‘9·13 주택시장 안정대책’이 발표된 지 한 달이 지나면서 서울 강남권 아파트의 호가가 1억원가량 떨어졌다. 고가주택을 겨냥한 정부 규제의 직격탄을 맞아 매수자와 매도자들이 ‘눈치보기’에 들어간 결과로 분석된다.14일 부동산업계에 따르면 대치동 은마아파트 전용면적 76㎡가 대책 전보다 1억원 떨어진 17억5000만원에 매물로 나와 있다. 이 아파트는 지난달 18억5000만원에 거래됐다. 매수자들이 주춤하면서 서울 아파트 거래량은 급격히 줄었다. 국토교통부 실거래가공개 시스템에 따르면 9월 서울 아파트 매매거래량은 2974건으로 8월(1만2774건)에 비해 75%나 줄었다.박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “매수자와 매도자가 정부 대책의 효과를 저울질하는 가운데 호가가 조금씩 떨어지고 있다”며 “이런 분위기 속에 급매 거래가 하나둘 이뤄지기 시작하면 강남권의 하락세가 본격화될 가능성이 있다”고 전망했다.윤아영/선한결 기자 youngmoney@hankyung.com
‘9·13 주택시장 안정대책’이 발표된 지 한 달이 지나면서 서울 강남권 아파트의 호가가 수천만원에서 최대 1억원가량 떨어졌다. 고가주택을 겨냥한 정부 규제의 직격탄을 맞아 매수자와 매도자들이 ‘눈치보기’에 들어간 결과로 분석된다.◆강남권 하락세…강북권은 상승세14일 부동산업계에 따르면 9·13 대책 이전 전용 76㎡ 호가가 19억4000만원까지 올랐던 송파구 잠실동의 대표 재건축단지인 잠실주공5단지는 최근 18억2000만원으로 1억원 이상 떨어졌다. 잠실동 J공인 관계자는 “매수 대기자에게 1억원 떨어진 급매를 팔려고 연락하면 1억~2억원은 더 떨어지지 않겠느냐며 망설이는 반응을 보인다”며 “재건축 추진이 지지부진한 데다 이번 대책으로 종합부동산세 부담마저 늘어나고 대출까지 어려워진 탓”이라고 전했다.대치동 은마아파트 전용면적 76㎡도 대책 전보다 1억원 떨어진 17억5000만원에 매물로 나와 있다. 이 아파트는 지난달 18억5000만원에 거래됐다. 개포동 개포주공5단지 역시 전용 83㎡ 호가가 9월보다 6500만원 낮은 19억1000만원에 형성돼 있다.거래량도 크게 줄었다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난 9월 서울 아파트 매매거래량(계약일 기준)은 2974건으로 8월(1만2774건)에 비해 75%나 줄었다. 작년 9월(6355건)과 비교해도 47% 수준이다. 이달 중순까지의 거래량도 183건에 불과해 지난해 같은 기간 대비 10분의 1로 떨어졌다.박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “매수자와 매도자가 정부 대책의 효과를 저울질하는 가운데 호가가 조금씩 떨어지고 있다”며 “이런 분위기 속에 급매 거래가 하나둘 이뤄지기 시작하면 강남권의 하락세가 본격화될 가능성이 있다”고 전망했다.◆‘8·2 대책’보단 영향력 약해강남권 일부 지역은 호가가 떨어지고 있지만 전반적으로 서울 아파트값은 상승세를 유지하고 있다. 한국감정원에 따르면 9·13 대책 발표 이후 한 달간(9월17일~10월8일) 서울 아파트값은 0.52% 올랐다. 대책 발표 전 한 달간(8월13일~9월10일) 1.74% 오른 것보단 상승폭이 줄었지만 열기가 완전히 꺼진 상태는 아니다. 