한화건설이 이달 서울 상계동에서 ‘노원 꿈에그린’을 분양한다. 낡은 상계주공8단지를 허물고 다시 짓는 단지로 일대 첫 재건축 아파트다.
지하 3층~지상 30층 16개 동 규모다. 1062가구 가운데 조합원분과 임대분을 제외한 92가구가 일반에 분양된다. 전용면적별로는 △59㎡ 17가구 △74㎡ 8가구 △84㎡ 61가구 △114㎡ 6가구다.
지하철 7호선 마들역이 인근이다. 4·7호선 환승역인 노원역도 가까워 교통 여건이 좋은 편이다. 단지 앞뒤로 상곡초를 비롯해 청원중·고와 청원여고가 붙어 있어 자녀들이 통학하기 편하다. 주변에 유해업소가 없는 것도 장점이다.
상계백병원을 비롯해 롯데백화점과 문화의거리가 단지에서 멀지 않다. 수락산과 중랑천, 햇빛공원 등 주변에 녹지가 많다. 창동차량기지와 도봉면허시험장 부지는 복합문화공간과 창업시설로 재탄생할 계획이다. 동부간선도로 창동~상계 구간 우선 지하화도 추진 중이다. 송희용 한화건설 분양소장은 “교통과 학군, 자연환경, 브랜드까지 4박자를 고루 갖춘 아파트”라고 설명했다.
“소액으로 부동산 투자가 가능한 방법은 ‘경매’입니다. 똘똘한 한 채만 남겨둔 여유자금으로 경매를 시작하는 것도 좋은 방법입니다.”(고준석 신한은행 부동산투자자문센터장)재테크의 암흑기다. 부동산 시장 규제로 마땅한 투자처가 없어지고, 급격히 오른 집값에 내집 마련도 어려운 시기가 됐다. 이런 시기에 대안이 될 만한 투자방법은 뭘까? 국내 부동산 전문가 중 한 명인 고준석 센터장은 경매를 적극적으로 추천했다. 자신의 처지에 맞게 자금계획, 투자기간을 자유롭게 짤 수 있어서다. 시세보다 낮은 가격에 물건을 볼 수 있다는 장점도 있지만, 미래가치만 높다면 감정가보다 높은 가격으로 매입하고 되팔 때 차익을 남길 수 있다. 이렇게 물건을 잘 고르는 힘을 키우는 방법이 권리분석이다.고 센터장은 지난 1일 서울 송파구 잠실동 롯데월드타워에서 신한은행 고객 300명을 대상으로 ‘하반기 부동산 시장과 경매물건 보는 법’을 주제로 강의에 나섰다. 우선 그는 하반기 부동산 시장을 ‘강보합세’로 예상했다. 앞으로의 시장은 정부가 내놓는 ‘정책문제’보다 ‘수급문제’가 중심이 된다고 보기 때문이다. 이는 실수요자들이 새 아파트를 선호하는 현상에서 비롯된다고 봤다. 실수요자들은 좋은 입지에 새 아파트를 선호하는 반면 공급은 제한적인 상황이다.이 때문에 새 아파트를 중심으로 상승세를 주도할 것이라는 전망이다. 여기에 이주 수요도 한몫할 것으로 봤다. 서울 강남구에 개포주공1단지를 비롯해 서초구에 신반포3차 반포경남 신반포23차 등이 줄줄이 이주를 진행 중이다. 강남 일대에 1만 가구 가까이 이동하면서 전세 및 매매 수요를 몰고 다닐 수 있다고 예측했다. 고 센터장은 “실수요자든 투자자든 어느 정도 부동산에 대한 투자방향성은 갖고 있는 상태”라며 “정부정책에 따라 투자 방향이 크게 틀리지는 않을 것으로 보인다”고 말했다. 부동자금이 넘쳐나고 있는 점과 금리가 오르는 추세라지만 쉽사리 상승하지 않는 점 등도 강보합의 요인으로 꼽았다.이어진 경매 강의에서는 권리분석은 공부가 필요하다는 점을 강조했다. 최근 신한은행이 내놓은 ‘신한옥션 SA(사)’를 소개하며 전문가들의 권리분석 조언을 참고하라고도 했다. 최근 경매시장은 낙찰률, 낙찰가율, 평균응찰자 수 등이 모두 하락세다. 한동안 뜨거웠던 경매시장은 부동산 규제와 지난 6월 보유세 인상안까지 나오면서 차갑게 식고 있는 분위기다. 