사진=연합뉴스
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1. 쟁점

재개발·재건축사업에서 분양신청을 하여 아파트를 받고 동시에 일부의 부동산에 대하여 현금청산을 받을 수 있는지가 문제된다.

예를 들어 홍길동은 재건축사업구역에서 집합건물 1채 외에 나대지 토지 2필지를 소유하고 있는데, 집합건물에 대해서는 분양신청을 하여 아파트를 받고, 나대지 2필지에 대해서는 토지만 소유한 것이므로 현금청산을 받을 수 있는지가 쟁점이다.

2. 판례

판례에 의하면 정비사업에서 분양신청과 현금청산을 동시에 받을 수는 없다고 한다. 아래 판례를 소개한다.

서울행정법원 2023. 3. 24. 선고 2022구합74850 판결 [관리처분계획취소] 확정

가. 원고의 주장 요지

1) 주위적 청구: 구 도시 및 주거환경정비법(2022. 2. 3. 법률 제18830호로 개정되기 전의 것, 이하 '도시정비법'이라 한다) 제2조 제9호 나목은 재건축정비사업의 경우에 정비구역에 위치한 '건축물 및 그 부속토지'의 소유자를 토지등소유자로 규정하고 있을 뿐이므로, 원고는 이 사건 각 토지에 대하여만 현금청산을 받을 수 있다고 보아야 한다. 따라서 이 사건 관리처분계획 중 위 각 토지를 원고의 종전자산에 포함한 부분은 위법하다.
1) 주위적 청구에 대한 판단
다음과 같은 재건축사업 조합원의 분양신청권 및 청산절차 등에 관하여 규정한 도시정비법의 내용, 그 취지 등을 종합하여 보면, 원고가 이 사건 각 토지에 대하여 별도로 현금청산을 거치는 방법으로 조합원의 지위와 현금청산대상자의 지위를 겸유할 수는 없다고 봄이 타당하다. 따라서 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.
원고의 주장과 같은 현금청산 절차를 일반적으로 허용하게 되면, 수개의 부동산을 소유한 조합원이 종전자산 감정평가액의 유불리, 분담금 추산액 및 청산금의 규모, 자금 사정 등을 따져 종전자산 중 일부는 미리 현금청산을 받는 등 다양한 형태로 분양신청권을 행사할 수 있는 길을 열어주게 된다. 그 결과 사업시행자는 분양신청된 종전자산과 그렇지 않은 종전자산을 구분하여 분양권 부여 및 매도청구 등 절차를 동시에 진행하여야 하는 부담을 지게 된다. 이는 사업시행자와 조합원 사이의 법률관계 내지 권리귀속 관계를 획일적 · 일률적으로 처리하여 법적 안정성을 도모할 필요가 있는 정비사업의 단체법적 성격과는 부합하지 않는다.

서울행정법원 2022. 11. 11. 선고 2021구합85907 판결 [관리처분계획인가취소] 확정

가. 원고의 주장

원고는 이 사건 건물 및 그 부속토지와 별개로 이 사건 도로를 소유하고 있으므로 이 사건 건물과 그 부속토지만 조합원의 지분으로 평가되어야 하는 것이고, 이 사건 도로는 도시정비법상 매도청구권의 행사대상인 '토지만 소유한 자'에 해당하는 것이어서 피고가 매도청구권을 행사하여 취득해야 하는 것일 뿐 원고의 종전 자산으로 평가될 수 없는 것이다. 그럼에도 이 사건 도로까지 원고의 종전재산으로 평가하여 조합재산으로 산입한 이 사건 관리처분계획은 위법하여 무효이다(원고는 취소사유에 해당하는 경우 취소판결을 할 것까지 함께 구하고 있다).

나. 주위적 청구에 관한 판단

살피건대, 앞서 든 증거 및 을 제3호증의 기재, 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음의 각 사정, 즉 ① 도시정비법에 따른 재개발·재건축 등 정비사업은 정비구역 내의 토지 등 소유자가 종전자산을 출자하고 공사비 등을 투입하여 공동주택 등을 새로이 건설한 후 조합원에게 배분되고 남는 공동주택 등을 일반에게 분양하여 발생한 개발이익을 조합원들 사이의 출자 비율에 따라 나누어 가지는 사업이고, 조합원들 사이의 상대적 출자 비율은 관리처분계획을 통해 종전자산가격의 평가를 통해 이루어지는 점(대법원 2016. 2. 18. 선고 2015두2048 판결 등 참조), ② 이처럼 정비사업에 동의한 조합원은 본인 소유의 토지 등을 개발이익을 반영한 시가에 매도하는 대신 이를 종전자산으로 출자하여 정비사업으로 건설한 공동주택 등을 배분받고 남는 공동주택 등을 일반에게 분양하여 발생한 개발이익을 향유하는 점, ③ 토지등소유자가 위와 같은 정비사업의 진행에 동의하여 조합원이 되었고, 조합원의 전체 종전자산을 기초로 조합원들 사이의 상대적 출자비율 및 조합원별 분담금의 규모가 정해지는 이상, 조합원이 특정 재산은 종전자산으로 출자하지 않고 매도청구권 행사를 통한 매매계약 체결방식으로 소유권을 이전하는 등의 방식은 허용될 수 없는 점, ④ 원고도 이 사건 건축물 및 부속토지와 이 사건 도로를 모두 종전자산으로 표시하여 분양신청서를 작성한 점 등을 종합하면, 조합원인 원고가 이 사건 도로를 종전자산으로 출자하지 않았다는 전제하에 이 사건 관리처분계획에서 이를 종전자산으로 평가한 부분이 무효라고 주장하는 원고의 주위적 청구는 이유 없다.

'현금청산금 아는 만큼 더 받는다' 책 참고

<한경닷컴 The Lifeist> 김은유 법무법인 강산 대표변호사

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