2010년 부동산 시장은 어떤 방향으로 전개될까. 대다수 부동산 전문가들은 지역별, 상품별 '부익부 빈익빈' 현상이 심화될 것으로 내다보고 있다. 따라서 양극화가 가속화돼 투자자들의 투자유망 상품 고르기는 더욱 치열해질 전망이다. 다만 전반적으로 경기회복 기대감과 풍부한 유동성, 대형 개발호재, 세금 등 정책변수는 부동산시장에 우호적으로 작용할 공산이 크다.
새해 부동산시장은 변수가 많다. 부동산값 상승에 대한 악재와 호재가 중첩해 있는 양상에다 새롭게 재편되는 부동산 환경과 정부의 대책이 규제완화 보다는 ‘중립’ 기조가 예상되고 있어 예년과 달리 보수적인 투자전략을 짜는 것이 필요하다. 올해는 신축주택 양도소득세 감면 종료, 2차 보금자리주택 사전예약, 지방선거까지 부동산시장 전반을 뒤흔들 만한 굵직한 사안들이 월별로 예정돼 있어서다.
신규 분양시장은 물량풍부와 지역별 선택의 폭이 넓어 실수요자들에게 인기를 끌 것으로 보인다. 수도권에서만 17만3990가구가 일반 분양된다. 따라서 투자자는 시장에 영향을 미칠 정책들을 미리 살펴보며 바뀌는 부동산 제도와 함께 신규 유망물량 분양 일정을 월별로 미리 확인해 둘 필요가 있다. 정책변화와 수급동향에 매우 민감하게 반응하는 부동산시장에서 월별로 어떤 체크포인트에 주목해야 할지 알아본다.
2월, 양도세 한시 감면혜택 종료 : 부동산시장의 관심 이슈가 몰려있는 달이다. 미분양 물량을 줄이고 신규분양 활성화하기 위해 정부가 지난해 2월 도입했던 양도세 한시 감면혜택이 11일에 끝난다. 양도세 감면 혜택을 받으려면 매매계약 체결과 계약금 지급을 11일 이전에 마쳐야 한다. 주택업계 등은 부동산경기 회복이 더디고 6월 지방선거를 치른다는 점을 들어 시한 연장을 요청했지만 정부는 이를 고사하고 있는 상황이다.
또 올해 최대 분양시장으로 관심이 집중되고 있는 위례신도시 2400세대의 사전예약이 이루어질 전망이다. 국토부는 사전예약 일정을 앞당기기 위해 실시계획승인과 주택공급규칙 개정을 서둘러 조기 공급방침을 밝힌바 있다. 보금자리주택 청약절차도 간소화할 전망이다. 국토부는 2월에 주택공급규칙을 개정해 보금자리주택 청약의 우선공급을 없애는 대신 특별공급으로 단일화하고 청약 일정도 공급유형에 따라 통합 조정할 계획이다.
3월, 지하철 3호선 연장선 개통 : 서울 지하철 3호선 수서~오금 간 연장선의 개통이 예정돼 있다. 수서~가락시장~경찰병원~오금까지 이어지는 노선으로 동남권 부동산 시장에 호재로 작용할 전망이다. 3월에는 지역우선 공급비율 개편안 등 새로 바뀌는 아파트 청약제도가 시행된다. 특별공급과 우선공급을 통폐합해 공공주택 특별공급 비율이 종전 70%에서 63%까지 줄어든다. 민영주택은 신혼부부에게 종전 30%에서 10%만 배정해 특별공급 비율이 43%에서 23%로 낮아져 일반공급 물량이 더 늘어나는 되는 셈이다.
4월, 보금자리 사전예약 : 4월에는 2차 보금자리주택지구 사전예약 일정이 잡혀있다. 보금자리지구 및 입지가 우수하거나 분양가가 저렴해 투자가 유망한 인기지역은 높은 경쟁률을 나타낼 것으로 보인다. 1차 시범지구보다 지역이 다양해지면서 청약참여가 늘어날 전망이다. 특히 수도권 동북부, 서남부 수요층들이 각각 노려볼만한 지역이 포진돼있어 해당 지역 주민들이 크게 반기는 모습이다.
지역별로는 서울 내곡(76만8000㎡) 및 세곡2(77만1000㎡), 부천 옥실(133만㎡), 시흥 은계(203만1000㎡), 구리 갈매(150만6000㎡), 남양주 진건(249만1000㎡) 등 총 6개 지구에서 약 5만5000가구가 공급될 예정이다. 국토부는 보금자리주택 특별법을 개정해 주택 입주자들에게는 5년간의 거주의무를 부과토록 할 계획이다.
6월, 미분양 취·등록세 감면 종료 : 30일에는 미분양 주택에 대한 취·등록세 50% 추가 감면혜택이 종료된다. 지난해 2월 현재 미분양으로 2010년 6월 30일까지 준공된 주택에 한해서만 취·등록세가 감면된다. 2일에는 시도지사, 기초단체장, 비례대표 등을 뽑는 지방선거가 치러진다. 선거가 집 값 상승으로 연결되는 상황은 아니지만 그동안의 관례 상 선거철의 각종 선거공약 남발이 국지적 가격 불안요인으로 작용할 여지는 있다.
7월, 용인 에버라인 개통 : 전국 최초로 용인 구갈~에버랜드 구간의 용인경전철이 개통될 예정이다. 경전철 주변 역세권의 지역경제 활성화와 개통구간 일대 부동산값이 호재로 작용할 지 주목된다.
11월, 종합부동산세 폐지 추진 : 부동산시장의 핫이슈였던 종합부동산세가 국세에서 지방세인 재산세로 전환될 예정이다. 기획재정부는 '2010년 업무계획'에서 11월 중 종합부동산세를 폐지하고, 지방세인 재산세로 전환하기로 했다.
12월, 양도세 중과규제 완화 연말까지 적용 : 다주택자 양도소득세 중과세 완화 적용이 12월 31일로 종료된다. 따라서 다주택자라면 올해 안에 집을 파는 것이 절세할 수 있는 마지막 기회이다. 내년부터 2주택 보유자의 양도세는 50%, 3주택 이상 보유자의 경우 60%의 세율을 적용받기 때문이다. 다만 그 시점에 시장 상황을 살펴본 후 다주택자 양도소득세 기본세율 적용을 연장할 것인지 여부를 재검토할 계획이다. 이달에는 다수의 도로·철도 개통이 예정돼있다. 12월에는 경춘선복선전철(망우~춘천), 인천국제공항철도 2차구간(김포공항~서울역), 제2자유로(파주 운정~서울 상암) 등의 개통이 예정돼 이들 지역 인근 부동산시장에 영향을 미칠 것으로 보인다.



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