설, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 위치(바닥)에 따른 이점 등을 기준으로 비롯된 금전적 가치를 뜻합니다. 2015년 상가건물 임대차보호법(상임법)이 개정되면서부터 법으로 보호받게 됐습니다.상가건물 임대차보호법(이하 상임법) 제10조의3 제2항에는 '권리금 계약은 신규 임차인(신규 세입자)이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약'이라고 규정하고 있습니다.권리금 거래는 기존 세입자와 신규 세입자 간 거래 계약이라는 말입니다. 따라서 건물주는 세입자 간 권리금 거래에 대해 개입해서는 안 됩니다. 그런데도 만약 건물주가 신규 세입자에게 권리금을 요구하거나 권리금을 가로챈다면 어떨까요.동법 제10조의4 제1항에는 '임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 임대인(건물주)이 권리금을 요구하거나 권리금을 수수하는 행위'는 위법이라고 규정하고 있습니다. 다시 말해 기존 세입자의 권

      2023-02-27 07:00
    • 전세사기 피할 수 있을까…국세징수법·국세기본법 개정

      앞으로 세입자는 집주인의 국세 체납을 집주인 동의 없이 조회할 수 있고, 살던 집이 경매로 넘어간 경우 국세 체납보다 먼저 보증금을 변제 받을 수 있게 됩니다.지난달 23일 국세징수법 일부 개정안과 국세기본법 일부 개정안이 국회 문턱을 넘으면서입니다. 개정된 국세징수법과 국세기본법은 오는 4월1일부터 본격적으로 시행될 예정입니다.집주인의 채무는 기본적으로 등기부상에 기록됩니다만 세금체납 문제는 '미납국세 열람 신청' 제도를 통해 알아봐야 했습니다. 미납국세 열람 신청이란 집주인의 부동산이 경매로 처분될 때 국세의 우선권 행사로 세입자가 피해를 볼 상황을 예방하고자 임대차 계약 전 집주인의 동의를 얻어 국세 미납 상황을 확인할 수 있는 제도입니다. 이번 개정안 통과로 집주인의 세금 체납을 동의 없이 열람이 가능해졌습니다.구체적인 조문 개정의 핵심은 2항 신설입니다. 국세징수법 제 109조 2항의 내용은 다음과 같습니다. 제1항에도 불구하고 임대차계약을 체결한 임차인으로서 해당 계약에 따른 보증금이 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 자는 임대차 기간이 시작하는 날까지 임대인의 동의 없이도 제1항에 따른 신청을 할 수 있다. 이 경우 신청을 받은 세무서장은 열람 내역을 지체 없이 임대인에게 통지하여야 한다.2항에서 말하는 '1항'은 임대인의 동의를 얻어야 국세체납을 조회할 수 있다는 내용을 담고 있는 조항입니다. 2항은 '1항에도 불구하고 임대인 동의 없이 국세체납 조회를 할 수 있다'는 내용을 말합니다. 개정 전에는 계약을 하기 전에만 임대인의 동의를 얻어 조회할 수 있었습니다. 1항도 일부 개정됐는

      2023-01-27 06:30
    • 묵시적 갱신과 갱신 요구권 행사는 엄연히 다릅니다

      #. 전세로 2년을 거주하다 2년 전 묵시적 갱신으로 계약이 연장됐습니다. 이제 곧 만료일이 다가와 집주인에게 계약갱신요구권 행사를 통보한 상황인데요. 문제는 집주인이 제가 이미 갱신 요구권을 사용해 계약이 연장됐다고 우기는 겁니다. 계약 연장 당시 분명 묵시적 갱신(자동 연장)이었습니다. 갱신 요구권을 행사하지 않았기에 더 억울합니다.주택 임대차 계약에서 갱신을 두고 집주인과 세입자 간 분쟁이 일어나는 경우가 종종 있습니다. 갱신 요구권은 특별한 사정이 없는 이상 세입자가 누릴 수 있는 권리입니다. 하지만 갱신 요구권보다 묵시적 갱신이 앞선 계약 갱신이라면 집주인은 혼란을 겪을 수 있습니다.집주인들이 세입자와의 계약 기간을 연장할 때 갱신 요구권과 묵시적 갱신 차이를 인지하지 못해 법정 싸움으로 번지기도 합니다. 최초 계약 기간이 끝난 후 이어지는 계약 갱신이 갱신 요구권에 의한 것인지 아니면 묵시적 갱신에 의한 것인지에 따라 세입자가 거주할 수 있는 기간이 달라질 수 있다는 사실을 명심해야 합니다.흔한 경우는 아니지만, 집주인 가운데는 묵시적 갱신을 세입자의 갱신 요구권 행사로 착각하는 경우가 있습니다. 묵시적 갱신이란 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인과 세입자 간 계약 연장이나 해지 또는 조건 변경에 대해 언급이 없었다면 자동으로 계약이 연장되는 형태를 말합니다.이 경우 기존 계약과 동일한 기간과 조건으로 계약이 연장됩니다. 형태 자체는 갱신 요구권에 의한 계약 연장과 비슷하지만, 묵시적 갱신이 시작된 시점에 따라 법적 판단은 달라집니다.주택 임대차에서 세입자는 1번의 갱신 요구권으로 계약을 연장할 수 있

