천안 펜타포트 주상복합 아파트를 분양 받은 약6백명의 수분양자가 분양회사를 상대로 제기한 소송에서 수 백억원의 손해배상을 인정한 판결이 선고되었다. 서울중앙지방법원 2013. 9. 12.선고 2011가합70614 분양계약취소 및 분양대금반환 등, 2011가합84040(병합) 분양계약취소 등, 2011가합116084(병합) 분양계약취소 등 판결이다. 비록 분양계약해제 등 대금의 전부반환청구는 기각되었지만, 손해배상책임은 인정되어 분양대금의 18% 반환판결이 선고되었다.

몇 달 전 선고된 영종 하늘도시 판결과 같이, 분양되는 아파트 주변에 위치(입점) 예정이었다가 무산된 비지니스타워, 무빙워크, 백화점 등과 같은 시설의 확정적인 입점을 광고 등으로 홍보한 행위는, 표시광고법상 “허위·과장 광고행위”이거나 신의칙상 고지의무를 위반한 것으로서 민법상 불법행위에 해당한다고 판단한 것이다. 다음에 소개될 부분은, 계약위반으로 분양계약을 해제당하여 청구가 기각된 일부 원고 이외의 나머지 원고들에 대한 판단부분이다.

1. 기초사실
가. 복합단지개발사업의 시행 등
1) 피고들은 천안시 서북구 불당동 아산배방 택지개발사업지구 내 특별계획구역 A블럭(아래에서는 ‘이 사건 특별계획구역’이라 한다)에 추진되는 주상복합 아파트(아래에서는 ‘이 사건 아파트’라 한다) 등 복합단지개발사업(아래에서는 ‘이 사건 사업’이라 한다)의 공동사업주체이다. 피고 주식회사 펜타포트개발은 이 사건 사업의 시행을 위하여 피고 에스케이건설 주식회사, 대림산업 주식회사, 두산중공업 주식회사, 계룡건설산업 주식회사(아래에서는 4개 회사를 통칭하여 ‘피고 건설회사들’이라 한다)가 엘에이치공사, 주식회사 현대백화점(아래에서는 ‘주식회사’ 부분을 모두 생략한다) 등과 함께 설립한 회사이고, 피고 건설회사들은 이 사건 사업에서 시공사의 지위를 겸하고 있다.
2) 이 사건 사업은 이 사건 특별계획구역을 1,3,4,8블럭으로 나누어 1,3블럭에는 주거 및 상업시설이, 4,8블럭에는 업무 및 상업시설이 들어서는 것으로 계획되었다. 이에 따라 1,3블럭에는 주거시설인 이 사건 아파트의 신축 및 분양사업(3블럭에는 멀티플렉스 상업시설이 포함됨)이 진행되고, 4,8블럭에는 오피스빌딩(업무시설) 및 백화점(상업시설)이 신축될 예정이었다.
나. 분양계약의 체결 등
별지 2. 목록 기재 원고들은 이 사건 아파트 중 같은 표 기재 각 원고별 해당 세대에 관하여 피고들과 사이에 분양계약을 체결하였거나, 그와 같이 분양계약을 체결한 수분양자로부터 분양계약자 지위를 승계 또는 순차 승계한 사람들이다(분양계약자 지위를 승계한 원고들의 계약 승계　 내역은 별지 3. 표 기재와 같다. 아래에서는 최초 수분양자들과 피고들 사이의 분양계약을 '이 사건 각 분양계약'이라 한다).
