경매2. 재건축아파트 경매 시 토지별도 등기 주의사항

1. 사안

갑은 재건축된 아파트가 경매에 나왔는데, 이상하게 아파트가 70%로 최저경매가격이 떨어져, 입찰을 하려고 권리분석을 하던 중, 표제부에 대지권등기가 없었고, 그로 인하여 토지별도등기표시도 없었다. 그런데 토지등기부를 보니, 토지에 설정된 근저당권에 기해 경매가 진행되어, 홍길동이 토지를 낙찰을 받고, 이를 근거로 건물에 건물철거 및 인도청구권을 원인으로 처분금지가처분결정까지 받아 둔 상태이다. 이 경우 왠만하면 낙찰을 꺼리는 것이 보통이나 갑은 입찰을 하였다.

그 이유는 갑은 재건축된 아파트이므로 재건축대상인 노후·불량주택이나 그 대지에 설정된 저당권·가등기담보권·가압류·전세권·지상권등 등기된 권리는 새로이 건설되는 주택이나 그 대지에 설정된 것으로 보는 것이므로, 이 경매에서 건물을 낙찰받으면 대지권까지 취득한다고 보고 입찰에 참여하여 낙찰을 받았다.

그런데 문제는 토지별도 등기에서 토지를 낙찰 받은 을이 갑을 상대로 건물철거 및 부당이득금청구를 하여 온 것이다.

사실 갑은 구 주택건설촉진법 제44조의3을 믿었다.

2. 구 주택건설촉진법

구 주택건설촉진법 제44조의3 제5항은 “재건축대상인 노후·불량주택이나 그 대지에 설정된 저당권·가등기담보권·가압류·전세권·지상권등 등기된 권리는 제33조의 규정에 의한 주택건설사업계획승인이후에는 새로이 건설되는 주택이나 그 대지에 설정된 것으로 본다. 이 경우 도시재개발법 제33조 내지 제45조의 규정을 준용한다.”고 규정하고 있고, 구 도시재개발법 제39조 제1항은 “대지 또는 건축시설을 분양받은 자는 제38조제4항의 규정에 의한 분양처분의 고시가 있은 날의 다음날에 그 대지 또는 건축시설에 대한 소유권을 취득한다. 이 경우에 종전의 대지 또는 건축물에 관한 지상권·전세권·저당권 또는 등기된 임차권과 주택임대차보호법 제3조제1항의 요건을 갖춘 임차권은 분양받은 대지 또는 건축시설에 설정된 것으로 본다.”고 규정하고 있다.

이러한 구 주택건설촉진법의 규정은 1997. 12. 13. 개정되면서 신설되었고, 1998. 3. 14.부터 시행되었다. 당시 개정이유를 보면 “노후·불량주택에 설정된 저당권등을 말소하여야 재건축이 허용되나 동 권리의 말소가 늦어짐으로써 재건축이 지연되는 사례를 막기 위하여 철거되는 주택에 설정된 저당권등 권리를 새로이 건설되는 주택에 설정된 것으로 보도록 함”으로 되어 있다.

즉, 위 규정에 따르면 구 주택건설촉진법에 의해 재건축된 아파트의 경우는 법 조문과 같이 종전의 대지 또는 건축물에 관한 지상권·전세권·저당권 또는 등기된 임차권과 주택임대차보호법 제3조제1항의 요건을 갖춘 임차권은 분양받은 대지 또는 건축시설에 설정된 것으로 보는 것이므로, 전유부분을 경매로 취득하면 대지에 설정된 저당권은 전유부분에 설정된 것으로 보므로, 낙찰로서 대지 근저당권은 소멸되는 것이다.

그러나 애석하게도 여기에는 함정이 있다.

3. 도시 및 주거환경정비법에 의한 재건축과의 구별

과거 아파트 재건축은 구 주택건설촉진법으로 시행되다가, 2003. 1. 1. 「도시 및 주거환경정비법」(이하 도시정비법이라고만 함)이 제정되면서, 도시정비법으로 이관되었다. 즉, 주택재건축사업에 대해서는 2003. 6. 30.까지는 주촉법이 적용되었고, 2003. 7. 1.부터는 도시정비법이 적용된다.

그런데 도시정비법 제55조 제1항도 “대지 또는 건축물을 분양받을 자에게 제54조제2항의 규정에 의하여 소유권을 이전한 경우 종전의 토지 또는 건축물에 설정된 지상권·전세권·저당권·임차권·가등기담보권·가압류 등 등기된 권리 및 주택임대차보호법 제3조제1항의 요건을 갖춘 임차권은 소유권을 이전받은 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 본다.”고 규정하여, 소위 공용환권을 규정하고 있다. 즉, 이전고시에 따른 소유권 이전이 이루어진 경우에만 제한물권 유지 간주규정이 적용될 수 있음을 규정하고 있는 것이다.