      2022-12-30 06:24
    • 세 들어 사는 집, 인테리어 했는데…권리금 받을 수 있을까

      "전세 계약을 맺을 때 집주인 동의로 인테리어 공사를 했습니다. 이후 계약이 끝나가 새로운 세입자를 구하고 있는데요. 집을 보러온 신규 세입자가 관심을 보여 권리금 요구했습니다. 문제는 집주인이 저의 권리금 거래를 인정할 수 없다고 주장한다는 겁니다. 이 경우 저는 권리금소송을 진행해 손해배상을 청구할 수 있나요?"상가 임대차에서는 세입자의 권리금 회수 기회를 보호받습니다. 하지만 주택 임대차 계약에서 세입자의 사비로 인테리어 공사를 했다면 이야기는 달라집니다.권리금보호 규정은 세입자에게 법률상 문제가 없는 한 건물주라도 함부로 어길 수 없을 만큼 강력합니다. 이는 상가 임대차 계약에만 해당하는 것으로 주택 임대차에서 권리금을 주장한다면 법률상 근거가 없어 집주인이 거부해도 손해배상청구소송을 제기할 수 없습니다.주택 임대차에서 권리금 회수가 되지 않는 가장 큰 이유는 권리금보호에 관한 법 규정 자체가 없어서입니다. 건물주가 지켜야 할 권리금보호 의무는 상가 임대차에만 해당할 뿐 주택에서는 해당하지 않는다는 말입니다.그렇다면 왜 주택 임대차에서는 권리금보호 규정이 없는 걸까요. 결론부터 말씀드리면 권리금을 주장할 수 있는 명분 자체가 다르기 때문입니다.상가 임대차 계약은 세입자가 건물주로부터 빌린 부동산을 사용하는 과정에서 많은 사람이 해당 건물을 드나들게 해 수익을 내는 '상권형성의 노력'이 있다는 점입니다. 인테리어 이후 많은 사람이 해당 점포를 계속 찾을 수 있다는 여지가 있다는 뜻입니다.건물주가 세입자를 함부로 쫓아내고 세입자가 운영해왔던 점포를 그대로 운영한다면 건물주는 아무런 노력 없이 이

      2022-11-30 08:34
    • 세입자 사망했는데 보증금은 누구한테 돌려줘야 할까요

      "몇 달 전 세입자가 사망했습니다. 세입자의 가정은 사실혼 관계에 있는 배우자가 함께 거주 중이었습니다. 문제는 사망한 세입자의 상속인들이 사실혼 배우자가 아닌 자신들에게 전세금을 돌려달라 주장하고 있다는 겁니다. 만약 전세 계약이 해지되면 저는 누구에게 전세금을 반환해야 하나요?"사실혼 가정에서 배우자 중 한 명이 사망한다면 임차권 승계를 두고 남은 사실혼 배우자와 상속인 간 분쟁이 발생하는 사례가 종종 발생합니다. 법률혼 가정의 세입자라면 민법에서 규정한 상속 절차에 따라 임차권이 승계되지만, 사실혼 가정의 세입자가 사망한다면 문제는 복잡합니다.사실혼 관계에서는 법률상 상속권이 발생하지 않습니다. 계약이 끝날 때 보증금이 있는 전, 월세 계약의 임차권도 상속재산으로 판단됩니다. 다만 다른 상속재산과 달리 사실혼 배우자가 함께 거주한 임차권은 예외적으로 사실혼 배우자에게도 승계되는 경우가 있습니다.주택 임대차보호법(이하 주임법) 제9조에는 '임차인(세입자)이 상속인 없이 사망한 경우에는 그 주택에서 가정 공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자가 임차인의 권리와 의무를 승계한다'고 규정하고 있습니다.상속인이 없는 상태에서는 사실혼 배우자가 사망 시 남은 배우자가 세입자의 권리와 의무를 승계해 계약 기간이 끝날 때 보증금을 돌려받을 수 있다는 뜻입니다.상속재산에 대해서는 사실혼 배우자에게 상속권을 인정할 순 없지만, 배우자가 사망함에 따라 생길 수 있는 주거 및 생계에 대한 어려움을 고려해 예외적으로 임차권은 인정하는 것으로 해석할 수 있습니다.반면 사망한 사실혼 배우자에게 상속인이 있다

      2022-10-29 07:18