저금리시대를 맞아 외국인대상 임대주택사업이 인기다.

투자지역을 잘 선택할 경우 은행금리의 2배 수준인 연 13%이상의 수익률을 올릴 수 있어 특수를 누리고 있다.

여기에다 국세청이 외국인에게 집을 임대해주고 얻은 임대소득에 대해서도 내국인 임대사업자처럼 세금면제혜택을 주겠다고 이달초 발표,사업여건은 더 개선됐다.

이번 비과세조치로 투자수익률이 1.5%포인트 가량 높아질 것이란 게 전문가들의 분석이다.

외국인대상 임대주택사업을 하려면 투자금액이 최소 3억원 이상으로 큰 게 단점이다.


<>시장동향=장기체류중인 외국인을 대상으로 한 외국인 임대주택사업은 외국대사관과 대사관저의 필요에 따라 시장이 형성됐다.

80년대 들어 경제규모가 커지면서 외국상사주재원등 외국인수가 증가했고 IMF이후엔 외국인투자자의 국내진출확대로 수요가 급속히 늘어났다.

반면 외국인이 살수 있는 입지와 주거형태를 갖춘 주택의 공급은 제한돼 있어 틈새시장으로 특수를 누리고 있다.

외국인대상 임대주택사업은 "깔세"를 받는 게 매력이다.

깔세는 임대기간인 2~3년치의 임대료를 한꺼번에 받는 것이다.

월 임대료가 7백만원일 경우 3년간 계약하면 임대시에 2억5천2백만원(7백만원x12x3)을 받을수 있다.

따라서 초기투자비용을 줄일수 있고 수익성도 비교적 정확하게 예측할수 있다.

월임대료는 보통 7백만~1천3백만원 선에서 결정된다.


<>세금감면혜택=외국인에게 주택을 임대할 경우는 내국인과 달리
보유주택수와 규모에 관계없이 임대소득에 대해 세금을 내야했다.

그러나 이번 개정으로 1가구 1주택등 일반적인 비과세 요건에 해당되면 세금을 면제받을 수 있게 됐다.

다만 1가구 1주택요건을 충족하더라도 고급주택일땐 세제혜택을 받을수 없다.

고급주택이란 아파트,빌라등 공동주택의 경우 전용면적 1백65제곱m(약50평)이상이고 기준시가가 6억원을 초과하는 집이다.

단독주택은 연면적이 2백64제곱m(약 80평)이상이거나 토지의 연면적인 4백95제곱m(약 1백50평) 이상이며 주택 및 부수토지의 기준시가가 6억원을 초과할때다.


<>얼마나 절감되나=외국인주택임대사업으로 얻은 소득은 소득세법에 따라 10~40%의 세율을 적용받는다.

과세표준이 1천만원이하일땐 10%,4천만원이하 20%.8천만원이하 30%,8천만원이상 40%이다.

70평형 빌라를 7억원에 매입해 외국계증권사직원에게 월7백만원에 임대하고 있는 임영숙씨(57)의 경우 지난해 6백56만원의 임대소득세를 냈다.

3년치 월세 2억5천2백만원(7백만원x12x3)을 미리 받았기 때문에 실제투자금액인 4억4천8백만원의 1.47%에 해당하는 임대소득세를 내야 했다.

임씨는 소득세법 개정의 혜택을 받아 연간 6백56만원을 점감할 수 있게 됐다.

임씨는 자녀를 전부 출가시킨뒤 전세를 살고 있어 1가구 1주택자인데다 이 빌라는 전용면적이 49평형으로 고급주택에 해당되지 않아 그만큼 수익률이 높아지게 된다.


<>투자유망지역=한국에 거주하는 외국인들은 대개 몰려산다.

안전,방범,의사소통면에서 편리하기 때문이다.

이태원동 한남동 동빙고동 등이 선호지역이다.

외교단지가 있는 동빙고동 일대 고급빌라가 인기를 끌고 있으며 하얏트 호텔주변 일반주거지역도 외국인임대수요가 늘어나면서 빌라건립이 한창이다.

용산구 후암동(해방촌)일대는 미8군 영외거주 군속이나 군인들이 선호한다.

동빙고동 신동아빌라 동아빌라,이태원동 빅토리아 레지던스 남산그린빌빌라,한남동 힐사이드빌라 클래식빌라 SOD빌라,유엔빌리지의 로젠빌라 형우빌라등이 외국인들이 선호하는 주택으로 알려져 있다.

외국인임대수요를 겨냥해 새로 짓는 빌라도 많다.

현대산업개발이 시공한 동빙고동 현대 이스트빌라는 8가구중 7가구가 외국인 임대사업 희망자에게 분양됐다.

동빙고동 앰버시 애브뉴빌라,한남동 칸트래스트빌라 등도 분양을 앞두고 있다.

최근 서울시가 고액연봉을 받는 주한 외국인 1백53명에게 선호하는 주거지역을 설문조사를 한 결과 한남동이 22.7%로 가장 높았다.

이태원동(19.5%),연희동(18.8%)성북동(17.2%)등이 뒤를 이어 강북지역을 선호하는 것으로 나타났다.

대사관 금융기관 등이 중심업무지역인 광화문 종로 등에 많이 몰려있기 때문으로 풀이된다.

< 백광엽 기자 kecorep@hankyung.com >

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