지난해 ‘8·2 부동산대책’ 발표 한 달 이후 서울 아파트값은 0.14% 떨어졌다.강남에 비해 가격이 낮고, 대부분 종부세 과세 대상이 되지 않는 강북권은 오히려 매수자가 몰리며 가격이 오르고 있다. 신고가를 경신하는 단지도 나타났다. 노원구 상계동 불암현대 전용 84㎡는 직전 신고가보다 1억4000만원 높은 5억원에 실거래됐다. 직전 신고가는 지난달 거래된 3억6000만원이었다. 상계동 S공인 관계자는 “다른 지역보다 뒤늦게 불이 붙어서 그런지 대책 후에도 매수 문의가 많다”고 설명했다. 은평구 불광동 북한산래미안 전용 59㎡는 지난달 신고가를 깬 6억5000만원에 실거래됐다. 성북구 길음동 길음동부센트레빌 전용 84㎡도 7억원대를 돌파했다.채상욱 하나금융투자 애널리스트는 “종부세 강화로 세금 감면 혜택이 중요해졌다”며 “양도세 감면 혜택이 유지되는 6억원 이하 신축 아파트가 많은 서울 강북지역 수요가 계속 증가할 것”이라고 내다봤다.전문가들은 작년 대책 후 하락했던 집값이 연말부터 다시 상승했던 것을 경험한 ‘학습효과’로 매도자와 매수자들이 섣불리 행동에 나서지 않고 있다고 분석했다. 양지영 양지영R&C연구소 소장은 “매도자는 아파트를 팔기 어렵고, 매수자는 가격이 더 떨어질지에 대한 확신이 없어 관망세가 두드러지는 것”이라며 “내년 종부세가 가시화되기 전에 매각하려는 집주인들이 나서기 시작하면 대책 효과가 확실하게 나타날 것”이라고 전망했다.◆분양·경매시장은 여전히 ‘후끈’신규 주택 청약 시장 열기도 지속되고 있다. 9·13 대책 직후인 지난달 18일 서울 노원구 상계동 ‘노원 꿈에그린’ 잔여 2가구 모집에 평균 1800여 명이 몰렸다. 지난달 20일 대구 수성구에 공급된 ‘힐스테이트 범어 센트럴’은 평균경쟁률 29.9 대 1을 냈다. 같은 날 대구 달서구에선 372가구를 모집한 ‘진천역 라온프라이빗 센텀’이 평균경쟁률 110.79 대 1을 기록했다.서울 아파트 경매시장은 9·13 대책 직후 한동안 숨고르기 장세를 겪었으나 다시 뜨거워지고 있다. 지지옥션에 따르면 9·13 대책 발표 이후 103.7%로 떨어졌던 서울 아파트 평균 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 이달 들어 대책 이전 수준인 108.1%로 급등했다.윤아영/선한결 기자 youngmoney@hankyung.com
강남 11개구 전세가율도 50%대로 내려와…"갭투자 어려워져"매매가 강세 영향…9·13대책 이후 전세수요 늘면 다시 오를 수도지난달 서울 아파트값이 급등하면서 강남구 매매가 대비 전세가 비율(전세가율)이 심리적 저지선으로 볼 수 있는 50% 밑으로 떨어졌다.강남에서 전세를 끼고 집을 구하는 갭투자가 사실상 어려워졌다는 방증이다.강남 11개구의 평균 전세가율도 2013년 말 이후 처음으로 50%대로 내려왔다.2일 KB국민은행이 발표한 9월 주택가격 월간 통계에 따르면 지난달 서울 아파트 전세가율은 61.7%로 전월(64.3%) 대비 2.6%포인트 하락했다.이는 2014년 1월 62.1%를 기록한 이후 4년 7개월 만에 최저치다.이 가운데 강남 11개구의 전세가율은 58.2%를 기록하며 2013년 11월(59.2%) 이후 4년 9개월 만에 처음으로 60% 벽이 무너졌다.