분양가 상한제 발표 첫주…서울 아파트가격 상승세 제동

입력2019.08.17 11:54 수정2019.08.17 11:54

서울 아파트 매매가 전주 대비 0.02% 상승
재건축 아파트 가격 상승폭 크게 축소

정부가 민간택지 분양가 상한제 적용 계획을 발표한 첫주, 서울 아파트 가격의 상승세에 제동이 걸렸다.

17일 부동산114에 따르면 지난 10~16일 서울 아파트 매매가는 전주보다 0.02% 올랐다. 이는 지난주의 0.04%보다 상승폭이 줄어든 것이다. 재건축 아파트 가격은 0.02% 상승에 그쳐, 전주보다 오름폭이 0.07%포인트 축소됐다. 신도시와 경기, 인천은 비슷한 수준을 유지했다.

서울은 광진(전주 대비 상승률 0.12%) 서대문(0.10%) 강동(0.07%) 구로(0.05%) 강남(0.04%) 마포(0.04%) 서초(0.04%) 양천(0.04%) 등이 올랐다. 관악은 0.14% 하락했다. 광진은 동서울터미널 현대화 개발 호재로 구의동 현대2단지가 1000만원 올랐다.

신도시는 2~3년차 신규 아파트 매수문의가 늘면서 위례(0.06%)와 동탄(0.02%)이 상승했다. 위례는 창곡동 위례센트럴푸르지오, 위례호반베르디움과 학암동 위례롯데캐슬이 각각 250만~500만원 올랐다.

서울 아파트 전세금은 0.02% 올랐다. 반면 신도시와 경기·인천은 각각 0.02%와 0.01% 떨어졌다.

여경희 부동산114 수석연구원은 "민간택지 분양가상한제 적용 기준 발표로 불확실성이 일부 해소된 상황에서 하반기 수도권에서 풀리는 토지보상금과 시중 유동자금이 서울 아파트 시장으로 유입되면 집값은 또다시 불안정한 흐름을 보일 수 있다"며 "정부 추가 규제와 거시경제 불안 등의 위험요인도 남아 있다"고 말했다.

한경닷컴 뉴스룸 open@hankyung.com

관련 뉴스

1

상한제 역풍…'입주폭탄' 강동구 상승률 1위

연내 1만 가구의 ‘입주 폭탄’이 예정된 강동구 부동산 가격이 서울에서 가장 큰 폭으로 올랐다. 신축 아파트가 민간택지 분양가 상한제의 반사이익을 얻을 것이란 분석이 호재로 작용했다. 대규모 입주에도 불구하고 강동구 전세가격도 이례적으로 보합세를 기록했다. 반값에 공급되는 로또 아파트를 분양받기 위해 실수요자들이 전세를 선택하고 있다는 분석이 나온다.16일 국민은행 조사에 따르면 이번주 서울 아파트값 상승률은 0.09%를 기록했다. 지난 6월 17일 이후 9주째 상승세를 이어갔다. 상승폭은 전주 0.11%보다 둔화됐다.상승폭이 가장 큰 곳은 강동구(0.23%)였다. 이 지역엔 신축 아파트와 재건축 아파트 등이 골고루 포진돼 있다. 명일동 래미안명일역솔베뉴, 고덕동 고덕그라시움 등 신축 단지의 호가 상승이 두드러졌다. 김균표 부동산플랫폼부 차장은 “신축과 재건축 매물이 많이 소진되는 분위기”라며 “규제 풍선효과로 신축 매수세가 크게 늘어나고 있고, 규제시점에 재건축 급매물을 잡으려는 수요도 증가했다”고 설명했다.초기 단계 재건축단지가 많은 영등포구(0.22%) 역시 크게 올랐다. 여의도에선 재건축 문의가 급증했지만 매물을 찾아보기 힘들다. 당산동과 양평동 일대 노후 단지엔 재건축을 염두에 둔 투자 문의가 늘어났다. 도림동과 대림동에선 신안산선 착공 소식에 매도호가가 올랐다.경기에서도 재개발이나 리모델링 호재가 있는 광명, 성남 분당구·수정구가 강세를 보였다. 전주 0.12% 올랐던 광명시는 이번주 0.26% 상승률을 나타냈다. 분당구는 전주 보합에서 이번주엔 0.20%로 상승 전환했다.서울 전셋값 상승률은 0.03%를 기록했다. 전주(0.02%) 대비 상승폭을 키웠다. 광진구(0.15%), 성북구(0.10%), 성동구(0.09%) 등이 상승을 주도했다. 다른 구는 대부분 보합세를 보였다. 하락한 자치구가 한 곳도 없었다. 강동구도 전주 0.15% 하락에서 이번주 보합으로 전환했다.서울의 심리지수는 전주보다 하락해 82.7을 나타냈다. 5월 이후 상승세로 전환한 이 지수는 정부의 규제가 가시화된 지난달 말부터 2주째 내림세다. 이 지수가 100이 넘으면 매수자가 매도자보다 많다는 의미다.이유정 기자 yjlee@hankyung.com
2