다. 피고들의 분양광고 등
피고들은 2007. 10. 5. 천안시로부터 이 사건 아파트에 대한 입주자모집공고 승인을 받고, 그 무렵부터 분양카탈로그(갑 제5,29호, 을 제9호), 펜타포트 홈페이지(www. epentaport.com), 모델하우스 등을 통하여 이 사건 아파트에 관한 분양광고와 홍보를 하였다. 그 중 이 사건과 관련한 광고의 구체적인 내용은 아래와 같다{간이분양카탈로그(갑 제29호) 중 일부를 별지 1.로 첨부함}. 1) 사업개요
① 분양카탈로그 첫 페이지 기재내용 * 펜타포트란? 주거, 업무, 상업, 문화위락, 수변공간 등 복합단지의 5원소가 결합하여 도시의 꿈을 실현한 이상형의 프로젝트 시티를 말합니다. * 사업명칭 : 아산배방택지개발사업지구 복합단지개발사업 펜타포트 대지위치 : 아산배방택지개발사업지구 일반상업지역 내 특별계획구역 1,3블럭 공급규모 및 내역 : 공동주택 41층/45층 2개동 479세대 및 공동주택 66층 1개동 314세대 총 793세대 * 사업주체 : 피고 펜타포트개발 외 4사(괄호 안에 피고 건설사들의 명칭이 기재되어 있다) * 시공사 : 피고 건설사들 ② 분양카탈로그 마지막 페이지 기재내용 * 펜타포트, 그 믿음의 크기가 다릅니다. 이름만으로도 신뢰가 함께하는 국내 굴지의 건설사들이 함께합니다. * 사업개요 위치 : 아산신도시택지개발지구(1단계) 내 상업용지, 대지면적 : 55,890.11㎡, 연면적 : 565,030.99㎡ * 시설안내 1블럭 지하 2층 지상 41·45층, 공동주택(479세대), 판매, 근생 3블럭 지하 5층~지상 66층, 공동주택(314세대), 판매, 위락, 문화, 근생 4블럭 지하 7층~지상 51층, 업무, 교육, 판매, 문화, 근생, 운동 8블럭 지하 6층~지상 8층, 판매(백화점) * 공동사업주체 : 피고들(병렬적으로 나열)2) 각종 광고 문구들 * 주상복합 아파트, 비즈니스, 수변공원, 쇼핑, 문화까지- 아산신도시에서 만나는 5가지 복합도시 프로젝트, 펜타포트! * 주거, 비즈니스, 수변공원, 쇼핑, 문화까지- 5개의 복합도시가 아산신도시에 옵니다. 생활의 거리를 줄입니다! * Project 1 of 5 그들만의 천상의 프레스티지... 펜타포트는 66층 주상복합아파트다! * Project 2 of 5 세상을 움직이는 경제 스페셜리스트... 펜타포트는 초고층 싸이클론타워다! (서울의 랜드마크 63빌딩보다 더 높은 싸이클론타워. KTX천안아산역으로 이동이 편리한 무빙워크까지, 도시를 대표하는 비즈니스 환경을 모두 갖춘 곳이기에... 비즈니스에서도 최고를 지향하는 당신의 자부심이 됩니다.) * Project 3 of 5 물 위의 그린 아트 갤러리... 펜타포트는 고품격 수변공원이다! * Project 4 of 5 한걸음에 누리는 쇼핑 1번가... 펜타포트는 백화점이다! * Project 5 of 5 생활이 문화가 되는 일상... 펜타포트는 멀티플렉스다!
3) 조감도, 단면도 등
피고들이 발간한 간이 카탈로그(갑 제29호) 표지에는 백화점에서부터 싸이클론타워, 장재천 수변공원을 거쳐 이 사건 아파트까지 단지 전체를 아우르는 조감도가 실려 있고, 3~6면 사이에도 역시 같은 내용의 조감도가 보다 상세하게 확대되어 실려 있다. 나아가 그 카탈로그에는 이 사건 아파트, 멀티플렉스 영화관/쇼핑몰, 장재천 수변공원, 초고층 싸이클론타워, 백화점이라고 표기된 각각의 상단면도와 함께 위 2)항 기재와 유사한 내용의 홍보문구들이 기재되어 있다(별지 1. 참조).
한편, 일부 조감도의 하단에는 작은 글씨로 ‘상기 지역도 및 사진 등은 소비자 이해를 돕기 위한 참고용 이미지 컷으로 실제와 다소 차이가 있을 수 있습니다.’ 또는 ‘본 사업지구 내 1,3블록 외 4,8블럭 준공은 공사진행일정에 따라 지연 연장될 수 있으며, 그에 따른 시설 이용이 입주 후 일정시점 제한될 수 있습니다.’라는 기재가 있다.
4) 분양담당직원의 설명 내용
이 사건 아파트의 분양담당직원들은 원고들 등 모델하우스나 분양설명회에 찾아 온 사람들에게 이 사건 사업 내용과 관련하여 특히 다음과 같은 취지의 설명을 하였다.
* 천안아산역과 단지를 연결하는 무빙워크가 설치된다.