그런데 도시정비법 부칙 제7조 제1항은 ‘사업시행방식에 관한 경과조치’라는 표제로 “종전 법률에 의하여 사업계획의 승인이나 사업시행인가를 받아 시행 중인 것은 종전의 규정에 의한다.”고 규정하고 있으므로, 종전 법률인 구 주택건설촉진법(2002. 12. 30. 법률 제6852호로 개정되기 전의 것)에 따라 주택건설사업계획의 승인을 받은 재건축조합에 대하여는 도시 및 주거환경정비법에 의한 재건축사업의 시행방식인 관리처분계획의 인가와 이를 기초로 한 이전고시에 관한 조항 등은 물론 그 밖의 세부적인 도시 및 주거환경정비법의 절차나 방식에 관한 규정들 역시 배제되며, 원칙적으로 사업계획의 승인으로 행정청의 관여는 종료되고 조합원은 이로써 분양받을 권리를 취득하며, 재건축조합의 운영과 조합원 사이의 권리분배 및 신축된 건물 또는 대지의 소유권이전 방식 등은 일반 민법 등에 의하여 자율적으로 이루어질 것이 예정되어 있다(대법원 2011. 4. 14. 선고 2010다96072 판결).

그런데 구 주택건설촉진법 제44조의3도 공용환권 조항이므로, 일반인들이 도시정비법처럼 구 주택건설촉진법에 의해 재건축된 경우 공용환권된 것으로 착각을 하는 것이다.

이에 대법원은 “재건축조합이 구 주택건설촉진법(2002. 12. 30. 법률 제6852호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 주택건설촉진법’이라 한다) 제44조의3 제5항에 의하여 준용되는 구 도시재개발법(2002. 12. 30. 법률 제6852호로 폐지, 이하 ‘구 도시재개발법’이라고 한다) 제33조 내지 제45조 에 정한 관리처분계획 인가 및 이에 따른 분양처분의 고시 등의 절차를 거치거나 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 한다)상의 관리처분계획 인가 및 이에 따른 이전고시 등의 절차를 거쳐 신 주택이나 대지를 조합원에게 분양한 경우에는 구 주택이나 대지에 관한 권리가 권리자의 의사에 관계없이 신 주택이나 대지에 관한 권리로 강제적으로 교환ㆍ변경되어 공용환권된 것으로 볼 수 있으나, 이러한 관리처분계획 인가 및 이에 따른 분양처분의 고시 내지 이전고시 등의 절차를 거치지 아니한 채 조합원에게 신 주택이나 대지가 분양된 경우에는 당해 조합원은 조합규약 내지 분양계약에 의하여 구 주택이나 대지와는 다른 신 주택이나 대지에 관한 소유권을 취득한 것에 불과할 뿐 이를 가리켜 구 주택이나 대지에 관한 소유권이 신 주택이나 대지에 관한 소유권으로 강제적으로 교환ㆍ변경되어 공용환권된 것으로 볼 수는 없다.”고 판시하고 있는 것이다(대법원 2011. 4. 14. 선고 2010다96072 판결, 대법원 2009. 6. 23. 선고 2008다1132 판결).

따라서 재건축된 아파트가 경매에 나올 경우 어느 법에 의해 시행된 것인지를 먼저 확정하고, 만일 구 주택건설촉진법에 의해 설립된 재건축조합에 의해 재건축된 경우에는 관리처분인가 및 분양처분을 하였는지를 따져 보아야 하는 것이다. 그런데 과거 실무상 구 주택건설촉진법에 의한 재건축조합이 불필요한 관리처분인가를 받는 경우는 거의 없다고 봐도 무방하다.

4. 결론

사안에서 갑이 낙찰받은 아파트의 경우는 구 주택건설촉진법에 의한 것이고, 당시 관리처분인가나 분양처분을 한 적이 없으므로, 공용환권이 된 것이 아니고, 따라서 대지에 설정되어 있는 근저당권에 의해 낙찰을 받은 을은 적법하게 소유권을 취득하고, 갑을 상대로 건물철거 및 부당이득금 청구, 매도청구가 가능한 것이다. 즉, 주촉법에 따른 주택재건축사업 중 도시재개발법에 따른 관리처분계획 인가 및 분양처분고시를 거치지 않은 경우에는 신축 건물 및 대지에 별도의 설정 절차를 거쳐야만 근저당이 설정된 것으로 인정될 것이다.<법무법인 강산 임승택, 김태원, 김은유 변호사>






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