반포주공1단지 "관리처분 무효"…10월 이주 차질, 재초환 가능성

오는 10월 이주를 계획하고 있던 서울 서초구 반포주공1단지(1·2·4주구) 재건축조합의 관리처분계획이 무효화됐다. 일부 아파트 조합원이 제기한 관리처분계획 무효확인 소송에서 조합이 패소했다. 당장 10월 이주가 불가능해질 전망이다. 재건축 초과이익 환수제를 적용받을 가능성도 배제할 수 없게 됐다. 반포주공1단지(1·2·4주구)는 총 사업비만 10조원으로 단군 이래 최대 재건축으로 불리는 사업이다.“관리처분계획 무효 판결”서울행정법원은 16일 반포주공1단지(1·2·4주구) 재건축 조합원인 한모씨 외 266명이 반포주공 1단지 조합을 상대로 제기한 ‘관리처분계획 총회결의무효확인’ 소송에서 원고 승소 판결을 내렸다. 관리처분계획을 가결시킨 조합의 총회결의가 효력이 없다고 판결한 것이다.반포주공1단지(1·2·4주구)는 총 사업비가 10조원에 달하는 강남의 초대형 재건축 단지다. 기존 5층 이하, 2120가구로 구성된 이 단지는 재건축을 통해 최고 35층, 5338가구로 지어질 예정이다. 2017년 관리처분계획을 수립한 뒤 구청에 인가를 신청해 재건축 초과이익환수제까지 피했다.하지만 조합원 간 소송이 발목을 잡았다. 전체 조합원(2293명)의 15%가량인 267명이 조합원 분양 절차를 문제 삼으며 지난해 1월 조합을 상대로 소송을 제기했다. 전용면적 107㎡ 조합원 일부가 ‘1+1 분양’을 신청할 때 전용 59㎡+135㎡를 신청할 수 없다고 안내받았으나, 조합이 일부 조합원에 대해서는 이 신청을 받아줘 형평성에 어긋난다는 주장이다. 1+1 분양이란 큰 주택을 소유한 조합원이 재건축 사업 완료 후 신축 2가구를 배정받는 것을 말한다.조합은 납득할 수 없다는 반응을 보였다. 오득천 반포주공1단지 조합장은 “임시 감정평가 결과를 보고 조합원 분양 신청을 했고, 그 후 최종 감정평가 결과가 나왔다”며 “전용 115㎡대를 신청한 ‘1+1 분양’ 조합원들이 최종 감정평가 결과를 보고 135㎡대를 달라고 요구하니 수용하지 않은 것”이라고 설명했다.관리처분인가가 무효화되면서 이주 등 조합의 향후 계획도 불투명해졌다. 조합은 지난 6월 총회를 열어 10월부터 내년 3월까지 이주를 진행하기로 했다. 이후 내년 철거와 착공에 들어갈 계획이었다. 그러나 관리처분계획이 취소됨에 따라 이런 절차를 밟기 어려워졌다. 