* 현대백화점이 이 사건 사업과 관련한 지분을 가지고 있으므로 입점하지 않을 수 없다.
* 사업주체 및 시공사들이 모두 굴지의 대기업이어서 광고내용은 반드시 실현된다.
라. 이 사건 사업의 진행상황
피고들은 1,3블럭에 대한 공사를 진행하여 완공하였다. 그러나 4블럭의 싸이클론 타워 공사는 2008. 5. 무렵 터파기 공사만을 한 채 중단되었다가 다시 흙이 메워진 상태이고, 8블럭 현대백화점 건물 공사는 착공조차 되지 못한 채 2011. 4. 무렵 건축허가가 취소되었다. 이에 따라 4블럭(싸이클론타워)과 KTX천안아산역을 연결하는 것으로 계획되었던 무빙워크 역시 설치되지 아니하였다. 이 사건 변론 종결일 현재 피고들은 4,8블럭 공사의 재개가능성에 관한 구체적인 계획을 제시하지 못한 채 사실상 공사재개가 어려움을 자인하고 있다.
마. 소송계속 이후의 진행상황
피고들은 2011. 12. 22. 이 사건 아파트에 대한 사용검사를 받았고, 2011. 11. 23.~2012. 1. 31.을 입주지정기간으로 정하였다. 그러나 원고들 중 상당수는 사업의 미완성 등을 이유로 입주를 거부하고 있다.
3블럭 상업시설에 이 사건 소송 계속 중인 2012. 4. 5. 대형할인점인 이마트, 2013. 3. 1. 모다아울렛, CGV 영화관, 2013. 5. 17. 어린이용 시설인 오키즈파크 등 대형 상업시설이 개점하여 현재 영업 중에 있고, 일부 음식점, 까페 등이 입점하여 있다. 그러나 아직 전체 상업시설 면적의 약 20%에 해당하는 부분은 공실로 남아 있는 상태이다.
피고들은 미시공한 4블럭을 제외한 채 3블럭 위주로 장재천 수변공원의 설계를 변경하기로 하고, 2011. 4. 무렵 공사를 시작하여 2012. 6. 무렵 변경된 설계에 따른 수변공원 조성공사를 완료하였다.
바. 원고 승계참가인들의 승계참가 및 일부 원고들의 탈퇴
별지 2. 목록 중 비고란에 ‘승계참가인’으로 표시된 사람들은 이 사건 소송 계속 중 원고들 중 일부로부터 이 사건 각 분양계약에 따른 권리를 전부 혹은 일부 승계한 후 각 승계참가신청을 하였다.1)
구체적인 승계내역은 별지 4. 기재와 같고, 그들에게 권리를 전부 양도한 원고들은 이 사건 소송에서 각 탈퇴하였다(별지 2. 표의 비고란에 ‘탈퇴’로 표시).
사. 세대별 분양대금 납입 내역 등
원고 및 원고 승계참가인들이 권리를 보유하고 있는 각 세대의 분양대금 납부 내역은 별지 5. 표 기재와 같고(동·호수 표시가 같은 원고들 및 원고 승계참가인들은 각 해당 세대를 공유하고 있으며, 기납입 분양대금은 각 공유자가 공유비율에 따라 분납한 것으로 본다. 한편, 별지 5. 표에 *표시가 있는 원고들 및 원고 승계참가인들은 이 사건 소송계속 중 잔금의 전부 또는 일부를 추가로 납부하였다), 각 세대별 분양대금은 별지 6. 표 기재와 같다.

2. 당사자 주장의 요지
원고들은 주위적으로, 이 사건 각 분양광고, 즉 싸이클론타워, 현대백화점, 무빙워크, 수변공원(아래에서는 ‘이 사건 시설들’이라 한다) 건설·설치에 관한 내용과 1블럭 상업시설 공간에 다양한 상업, 문화, 교육, 의료시설(아래에서는 ‘이 사건 상업시설 등’이라 한다)이 입점된다는 내용이 그대로 실현되지 않은 점을 들어 사기, 착오에 의한 취소, 채무불이행으로 인한 해제권 행사를 주장하며, 기납부한 분양대금의 반환 및 손해배상을 구한다. 예비적으로는 허위·과장광고로 인한 손해배상 내지 채무불이행을 이유로 한 손해배상을 구한다.