특히 강남구의 전세가율은 48.9%를 기록하며 매매가 대비 전세가 비율이 절반에도 못 미쳤다.강남구의 전세가율이 50% 미만으로 떨어진 것은 국민은행이 구별 전세가율을 공개하기 시작한 2013년 4월 이후 처음이다.2년 전인 2016년 8월 78.2%까지 치솟았던 강북 14개구의 전세가율도 지난 8월 68.6%에서 지난달 65.8%로 하락하는 등 강남·북의 전세가율이 고루 하락했다.전세가율이 떨어지는 것은 같은 기간 전세가격에 비해 상대적으로 매매가격 상승폭이 크거나, 매매가격보다 전셋값이 크게 하락하는 경우에 나타난다.최근 현상은 전셋값은 비교적 안정돼 있는데 매매가격이 가파르게 오르면서 전세가율이 떨어지는 경우다.한국감정원 통계에 따르면 올해 들어 9월까지 서울 아파트값은 7.54% 오른 반면 서울 아파트 전셋값은 0.02% 하락하는 등 안정세를 보이고 있다.가을 이사철 들어 지난 8월 전셋값이 0.28%에서 9월에는 0.37%로 오름폭이 커지긴 했으나 매매가격이 0.82%(8월), 1.84%(9월) 뛰는 등 전셋값 상승폭의 2∼3배에 달하면서 전세가율이 낮아진 것이다.강남구에 이어 용산구의 전세가율이 서울에서 두번째로 낮은 50.1%를 기록했고 송파구의 전세가율도 8월 52.8%에서 9월에는 51.0%로 떨어지며 각각 50%대 붕괴를 눈앞에 뒀다.도봉구와 서대문구는 각각 67.7%, 69.5%를 기록하며 70%대 벽이 무너졌고 성동구는 8월 62.9%에서 9월에는 50%대(59.9%)로 내려왔다.경기도는 지난 8월 74.9%에서 9월 74%로 떨어졌고, 인천은 75.8%에서 75.7%로 각각 하락했다.반면 최근 매매가격이 약세를 보이고 있는 일부 지방은 전세가율이 오르는 곳도 있다.부산의 경우 최근 매매가 하락으로 인해 전세가율이 8월 68.5%에서 9월에는 68.6%로 상승했고, 경북은 77.8%에서 77.9%로, 제주도는 62.8%에서 62.9%로 각각 올랐다.전문가들은 서울 등 수도권을 중심으로 전세가율이 하락하면서 당분간 주택 투자 수요도 크게 감소할 것으로 예상한다.국민은행 WM스타자문단 박원갑 수석전문위원은 "전세가율이 60% 미만으로 떨어지면 자기자본 부담이 커지며 전세를 끼고 집을 사두는 갭투자가 어려워졌다고 봐야 한다"며 "이번 9·13대책의 대출 규제 강화로 돈 빌려 집 사기도 쉽지 않아지면서 한동안 신규 주택수요가 위축될 전망"이라고 말했다.다만 최근 가을 이사철 들어 전셋값이 상승세로 돌아서면서 앞으로 전세가율은 다시 올라갈 수 있다.정부 규제로 매매시장이 위축돼 전세수요가 증가하면 '매매가격 하락, 전셋값 상승'으로 이어져 전세가율이 높아지게 된다.국민은행의 지난달 서울 부동산 전세가격 전망지수는 116.9로 통계가 공개된 2016년 1월 이후 가장 높았다.매매가격 전망지수도 133.0으로 역시 최대치였으나 전월 대비 상승폭은 매매(6.1포인트)보다 전세가(7.2포인트) 전망지수 쪽이 크다.부동산114 김은진 리서치팀장은 "한동안 매매시장은 눈치보기 장세가 이어질 것으로 예상되고 1만가구에 육박하는 송파 헬리오시티 입주도 다가오고 있어 서울 아파트 전셋값도 크게 불안하진 않을 것"이라며 "매매수요의 전세전환 속도가 얼마나 가파르냐에 따라 전세가율도 달라질 것"이라고 말했다./연합뉴스
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