가구별 종전 평가금액별로 이주비 대출 40%를 제공하기로 했지만 대출을 실행할 은행은 이를 확정하지 못했다. 반포 인근 A은행 대출담당 관계자는 “조합 측과 이주비 대출 관련 협의는 완료했지만 LH(한국토지주택공사)와 소유권 등기 이전 청구 소송 등의 변수가 있어 아직 실행을 확정하지 못했다”며 “이주 개시 한 달 전쯤에 승인 여부를 최종 결론 내릴 예정”이라고 말했다.LH와의 소송도 변수전문가들은 2심과 3심을 거쳐 최종 결론이 나기까지 2~3년이 걸릴 수도 있다고 전망했다. 또 소송이 끝날 때까지 일반분양도 불가능할 것으로 예상했다. 권리관계가 명확하지 않으면 주택도시보증공사(HUG)가 분양보증을 해주지 않을뿐더러 지방자치단체로부터 분양승인을 받을 수 없다. 한 정비업계 관계자는 “HUG의 이주비 보증과 금융권 대출이 안나올 것이기 때문에 이주는 물론 선분양도 어렵다”며 “최소 2심 판결에서 이긴 후에나 추가 진행을 고민해볼 수 있을 것”이라고 말했다.재건축 초과 이익환수제를 적용받을 가능성도 있다고 부동산 전문 변호사들은 예상했다. 2017년 말 이전까지 관리처분인가 신청을 한 단지는 재건축 초과이익 환수제를 적용받지 않지만, 대법원이 신청 행위를 무효로 판단하면 적용 대상이 될 가능성이 높다는 것이다.조합원과의 소송이 해결되더라도 또 다른 소송이 발목을 잡고 있다. 이 단지는 LH와 단지 한복판에 있는 땅(대지면적 2만687㎡)을 두고 소유권 반환 소송을 벌이고 있다. 이 땅의 감정가는 2017년 감정가 기준 7800억원에 달한다. 이와 함께 조합과 비대위 측 갈등으로 시공사 선정총회 결의 무효 소송도 진행 중이다.지난 12일 정부가 발표한 분양가 상한제도 악재다. 분양가 상한제를 적용받으면 HUG의 분양보증 심사보다 분양가격이 더 깎일 가능성이 높다. 이 단지는 관리처분계획을 인가받을 때 전용 84㎡ 기준으로 일반 분양가를 조합원 분양가보다 3억원 높게 책정했다. 조합원 분양가는 14억9500만원(3.3㎡당 4390만원), 일반 분양가는 17억9400만원(3.3㎡당 5276만원)이었다. 하지만 일반 분양가를 3.3㎡당 4000만원으로 제한하면 조합원 분양가가 오히려 10%가량 비싸진다. 주변시세가 3.3㎡당 9000만원을 넘는 데다 일반분양 가구수도 1567가구로 많아 조합원 손실이 클 전망이다.윤아영/이유정/양길성 기자 youngmoney@hankyung.com
3