이에 대하여 피고들은, 원고들이 주장하는 분양광고의 내용이 이 사건 각 분양계약의 내용으로 편입된 바 없고, 피고들의 분양광고에 어떤 허위나 과장도 존재하지 아니하므로 원고들의 청구에 응할 수 없다고 다툰다.

3. 분양대금 반환청구 등에 대한 판단
가. 기망에 의한 의사표시 취소
원고들은 다음과 같이 주장한다.
애초부터 주상복합아파트를 제외한 이 사건 시설들은 사업성이 없는 것이어서 피고들도 그 실현 가능성이 희박함을 인식하고 있었고, 이를 시공하지 아니할 의도를 갖고 있었다. 그럼에도 반드시 시공할 것처럼 이 사건 시설들에 대한 분양광고를 한 것은 사회적으로 용인될 수 있는 상술의 정도를 넘은 허위·과장광고로서 기망에 해당한다.
그러나 피고들의 분양광고가 표시·광고의 공정화에 관한 법률이 정한 허위·과장광고에 해당한다고 하여 바로 그 분양광고가 기망행위에 해당하는 것은 아니다. 기망을 인정하기 위해서는 분양광고 당시에 이미 그 광고의 실현 가능성이 낮았고 이를 피고들이 인식하고 있었음에도 불구하고 그 광고를 실현할 것처럼 속였음이 확인되어야 한다. 앞서 인정한 사실 및 갑 제13,14호, 을 제1,2,5~8,10~12,14호에 의하여 알 수 있는 이 사건 사업계획의 내용 및 그 추진 경위에 비추어 볼 때 4, 8블럭이나 무빙워크, 수변공원 공사가 계획대로 진행되지 아니하였다는 사정 및 갑 제33~35호 등 제출된 증거만으로는 원고들이 주장하는 바와 같이 애초부터 이 사건 시설들을 시공할 의사가 없었음에도 불구하고 피고들이 원고들을 기망하였다고 인정하기 부족하다.
이 부분 원고들의 주장은 받아들일 수 없다.
나. 착오에 의한 의사표시 취소
원고들은, 이 사건 시설들 및 이 사건 상업시설 등의 이용에 관한 사항은 분양계약의 중요 부분에 해당하고, 원고들로서는 위 시설들이 모두 정상적으로 입주지정일 또는 그로부터 빠른 시일 내에 건설, 입점되리라고 믿고 분양계약을 체결하였으므로 이 사건 분양계약을 착오에 의한 의사표시로서 취소한다고 주장한다.
민법 제109조 제1항은 “의사표시는 법률행위의 내용의 중요부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있다. 그러나 그 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못한다.”고 한다. 이 조항은 의사표시를 하는 사람이 의사표시 당시에 외부에 객관적으로 존재하는 상황에 대하여 잘못 알고 그 잘못된 인식에 기초하여 의사표시를 한 경우에 적용된다. 또, 외부로 드러난 의사표시의 의미가 객관적으로 볼 때 의사표시자가 인식하는 것과 다르게 평가된다는 것을 의사표시자가 인식하지 못하는 경우 등도 위 조항의 적용영역이다. 이들은 모두 의사표시 당시를 기준으로 하여 의사표시자의 인식과 외부의 객관적인 상황 또는 평가가 일치하지 않는 경우이다. 이와 달리 의사표시자가 장차 약정 내용이 실현될 것을 기대 또는 예견하고 의사표시를 하였으나 그 약정이 실현되지 않는 경우는, 의사표시 당시를 기준으로 볼 때 인식과 상황의 불일치 문제가 발생하지 않으므로, 위 조항에서 다루는 착오에 포함되지 않는다.
원고들이 주장하는 사유는 그 중 일부가 계약에 따른 피고들의 의무로서 사후에 불이행된 경우에는 해당할 수 있을지언정 민법 제109조에서 말하는 법률행위의 중요한 부분에 관하여 착오가 있었던 경우에 해당한다고 보기 어렵다.
원고들의 착오 취소 주장도 받아들이지 않는다.
다. 채무불이행으로 인한 해제
원고들은 다음과 같이 주장한다.
