사진=게티이미지뱅크
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#. "이삿날이 다가오는데 신규 세입자가 들어오지 않아 집주인으로부터 추후 전세금 반환을 약속받고 이사했습니다. 문제는 3개월이 지난 지금까지도 전세금을 돌려받지 못했다는 겁니다. 지금이라도 임차권등기를 신청하려고 하는데, 문제가 되진 않을까 걱정입니다."

전세 보증금을 반환받지 못한 사례 중 임차권 등기를 제때 신청하지 않아 피해를 키우는 경우가 종종 있습니다. 이 과정에서 세입자는 뒤늦게라도 임차권 등기 명령 신청을 결심해보지만, 신청이 가능한지조차 모르는 경우가 많습니다.

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한 가지 명심해야 할 사실은 임차권등기는 계약이 끝난 후라도 신청할 수 있지만, 이미 전입신고가 해제된 후 신청하는 경우라면 전세금 반환에 차질을 빚을 수 있습니다.

임차권등기란 전세금을 돌려받지 못한 채 다른 곳으로 이사해야 할 경우 기존 주택에서 전입신고가 해제되더라도 대항력과 우선변제권을 유지 시켜주는 제도입니다.

주택 임대차에서 세입자가 전세금을 돌려받지 못했다면 다른 곳으로 이사할 여력이 없는 게 현실입니다. 다만 세입자가 전세금을 돌려받진 못했지만, 자금적으로 여유가 되거나 청약 일정으로 인해 어쩔 수 없이 이사부터 해야 하는 상황이 생길 수 있습니다.

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임차권등기는 원칙상 계약이 종료된 후 전세금을 돌려받지 못했다면, 신청이 가능하다는 전제조건이 따릅니다. 즉 계약이 종료된 후부터는 언제라도 신청할 수 있다는 뜻입니다. 따라서 계약이 끝난 수개월 후라도 전세금을 돌려받지 못했다면 신청이 가능합니다.

문제는 뒤늦은 임차권등기로 인해 발생할 수 있습니다.

주택 임대차에서 세입자가 전세금을 돌려받을 때 중요한 요소는 대항력과 우선변제권입니다. 세입자가 다른 곳으로 전입신고를 하는 순간부터 기존 주택의 대항력과 우선변제권은 사라지게 됩니다. 임차권등기를 잊은 채 이사할 곳으로 전입신고를 했다면 문제의 주택의 대항력과 우선변제권을 주장할 수 없다는 의미입니다.

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이 경우 세입자는 '뒤늦게라도 임차권등기를 하게 된다면 다시 대항력과 우선변제권이 생기는 것 아닌가'라는 착각을 할 수 있습니다. 세입자가 명심해야 할 부분은 임차권등기 없이 이사 후 뒤늦게 신청했다면 대항력과 우선변제권이 임차권등기가 완료된 이후부터 보호받게 된다는 점입니다.

가령 세입자가 다른 곳으로 전입한 후 뒤늦은 임차권등기 시점 사이에 문제의 주택에 신규 세입자가 들어오거나 집주인에게 채무 문제가 발생한다면 세입자는 뒷순위로 밀려 전세금에 피해가 생길 수 있습니다. 자칫 나보다 늦게 들어온 신규 세입자가 채권 변제 순위에서는 앞서는 웃지 못할 상황이 벌어진다는 말입니다.

세입자가 뒤늦은 임차권등기로 피해 보는 것을 방지하기 위해서는 어떤 조치가 필요할까요. 가장 근본적인 해법은 이사하기 전 임차권등기에 관해 법률 전문가와 상의하고 임차권등기가 완료되기 전까지는 다른 곳으로 전입신고를 하는 행동은 피해야 합니다.

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만약 피치 못할 사정으로 다른 곳의 전입신고가 필요하다면 가족 중 일부를 먼저 전입시키고 나머지 가족들은 문제의 주택에 머물면서 임차권등기가 완료된 것을 확인 후 완전히 이사를 마쳐야 합니다. 임차권등기가 완료된다면 다른 곳에 전입신고를 하더라도 기존 주택의 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되기 때문에 추후 법적 대응을 하는데 문제가 생기지 않습니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 엄정숙 법도 종합법률사무소 대표변호사

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