[ 입주 1개월후 전입신고...그사이 근저당 설정 ]

Q) 전세집으로 이사한뒤 사정상 입주 1개월후에 주민등록 전입신고를 했다.

그 뒤 혹시나 하고 등기부등본을 떼어보니 입주와 전입신고시점 사이에
채권최고액 5천만원의 근저당권이 설정돼 있었다.

경매시 주택임차권은 보호받을 수 있는지.

< 안양시 만안구 석수동 박병수씨 >

A) 근저당 설정일보다 전입신고가 늦게 됐다면 집이 경매나 공매될 경우
경락자나 낙찰자에게 주택임차권을 주장할 수 없다.

주택임대차보호법에 따라 세입자의 대항력은 인도(입주)와 주민등록(전입
신고)을 마친 다음날부터 발생한다.

따라서 전입신고전에 근저당권이 설정됐다면 근저당권자가 우선권을
인정받는다.

또 세입자의 대항력은 입주와 전입신고를 한 다음날부터 발생하기 때문에
전입신고와 근저당설정이 같은 날 됐을 때도 근저당권리자가 세입자보다
선순위로 인정받는다.

주민등록은 등기와 달리 간편한 공시방법인만큼 권리순위에서도 후순위가
된다.

주민등록을 마친 세입자가 없는 것을 확인하고 등기까지 끝난뒤 같은 날
세입자가 들어와서 입게 되는 제3자의 피해를 방지하자는 취지이다.

다만 질문자는 매매,증여,상속등의 방법으로 소유권을 취득한 일반양수인에
대해서는 주택임차권을 주장할 수 있다.

주택임대차보호법 제3조에서 "임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한
것으로 본다"고 정하고 있기 때문이다.

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( 한 국 경 제 신 문 2000년 1월 18일자 ).