이 사건 분양계약상 피고들의 의무에는 이 사건 시설들을 건설·설치하고, 1블럭 상업시설 공간에 이 사건 상업시설 등을 입점시켜 원고들이 이용할 수 있도록 해 줄 의무가 포함된다. 원고들의 거듭되는 최고에도 피고들이 이를 이행하지 않은 채 그 의무가 이행불능에 이른 이상 피고들의 채무불이행을 이유로 이 사건 분양계약을 해제한다.
그러나 원고들 주장대로 피고들의 채무불이행이 인정된다 하더라도 이 사건 아파트와 같은 집합건물의 수분양자가 분양자의 채무불이행을 이유로 분양계약을 해제하려면 그 불이행으로 인하여 분양계약의 목적달성이 불가능하다고 판단될 정도로 주된 채무의 불이행이 있어야 한다(대법원 2003. 11. 14. 선고 2002다2485 판결 참조). 이 사건 분양계약은 기본적으로 이 사건 주상복합아파트에서의 거주를 목적으로 한다. 이 사건 시설들이나 이 사건 상업시설 등이 가지는 일반적인 기능에 비추어 볼 때 그것이 설치되지 아니하는 경우 이 사건 주상복합아파트에서의 생활이 계약 당사자가 당초 예상하였던 수준에 미치지 못할 수는 있으나, 그것만으로 이 사건 분양계약의 목적 달성이 불가능하다고 보기는 어렵다.
원고들의 이 부분 주장도 받아들이지 않는다.
4. 원고 이00 등을 제외한 나머지 원고들(아래에서는 4.항에서‘원고들’이라고만 한다)의 손해배상청구에 대한 판단
가. 책임의 발생
1) 표시·광고의 공정화에 관한 법률 위반 및 민법상 불법행위책임
(가) 원고들의 주장
피고들은 이 사건 시설들 및 상업시설 등이 사업성이 없거나, 사정에 따라 시공, 입점되지 않을 여지가 있었음에도 확정적으로 그 시설들이 설치되고 입주시부터 수분양자들이 이용할 수 있을 것처럼 광고하였다. 이는 신의칙상 비난받을 정도의 방법으로 사회적으로 용인되는 상술의 정도를 넘는 허위·과장광고를 한 경우에 해당한다. 따라서 피고들은 원고들에게 표시·광고의 공정화에 관한 법률(아래에서는 ‘표시광고법’이라 한다) 제10조 및 민법 제750조에 따라 손해배상책임을 진다.
(나) 판단
(1) 싸이클론 타워, 무빙워크 및 현대백화점 관련 광고 부분
앞서 인정한 사실 및 갑 제21호, 을 제3,14호, 변론의 전취지에 의하여 인정되는 아래 사정에 비추어 볼 때 피고들의 이 부분 관련 광고는 표시광고법 제3조 제1항 제1호 소정의 “허위·과장 광고행위”에 해당하고, 나아가 원고들 등 수분양자들의 의사결정에 영향을 줄 사정에 관한 신의칙상 고지의무를 위반한 것으로서 민법상 불법행위에도 해당한다.
① 피고들은 이 부분 분양광고 당시 수분양자들에게 사업성 변동이나 경제상황 변화에 따른 사업 자체의 무산 가능성에 관하여 전혀 고지하지 않았다{입주자 모집공고(을 제3호)나 분양카탈로그(갑 제29호, 을 제9호) 등에 상업시설, 업무시설, 장재천, 공공보행통로 등이 사업계획에 따라 변경될 수 있다거나, 4,8블럭의 준공일정이 지연될 수 있다는 고지가 이루어지기는 하였으나, 해당 사업 자체가 좌절될 수 있다는 내용의 고지는 어디에도 없다}.
② 특히 현대백화점의 입점에 관하여서는 피고 에스케이건설이 2005. 6. 27. 현대백화점과 사이에 8블럭 현대백화점 입점과 관련한 업무협약을 체결하였을 뿐인데, 그 협약에는 ‘사업시행시기는 추후 별도 협의한다’거나 ’본 협약의 효력은 여건 변화에 다른 사정변경이 있을 때까지 유효’라는 내용이 포함되어 있는 등 객관적으로 8블럭 현대백화점의 입점이 분양광고 당시에 확정적이었다고 단정할 수 없다.
③ 그럼에도 피고들은 해당 광고 내용들이 100% 실현될 것처럼 분양광고를 하였다.