[집코노미] 강남의 반격…"1대1 재건축해 '로또 분양' 없애자"

제자리걸음 중인 서울 대치동 ‘은마아파트’ 재건축 사업이 더 밀릴 가능성이 높아졌다. 조합원들끼리의 소송전이 불거져서다. 16년째 추진위원회 단계에 머무는 동안 재건축 초과이익환수제와 분양가 상한제 등 각종 규제를 맞으면서 내부 불만이 폭발한 결과다.◆재건축 답보에 소송전16일 정비업계에 따르면 은마소유자협의회(은소협)가 이달 초 이정돈 재건축추진위원장을 ‘도시 및 주거환경정비법(도정법)’ 위반 혐의로 서울중앙지검에 고소했다. 은소협의 정보공개 요구에 허위로 응했다는 이유에서다. 은소협은 은마아파트 재건축사업의 비상대책위원회격인 단체다. 중앙지검은 이 사건을 지난 6일 수서경찰서로 내려보냈다.발단은 은소협이 지난 5월 추진위에 토지등소유자 명부를 요구하면서부터다. 추진위에서 제공한 명부에 소유주 전화번호가 삭제되는가 하면 주소가 실제와 달리 기재됐다는 게 은소협의 주장이다. 은소협 관계자는 “도정법의 정보공개 관련 규정은 가장 최근의 자료를 원본 그대로 제공하도록 돼 있지만 수년 전 자료를 건네준 것으로 확인됐다”며 “이마저도 전화번호를 가리는 등 고의로 다른 정보를 제공한 것으로 의심된다”고 주장했다.도정법은 재건축·재개발 과정에서 소유주들에게 모든 자료를 의무적으로 공개하도록 규정하고 있다. 건설사 유착이나 비리 등을 감시할 수 있도록 하기 위해서다. 정보공개에 응하지 않을 경우 1000만원 이하의 벌금이나 징역에 처하도록 하고 있다. 허위정보를 제공하면 2000만원 이하의 벌금이나 징역형을 받는다. 은소협 관계자는 “은마아파트 토지등소유자들에게 재건축과 관련한 올바른 정보를 제공하기 위해 정보공개를 청구했다”면서 “추진위는 비대위가 소유주들과 연락하면서 세력이 커지는 걸 막기 위해 과거 자료를 제공한 것으로 보인다”고 말했다. 피고소인이 된 이정돈 추진위원장은 “아직 고소장을 받지 못했다”며 “비대위에서 원하는 모든 자료를 제공했다”고 선을 그었다.◆“1 대 1 재건축 해야”은마아파트 재건축사업을 둘러싼 갈등은 최근 본격화됐다. 추진위의 재건축안이 잇따라 서울시 문턱을 넘지 못하면서 사업이 지연돼서다. 그동안 재건축 관련 규제란 규제는 모두 맞게 됐다. 결국 비대위가 구성되면서 사업 방식을 바꿔야한다는 목소리까지 나왔다.2003년 설립된 은마아파트 재건축 추진위는 16년째 조합 설립을 못하고 있다. 2년 전 이맘때 49층 초고층 재건축안이 서울시 도시계획위원회에서 심의조차 받지 못하면서 좌절됐다. 결국 주민투표를 거쳐 35층안으로 선회했다. 그러나 다시 네 차례나 반려됐다. 올해 초엔 정비계획안을 보완해 제출했지만 아직 도계위 심의 안건에 오르지 못하고 있다. 그러는 동안 재건축 초과이익환수제가 부활했고 민간택지 분양가 상한제 적용도 확정됐다. 은소협은 기존 정비계획안과 달리 1 대 1 재건축을 추진해야 한다고 주장하고 있다. 1 대 1 재건축이란 가구수 증가가 거의 없는 재건축 사업 방식을 말한다. 일반분양 수익이 없기 때문에 재건축 초과이익환수제나 분양가 상한제의 영향을 받지 않는다. 추진위가 마련한 재건축안은 현재 4424가구인 단지에 상한 용적률 300%를 적용해 임대 846가구와 일반분양 660가구를 포함한 5930가구를 짓는 내용이다. 반면 은소협의 재건축안은 4424가구 그대로 짓는 계획이다. 가구당 추정 분담금은 추진위 안보다 1억원가량 높지만(전용면적 84㎡ 기준 3억6000만원) 대지지분 손실이 없어 실질적인 부담금은 더 낮다는 게 은소협의 주장이다. 이재성 은소협 대표는 “현재 추진위 안으론 각종 규제 아래서 소유자들의 실익이 전혀 없다”며 “1 대 1 재건축 방식으로 진행하면 이후 사업 절차에 속도를 낼 수 있고 고급화가 가능하다”고 설명했다.은마아파트 추진위를 비롯한 주민들은 서울시가 고의적으로 인허가를 지연시키고 있다며 지난 봄부터 서울시청 앞에서 시위를 벌이고 있다. 최근엔 국토교통부와 청와대 앞에서도 릴레이 시위 중이다. 그러나 박원순 시장은 서울 집값 상승세가 안정될 때까지 인허가가 불가능하다는 입장을 밝혔다. 대치동 A공인 관계자는 “올해 연말 추진위원장 선거가 예정됐기 때문에 기존 추진위와 비대위의 세력 대결이 격화되고 있다”며 “사업이 계속 지지부진하면 대안에 대한 논의가 이뤄질 가능성도 있다”고 전했다.전형진 기자 withmold@hankyung.com