지지옥션에 따르면 6월 전국 평균 낙찰률은 35.6%로 2014년 12월 33.9%를 기록한 이후 가장 낮았다. 평균 낙찰가율은 73.0%로 전월 대비 2.0%포인트 감소했다. 응찰자 수 또한 최근 1년 중 가장 낮아 3.4명으로 집계됐다. 그러나 고 센터장은 “응찰자가 적어진 만큼 경쟁률이 낮아졌다”며 “미래가치를 고려한 경매 참여는 오히려 좋은 물건을 취득할 기회”라고 봤다.이날 설명한 물건 중에서는 가치가 있어 보임에도 여러 차례 유찰된 물건도 상당히 있었다. 제주의 한 토지의 경우 유찰 끝에 11억원에 나왔는데, 이는 3.3㎡(평)당 200만원 수준이었다. 반면 주변 토지들은 700만원 수준이어서 낙찰을 받은 뒤 되팔면 차익실현이 가능하다는 해석이다. 바닷가의 주택도 유찰 끝에 1억원에서 5000만원까지 떨어진 집이 경매로 나왔다. 주택임에도 보유하고 있는 토지가 많아 가치가 높다는 게 고 센터장의 설명이다. 평택의 주택도 4억3000만원에서 1억4000만원까지 떨어진 물건이었다. 철도용지로 묶여 있지만 관습법상 법정지상권은 문제가 안 되기 때문에 향후 지목을 변경할 수 있다고 분석했다.지분경매로 나와서 얼핏 보면 복잡해 보이지만 실제로는 알짜물건이 될 수 있다고 소개했다. 서울 시내에서 눈길을 끈 물건은 목동과 개포동의 아파트였다. 최근 실거래된 매매가보다도 낮은 가격에 경매로 나와서다. 권리관계도 복잡하지 않았지만, 문제는 가격이었다. 그는 “입찰가격은 본인의 자금계획과 목표 수익률 등을 고려해 적어내야 한다”며 “아파트는 친숙하다 보니 경매에서 많은 이들이 관심을 보이지만, 일시적으로라도 다주택자가 될 수 있어 주의해야 한다”고 지적했다.김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com
금융시장의 불확실성이 높아지면서 금융상품 투자에 선뜻 마음이 가지 않는 시기다. 바쁜 일상에서 국내외 시장 흐름을 살펴가면서 한발 앞서 자산을 일일이 재조정하는 게 만만치 않다 보니 낮은 이자라도 안정적으로 받을 수 있는 은행 예·적금 상품에 돈이 몰리기 쉽다.은행들은 이런 일반투자자들을 겨냥해 포트폴리오를 손쉽게 조정할 수 있도록 모바일 자산관리 서비스를 잇따라 선보이고 있다. 대표적인 서비스가 인공지능(AI) 및 머신러닝 기술을 통해 시장을 분석, 전망하고 펀드를 추천해주는 로보어드바이저다. 고액 자산가가 아니고선 소액의 자산관리를 위해 은행 창구를 찾는 것이 번거롭다고 생각하는 사람이 많기 때문에 언제 어디서나 스마트폰으로 접할 수 있는 로보어드바이저가 급부상하고 있다.국내 은행권 최초로 로보어드바이저를 선보인 곳은 신한은행이다. 신한은행은 2016년 11월 로보어드바이저 서비스 ‘엠폴리오’를 내놨다. 당시만 해도 국내 금융권에서 로보어드바이저가 나온 초기라 로봇의 시장 분석과 추천 포트폴리오를 신뢰하는 사람이 많지 않았다. 하지만 신한은행이 개편 작업을 통해 엠폴리오를 업그레이드하면서 관심도 높아지고 있다.전문가들은 소액이라도 10만원 이상이면 로봇 추천에 따라 펀드 포트폴리오를 꾸려볼 만하다고 조언한다. 신한은행 관계자는 “시장 변동성이 커질수록 자산배분이 중요하다”며 “단일 금융상품에 가입하는 것보다는 지역별, 자산별로 분산해 포트폴리오 투자를 하는 게 유리하다”고 강조했다.