따라서 피고들은 이 사건 아파트의 최초 수분양자이거나 수분양자의 지위를 그대로 넘겨받아 분양계약에 기한 손해배상청구권까지 승계한 원고들에게 표시광고법 제10조 및 민법 제750조에 따라 이 부분 분양광고로 인한 손해를 배상할 책임이 있다.
(2) 나머지 광고 부분
원고들이 표시광고법위반 또는 신의칙상 고지의무 위반이라고 주장하는 수변공원을 비롯한 기타 광고내용들은 광고에 사용된 문구, 맥락 등에 비추어 분양광고 당시 해당 광고에 표시광고법위반 내지 신의칙 위반이라고 평가될 정도의 허위나 과장이 있었다고 할 수 없다.
(3) 피고들의 주장에 대한 판단
① 피고들은 표시광고법 제11조 제1항에 따라 당해 광고에 관하여 시정조치명령이 있고, 그 명령이 확정된 경우에 한하여 표시광고법 제10조에 따른 손해배상청구가 허용되어야 한다고 주장한다.
그러나 표시광고법 제11조 제1항은 시정조치명령이 있는 경우를 전제로 한 규정일 뿐 그 취지가 피고들 주장과 같이 시정조치명령이 없는 경우에는 손해배상청구를 할 수 없다는 취지는 아니므로 이 부분 주장은 받아들일 수 없다.
② 피고들은 분양계약자 지위를 이전받은 원고들(아래에서는 ‘지위 인수 원고들’이라 한다)의 경우 표시광고법위반 내지 민법상 불법행위로 인한 손해배상청구권의 주체가 될 수 없다고 주장한다.
그러나 지위 인수 원고들은 피고들의 동의하에 분양계약자 지위를 이전받음과 아울러 수분양자들이 보유하고 있던 위 손해배상청구권까지 함께 포괄적으로 양수한 것으로 봄이 상당하다.
피고들의 이 부분 주장도 받아들이지 않는다.
2) 채무불이행책임
(가) 앞서 본 각 증거, 갑 제9,13,14,27호, 을 제6,7,12호에 변론의 전취지를 종합하여 인정되는 다음의 사정들을 보면, 이 사건 시설들의 건설 및 설치는 피고들의 분양계약상 의무의 내용에 편입된 것으로 보인다.
① 이 사건 사업은 4블럭 싸이클론타워, 8블럭 백화점, 3블럭 대형할인점, 쇼핑몰, 영화관, 1,3블럭의 주상복합 아파트, 3,4블럭 사이의 장재천 수변공원, 천안아산역에서 8블럭 백화점, 4블럭 싸이클론타워를 연결하는 무빙워크 및 장재천을 지나 3블럭 상업시설에 연결되고 1블럭까지 연결되는 스카이브릿지의 입체보행시설로 하나의 포트가 완성되는 개발사업이다.
② 이 사건 아파트에 관한 조감도 및 홍보문구를 담은 카탈로그, 홈페이지 자료, 모델하우스, 분양상담직원의 설명 등 어떠한 광고 형식을 취하는 경우라도 이 사건 아파트에 관한 분양광고에는 이 사건 아파트가 주거, 업무시설, 수변공원, 쇼핑 시설, 문화시설 등 5개 요소가 합쳐진 복합단지 중 한 요소로서 건설되는 아파트라는 점이 항상 핵심적인 사항으로 부각되었을 뿐 아니라, 펜타포트라는 명칭 자체도 5개 요소의 복합체임을 뜻한다.
③ 이 사건 시설들에 관한 광고 역시 입주자 모집 단계에서부터 이미 그 규모나 설치 계획, 입점 예정 브랜드(현대백화점의 경우) 등이 조감도, 배치도 및 그에 대한 상세한 설명 기재를 통하여 매우 구체적으로 제시되어 있었다.
④ 피고들은 이 사건 특별계획구역에서 5개 요소 전체 사업을 진행하는 주체이고, 실제로 사업계획 수립 당시부터 복합단지개발에 대한 구체적인 실행계획을 가지고 사업을 추진하였다. 바로 그 점이 사업의 실현가능성과 관련하여 분양광고에서 강조되었다.
