"양도소득세 한시적 면제와 비과세 요건 완화중 어느 것이 유리할까"

정부와 여당이 최근 1가구 1주택에 대한 양도세 비과세 요건을 "3년 보유"
에서 "1년 보유"로 완화함에 따라 일반 투자자들이 헷갈리고 있다.

지난 5월 당정이 조세감면규제법을 개정, 올 5월22일부터 내년 6월30일까지
신축주택(미분양과 신규 분양주택)을 구입하면 5년간 한시적으로 양도소득세
를 면제키로한 정책과 적용대상 및 과세기준이 틀리기 때문이다.

양도세 한시적 면제의 경우 주택소유 여부에 관계없이 내년 6월말까지 미분
양 또는 신규주택을 분양받은 사람이 잔금을 치른 시점부터 5년이내에 팔면
양도소득세가 면제된다.

반면 비과세 요건 완화는 무주택자나 1가구 1주택자가 내년 1년동안 신규
분양받거나 기존 주택을 사서 1년만 보유하면 양도세를 내지 않아도 된다.

이 두가지 조치로 주택 소유여부와 적용기준, 과세시점이 어디냐에 따라
다양한 해석이 나올 수 있다.

그러나 이들 정책의 도입목적을 잘 이해하면 절세효과를 극대화할 수 있다.

양도세 한시적 면제의 경우 미분양 해소가 목적이고 비과세 요건 완화는
거래활성화를 위해 도입됐다는 점을 감안, 투자자들이 자신의 경우에 가장
적합한 방법을 선택하는 것이 필요하다.


<>무주택자 =기존 주택과 신규 분양주택, 미분양주택으로 나눠 생각해볼
수 있다.

기존주택을 사려면 비과세 요건 완화를 이용해야 한다.

양도세 한시적 면제의 경우 신축주택에만 해당되기 때문이다.

이 경우 내년 1년간 집을 사서 1년만 보유하면 나중에 팔때 양도소득세를
물지 않아도 된다.

신규 분양주택이나 미분양주택은 투자목적에 따라 선택해야 한다.

한시적 면제의 경우 적용대상이 내년 6월말까지 계약한 물건으로 잔금청산일
로부터 5년(매각 의무기간)이내에 팔아야 면세혜택을 받을 수 있다.

따라서 집을 팔아 시세차익을 노리는 투자자들이 이용하는 것이 바람직하다.

반면 비과세 요건 완화는 내년 1년안에 매입한 아파트로 1년만 보유하면
양도세를 내지 않아도 되기 때문에 매각의무기간에 구애받지 않는 실수요자
에게 적합하다.


<>1가구1주택자 =비과세 요건 완화보다는 한시적 면제를 이용하는 것이
낫다.

한시적 면제의 경우 주택소유 여부에 관계없이 누구나 이용할 수 있기 때문
이다.

물론 비과세 요건 완화도 1가구 1주택자에게 면세 혜택을 주지만 새로 산
주택에 대한 잔금을 지불한 날로부터 2년이내에 기존 주택을 팔아야 한다는
전제조건이 있다.

더욱이 기존 주택을 잔금청산일로부터 2년이내에 팔때도 처음 매입시점에서
3년이 지나야 양도소득세 면제 혜택을 받을 수 있다는 점도 감안해야 한다.

하지만 자금에 여유가 있는 사람은 비과세 요건 완화를 이용하는 것도
괜찮다.

2년이내에 기존 주택을 팔아야 하는 규정의 기준일이 새로 산 주택의 잔금
청산일이어서 1가구1주택 혜택을 볼 수 있는 기간이 신규 분양주택일 경우
건설기간 2~3년을 포함 최고 5년까지 늘어날 수 있어서다.


<>1가구다주택자 =한시적 면제를 이용해야 한다.

비과세 요건 완화가 무주택자와 1가구1주택자에게만 해당되기 때문이다.

따라서 5년이내에 매각이 가능한 미분양이나 신규 분양주택을 중심으로
살펴보는 것이 좋다.

특히 가구수 제한이 없기 때문에 교통여건이나 입지여건이 좋은 지역일
경우 자금이 허락하는 한도내에서 매입하는 것도 고려해볼만 하다.


<>양도소득세 면제 정책 선택 =내년 1월부터 6월말까지 신축주택을 살 경우
양도소득세 한시적 면제와 비과세 요건 완화책중 어느 하나를 선택해야 하는
기로에 서게된다.

이에대해 건설교통부는 투자자 자신에게 적합한 정책을 고르면 된다고
밝히고 있다.

하지만 양도소득세 부과기관인 국세청이 여기에 대해 명확한 입장을 내놓지
않고 있어 어떤 식으로 결론이 날지는 의문이다.

따라서 국세청의 유권해석이 나올때까지 기다리는 것이 바람직하다.


<< 양도소득세 면제 정책 비교 >>

< 한시적 면제 >

<>대상:전용면적 50평이하 고급주택을 제외한 모든 주택으로 미분양 또는
신규분양 물량
<>매입시기:98.5.22~99.6.30
<>근거법:잔금청산일
<>면세기준:잔금청산일로부터 5년이내에 매각할 경우
<>면세비율:5년이내 매각-100%
5년이후 매각-5년간 상승분을 제외하고 그이후의 상승분에 대해
양도차익의 20~40%
<>수혜대상:주택소유 여부에 관계없이 모든 사람이 해당됨


< 비과세 요건 완화 >

<>대상:모든주택
<>매입시기:99.1.1~12.31
<>근거법:소득세법 시행령
<>과세기준일:잔금청산일
<>면세기준:잔금청산일로부터 1년이상 보유한후 매각할 경우
<>면세비율:1년이상 보유할 경우 100%
<>수혜대상:무주택자와 1가구1주택자
* 단 1가구1주택자는 기존 주택을 새집에 대한 잔금을 지불한
날로부터 2년이내에 매각해야 함

< 자료:건설교통부 >

< 송진흡 기자 jinhup@ >

( 한 국 경 제 신 문 1998년 12월 15일자 ).