신한은행의 로보어드바이저는 세계 주가지수, 금리, 환율, 경제지표 등 수천 가지 데이터를 바탕으로 학습한 뒤 글로벌 포트폴리오를 추천한다. 특정 국가나 주가지수를 예측하기보다 포트폴리오 관점에서 지역별(선진국, 신흥국, 국내), 자산별(주식, 채권)로 분산된 펀드 포트폴리오를 제안한다. 포트폴리오는 안정적이고 꾸준한 수익을 추구하는 은행 고객에게 초점을 맞추고 있다.신한은행의 엠폴리오는 로보어드바이저와 신한은행 전문가가 제안하는 포트폴리오를 모두 받아볼 수 있다. 두 가지 포트폴리오가 서로 다르기 때문에 어떤 포트폴리오를 선택할지는 투자자가 결정하면 된다.적극투자형을 기준으로 연 6~8% 수익을 추구하는 로보 포트폴리오는 국내 채권형 상품인 ‘신한BNPP 베스트초이스단기펀드’에 38% 투자 비중을 둘 것을 제안했다. 가장 높은 비중을 둔 것은 글로벌 경기 회복에 따라 채권금리가 상승할 수 있어 상대적으로 변동성이 낮은 국내 단기채권이 유리할 것이라는 이유에서다. 선진국 주식형 상품인 ‘삼성글로벌선진국주식펀드’는 23%의 투자 비중을 제안했다. 이 펀드는 미국, 유럽, 일본 등 핵심 기업 주식을 담는 상품으로, 미·중 무역전쟁 속에서도 미국 증시는 기업 실적 개선을 통해 양호한 수익률을 거둘 것으로 전망했다. 이어 국내 주식형은 연말 배당 기대가 있어 안정적인 수익을 추구하는 ‘미래에셋 배당프미리엄펀드’를 19% 비중으로 투자할 것을 추천했다. 로보는 상반기 성과가 안 좋았던 신흥국 주식도 10%가량 비중으로 투자해 둘 것을 조언했다. 중국 주식형펀드인 ‘하나UBS 차이나펀드’를 꼽으면서 중국 증시는 저평가 매력이 있다고 설명했다.신한은행 자산관리(WM) 전문가의 역량이 집결돼 있는 전문가 포트폴리오는 로보와 다른 펀드를 추천했다. 목표수익률도 연 8~12%로 높은 편이다. 전문가들이 시장을 분석하고 개별 펀드 상품을 모니터링한 뒤 장·단기 수익률 및 변동성, 펀드매니저 인터뷰 등을 통해 포트폴리오를 꾸리고 있다. 로보 포트폴리오(주식 52%)와 비교해 주식형펀드 비중이 74%로 높은 편이다. 선진국 주식펀드인 ‘에셋플러스 글로벌리치투게더펀드’에 23%를 담으라고 조언했다. 미국 4차 산업혁명 관련 기업에 집중투자하는 상품이다. 국내 주식펀드는 ‘신한BNPP 커버드콜펀드’에 19%, 신흥국 주식펀드는 특정 국가에 집중투자하기보다 골고루 담고 있는 ‘슈로더이머징주식펀드’에 10% 투자 비중을 두라고 추천했다. 추천 포트폴리오는 주기적으로 바뀐다. 엠폴리오를 통한 투자자는 가입후 3개월마다 성과관리 시스템을 통해 자산현황 및 성과를 확인하고, 투자상품을 재조정할 수 있다.saramin@hankyung.com
지난해 5월 박원순 서울시장은 지속 가능한 미래도시를 만들겠다며 지역별로 세부적인 개발계획을 수립했다. 100년 동안의 개발 방향을 제시하는 ‘서울시 생활권계획’이다. 내 집 마련을 고민하는 이들이나 부동산 투자를 염두에 두고 있는 이들이 의사결정을 하는 데 충분히 활용할 수 있다.서울의 양적 성장은 한계에 도달했다. 마곡지구를 마지막으로 더 이상 대규모 택지개발 사업을 할 땅이 없기 때문이다. 질적 성장이 필요한 시대가 된 것이다. 그래서 수립된 계획이 ‘2030 서울도시기본계획’이다. 이를 구체화한 정책이 서울시 생활권계획이다. 서울의 고질적인 문제인 강남·북 불균형을 해소하기 위해 강북에도 강남 같은 일자리를 만들어 발전시키겠다는 내용이 담겼다.