⑤ 피고들의 당초 사업계획에 의하더라도 4,8블럭 사업은 그 자체만으로는 백억~수백억 원대의 적자가 이미 예상되어 있었고, 1,3 블럭 사업까지 합하여야 전체 사업수지가 최종적으로 흑자가 나는 방식으로 수익구조가 설계되어 있었다. 피고들의 펜타포트복합단지건설사업은 각 블럭의 사업이 독자적, 개별적 사업으로서의 의미를 가진다기보다 그 전체가 하나의 사업에 해당한다.
(나) 위와 같이 피고들에게 그 광고한 내용과 같은 복합도시기능시설을 갖춘 아파트를 분양할 의무가 인정되는 이상, 피고들이 4,8블럭 자체를 건설하지 아니하고 무빙워크, 수변공원을 시공하지 아니하거나 일부만 시공한 채 복합도시기능시설을 갖추지 못한 상태의 이 사건 아파트를 원고들에게 제공한 것은 불완전이행에 해당한다.
피고들은 원고들에게 불완전이행에 따른 손해배상책임을 진다.
(다) 원고들이 주장하는 이 사건 상업시설 등의 입점 약정에 관하여 보건대, 피고들이 분양광고 당시 3블럭 상업시설의 전체 입점을 약속하였다거나 당사자 사이에 그러한 광고내용을 분양계약상 피고들이 이행하여야 할 의무로 약정하였다고 볼 증거가 없다. 이 부분 원고들의 주장은 받아들이지 않는다.
나. 손해배상의 범위
1) 채무불이행으로 인한 손해
가) 손해액의 산정
피고들의 채무불이행으로 인하여 원고들이 입은 손해는 원칙적으로 이행이익(불이행된 피고들의 의무가 모두 이행되었을 경우 추산되는 이 사건 아파트의 시가와 불이행된 현재 상태의 시가의 차액)에 상당하는 금액이다. 이 사건 소송에서 이를 명확하게 산정해낼 수 있는 구체적인 자료는 존재하지 않으나, 갑 제25,55,56호, 을 제3호, 감정인 방상종의 감정결과 및 변론의 전취지에 의하여 인정되는 아래의 사정들을 참작하여 원고들이 입은 재산상 손해액을 분양대금의 일정 비율 상당액으로 정하기로 한다.
① 감정인 방상종은 이 사건 분양계약상 분양대금이 분양계약 당시로서는 적정한 것이었다는 전제하에, 이 사건 각 시설들의 존재가 이 사건 아파트의 정상거래가격에 미치는 영향을 다음과 같은 비율로 평가하고 있다.
싸이클론 타워 : 2.5%, 수변공원 : 2%, 현대백화점 : 11.33%, 무빙워크 : 7.81%
② 천안아산역으로부터 이 사건 아파트와 비슷한 거리에 있으면서 이 사건 아파트보다 약 1년 후인 2008. 7. 무렵 분양된 주상복합아파트(요진와이시티)의 특정 면적 세대의 분양대금과 이 사건 아파트 유사 면적 세대의 분양대금은 다음과 같이 차이가 나는 반면, 양 아파트 신축 사업비 중 토지비는 거의 차이가 없다.
단위 : 원
요진와이시티(1층 제외)
이 사건 아파트(1블럭 기준)

분양면적
(전용면적)㎡
150.322
(114.145)
150.693
(114.427)
218.187
(165.678)
152.526
(113.723)
215.281
(162.649)

분양가격
405,160,000
406,160,000
648,817,000
452,480,000
~546,640,000
824,890,000
~869,500,000

㎡당 분양가격
2,695,280
2,695,281
2,973,667
2,966,576
~ 3,583,913
3,831,689
~ 4,038,907


요진와이시티 아파트는 전용면적 114.427㎡가 2011. 10. 무렵 406,160,000원(20층), 2012. 2. 무렵 415,000,000원(2층), 2012. 3. 무렵 425,000,000원(28층), 2012. 5. 무렵 406,160,000원(14층), 2012. 6. 무렵 445,000,000원(5층)에, 전용면적 114.145㎡는 2012. 4. 무렵 432,000,000원(18층), 2012. 5. 437,500,000원(10층)에 각 거래된 바 있다.
