정광영 < 한국부동산 컨설팅 대표 >

부동산을 처분하면 양도소득세라는 세금을 내야한다.

그러나 주택에 대해 조건에 따라서 양도소득세를 안내도 되는 예의규정이
있다.

이른바 1세대1주택 비과세규정이다.

기본적으로 국내에 한채의 집을 가지고 생계를 같이하는 전 세대원이
3년이상 거주하거나 또는 그 집에 살지 않더라도 5년이상 보유(내년부터는
3년이상보유도 비과세될 예정)하고 있다고 팔았을 때는 양도소득세가 과세
되지 않는다.

하지만 꼭 3년을 살아야만 되던지, 1세대 1주택에만 비과세 되는 것은
아니다.

사업상의 이유, 자녀의 취학, 또는 질병의 치료상 어쩔수없이 타지역으로
이사를 할때와, 세대원 전부가 해외로 이민을 갈때, 도시재개발사업에
참여할 조합원이 재개발 사업 기간중 일시적으로 주택을 취득하여 살다가
사업이 완료되어 재개팔 아파트로 이사를 가기 위하여 주택을 처분할때
등등 어쩔수 없는 환경에 처했을때는 3년을 살지않았어도 양도소득세가
과세되지 않는다.

또한 상속을 받아 할수 없이 두채의 집이 됐을때, 기존에 1세대 1주택
으로 양도소득세가 해당되지 않은 상태에서 이사를 가기 위해 살던 집을
팔기 전에 새집을 사서 1년안에 이사를 하고 새집을 산 날로 정전에
살았던 집을 같은기간 안에 팔았을때, 집을 사간 사람이 등기이전을 해
가지 않아 두 채가 될때, 한 울타리안에 두 채의 집이 있을때, 직계존속을
동거 봉양하기 위하여 2채의 집을 갖게될때, 결혼으로 2채의 집이될
때에는, 세법에 따로 정해진대로 하면 양도소득세가 과세되지 않는다.

이밖에는 1세대 1주택으로서 점포가 주택으로 보아 양도소득세가 해당
되지 않는다.

다만, 주택면적이 점포면적보다 작거나 같으면 주택부분만 양도소득세가
부과되지 않고, 너마지 점포부분을 양도소득세가 과세된다.

그러나 1세대 1주택이라도 양도소득세가 과세 되는 경우가 있다.

등기이전을 하지않고 파는, 이른바 미등기전매는 오히려 양도차익의
75%에 해당되는 가장 많은 세금이 중과되고, 1세대 1주택이라도 토지의
면적이나 주택의 면적을 무한정 인정하는 것이 아니라 주택에 딸린 토지가
도시계획구역 안에 있으면 주택 바닥면적의 5배까지, 도시계획구역 밖에
있으면 10배까지 양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1주택의 범위로 본다.

또 주택에 엘리베이터, 에스컬레이터가 설치 되어있거나 20평이상의
수영장이 설치된 이른바 고급주택과, 공동주택(아파트, 연립주택등)으로서
전용면적(지하실제외)이 165평방미터(50평)이상이고 판 값이 5억원 이상인
것, 단독주택으로서 지방세법상 과세시가표준액이 2천만원이상이고 판 값이
5억원 이상으로서 주택의 연면적(지하실1/2포함)이 264평방미터(80평)이상
이거나 토지의 연면적이 495평방미터(150평)이상인 것은 1세대 1주택
이라도 양도소득세를 내야한다.

주의할 것은 비과세의 충족요건인 3년 거주기간은 주민등록표상의 기간에
따라 계산함으로 원칙으로 한다는 점이다, 주민등록표상과 달리 거주사실이
확인되면 실질내용에 따르기 때문에 실주 거주가 3년이 넘었으나 주소의
이전을 늦게하여 양도소득세의 과세대상이 되었을때는 증명할수 있는 서류,
예를 들면 전기요금이나 소도요금등 영수증으로 거주사실을 확인시키면
실제 거주기간으로 세무서에서 인정을 한다.

세법은 복잡하고 수시로 변하기에 실질적인 세무 문제는 세무의 전문가인
세무사나 회계사의 자문을 받는게 안전하다.

(한국경제신문 1995년 12월 8일자).