생활권별 계획은 7개 분야로 분리해 추진된다. 도시공간과 산업·일자리, 주거, 교통, 환경·안전, 역사·문화·관광, 복지·교육이다. 이 가운데 일자리 창출과 교통 여건 개선이 핵심이다. 이 두 가지가 결합된 지역이 주거 선호도가 높아질 가능성이 크다.강북 지역의 일자리 창출은 어떤 식으로 진행될까. 용도지역 상향이다. 일자리가 들어갈 수 있는 지역의 용도 제한을 풀어주는 것이다. 서울광장 145개 규모인 192만㎡의 상업지역을 인구와 일자리, 종전 상업지역 면적 등을 고려해 추가로 지정하겠다는 내용이 담겼다.현재 권역별 상업지 비율은 도심권이 14.8%로 가장 넓다. 동남권은 2.74%, 서남권 1.95%, 서북권 1.42%, 동북권 1.05%로 지역별 편차가 크다. 앞으로는 동북권 59만㎡를 비롯해 서남권 40만㎡, 서북권 18만㎡ 등이 상업지역으로 추가 지정된다. 뉴타운 개발로 새로운 주거시설이 들어오더라도 주변 환경까지 개선되기는 어렵기 때문에 상업지역 지정을 통해 일자리 등 기반시설까지 확보해 주겠다는 의미다.동북권 지역은 서울시 생활권계획의 가장 큰 수혜지다. 상업지역 할당량을 따져보면 비율이 가장 높다. 하지만 서울시의 의지대로 기업들이 동북권에 자리를 잡을지는 미지수다. 동북권을 눈여겨보고 있다면 기업 입주보다는 교통망 확장이나 주거환경 개선에 초점을 맞출 필요가 있다. KTX 동북선 연장이나 수도권광역급행철도(GTX) C노선 착공, 동북경전철, 분당선 연장 등이 추진되는 지역이 유망하다고 볼 수 있다.서남권은 3대 도심에 속하는 영등포와 여의도가 있고, 일자리가 크게 늘어나고 있는 가산·대림·마곡이 있다. 강남에 견주는 목동과 중산층 신규 주거지로 변화하는 관악·동작구도 있다. 준공업지역 개발과 신안산선 착공, 여의도마스터플랜 등 ‘호재 백화점’이라고 할 만큼 많은 개발 이슈를 품고 있는 지역이다.서북권은 마포를 중심으로 성장 중이다. 그동안은 지리적 특성상 서울 핵심지역은 강남 접근성이 좋지 않아 성장에 한계가 있었다. 하지만 GTX-A노선 착공과 신분당선 연장 논의로 인해 물리적 거리를 극복할 수 있을 전망이다. 신규 교통망이 확충되는 지역이나 자생력을 갖춘 곳으로 변모하는 상암·수색 등을 눈여겨볼 만하다. 서북권에선 도심 접근성과 자생력이 높은 지역의 부동산 시세가 높게 형성되고 있기 때문이다.서울시 생활권계획은 도심＞광역중심＞지역중심＞지구중심 등 4단계로 구분하고 있다. 입지별 가치 또한 도심＞광역중심＞지역중심＞지구중심 순이다. 안정적인 투자를 원한다면 이 순서대로 관심을 가지면 된다. 도심부는 종로·중구, 영등포·여의도, 강남이다. 광역중심부는 창동, 청량리·왕십리, 마곡, 가산·대림, 상암·수색, 잠실, 용산 등이다.수요가 몰릴 부동산은 당연히 일자리가 늘어나고 교통망이 뛰어난 곳이 될 것이다. 하지만 과거 사례에서 경험한 것처럼 모든 개발계획이 온전히 추진되는 것은 아니라는 점을 명심해야 한다. 정부 예산과 지자체 예산이 우선 투입되는 곳들이 끝까지 진행될 가능성이 높다. 정부와 지자체가 중점을 두고 지원하는 지역이 어디인지 먼저 파악하는 게 중요하다.부동산시장은 상승기를 지나 조정기에 접어들고 있다. 단순한 호재에 현혹되는 투자를 하기보단 부동산 가치의 핵심인 입지를 눈여겨볼 필요가 있다.
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