③ 피고들이 2005. 7. 무렵 엘에이치 공사에게 제출한 사업계획서에 따르면, 4블럭 싸이클론타워 건설에 따른 예상 적자는 약 433억 원, 8블럭 현대백화점 건설에 따른 예상 적자는 약 116억 원에 이르고, 이를 1,3블럭 사업(1,3블럭 주거시설 11억 적자, 1,3블럭 상업시설 1,679억 흑자)에서 발생할 수익으로 만회하는 구조였으므로, 싸이클론타워와 현대백화점 신축사업의 예상 적자는 일정 비율로 이 사건 아파트 분양대금에 반영되어 있을 것으로 보인다.
④ 피고들은 4,8블럭에 관한 사업을 더 이상 진행하지 아니함으로써 당초 예상하였던 해당 사업으로 인한 적자 및 경기변동으로 인해 입을 수 있었던 추가 손실까지 이미 최소화한 것으로 보이는 반면, 원고들은 이 사건 아파트의 분양대금에 4,8블럭 건설에 따른 예상 적자분이 전가된 부분까지를 포함하여 피고들이 주장하는 외부적 요소로 인한 손실을 그대로 떠안게 되었다.
⑤ 한편, 모든 시설들이 정상적으로 건축, 설치되었을 경우라도 경기변동, 부동산 정책, 아산신도시개발계획의 변경 여부 등 이 사건 아파트의 시가에 영향을 미칠 수 있는 다양한 변수가 존재한다. 현대백화점 미입점으로 인한 가치 하락분의 경우 단지 인근의 갤러리아 백화점의 존재가 일부 영향을 미칠 수 있다는 점도 함께 고려한다.
⑥ 이상의 모든 사정들을 고려하여 원고들이 피고들의 채무불이행으로 인하여 입은 손해는 이 사건 각 분양계약상 각 분양대금의 20%로 정한다.
나) 책임의 제한
이 사건 변론에 드러난 아래의 사정 등을 참작하여 피고들의 책임을 원고들이 입은 손해액의 90%로 제한한다.
① 글로벌 금융위기, 아산배방택지개발사업계획 자체의 변경, 축소(을 제28,29호) 등 외부적 요인이 피고들이 4,8블럭 공사를 중단, 포기하게 된 주요 원인이 되었다.
② 선분양·후시공 제도는 구조적으로 투자 위험을 내포하고 있고, 피고들은 분양계약자들에게 분양계약에서 예정하지 않은 일정한 혜택을 제공하기도 하였다(갑 제38호).
2) 표시광고법위반 및 민법상 불법행위로 인한 손해
이 부분 책임이 인정되는 분양광고는 앞서 인정한 채무불이행책임의 기초가 되는 의무의 내용과 중첩된다. 이 부분 손해액이 앞서 인정한 채무불이행책임으로 인한 손해액을 넘는다고 볼 증거가 없으므로 더 나아가 판단하지 않는다(특히 허위, 과장광고 등 불법행위로 인한 손해의 경우 원고들이 분양계약상 분양대금납부의무를 부담하고 있는 것만으로는 손해가 현실화되었다고 할 수 없다. 정당하다고 평가되는 분양대금을 넘는 금액을 납부한 경우에 비로소 손해가 현실화되었다고 할 것이다).
3) 위자료
원고들은 피고들에게 재산상 손해와 별도로 위자료의 지급을 구하고 있다. 그러나 이 사건 각 분양계약 체결 경위, 이 사건 사업의 진행경과, 불이행된 채무의 내용 등 제반 사정을 모두 참작하여 원고들이 입은 재산상 손해액을 확정하였음은 앞서 본 것과 같고, 원고들에게 이를 초과하는 정신적 손해가 발생하였다고 볼 증거는 없다.
이 부분 원고들의 주장은 받아들이지 않는다.
다. 소결


따라서 피고들은 원고들에게 별지 6. 표 ‘분양대금’란 기재 각 금액의 18%(= 20% × 90%)의 비율로 계산한 돈 및 이에 대한 지연손해금(소장 부본 송달일로부터 이 판결 선고일까지 상법이 정한 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%)을 지급할 의무가 있다.----------------------------------------1)비고란에 ‘승계참가인’으로 기재되어 있는 경우는 권리를 전부 승계한 경우이고, ‘(승계참가인)’으로 기재되어 있는 경우는 권리를 일부 승계한 경우이다.
※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com에서 참고하세요.


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