앵커> 부동산의 핫이슈를 점검하는 부동산포커스 시간입니다. 지난달 6일 정부가 해외부동산 취득 규제를 완화하면서 해외부동산에 대한관심이 급증하고 있습니다. 특히 유학생 자녀를 둔 부모님이나 이민을 염두하고 있는 분들을 중심으로 실거주를 목적으로 한 해외부동산을 구입에 관심이 높아지고 있는데요. 오늘 부동산 포커스 시간에서는 해외부동산 시장에 대한 접근법과 투자시 장단점, 또 유의할 점 등에 대해 알아보도록 하겠습니다. 도움말씀 위해 Paul Kim 호주 콜드웰 뱅커 부사장 자리하셨습니다. (인사) 앵커1> 최근 들어 해외부동산 투자에 대한 관심이 높아지면서 해외부동산 투자 설명회도 잇따르고 있는데요. 지난 주말에 콜드웰 뱅커에서 국내 최초로 호주관련 부동산 세미나를 개최하신 것으로 알고 있습니다. 우선 세미나를 개최하게 되신 배경에 대해 말씀해 주십시오. 답변1> 금번 재정 경제부에서 2006년부터 외환 거래가 신고제로 전환되는데 맞춰 실수요자 목적의 국외 부동산 취득을 완화하는 외국환 거래 규정 개정안이 마련되었습니다. 개정안에 따르면 개인이 해외 주택을 취득할 때 관광 비자나 단기 비자로 해외에 나가더라도 2년 이상 머물 것을 확약하고 사후에 출입국 사실 증명서 등 체재 확인서를 제출하면 현지 부동산을 살 수 있다는 것입니다. 이 내용을 보면 거주자의 주거용 해외 부동산 취득 자유화로서 한국 은행에 대한 신고를 외국환 은행에 대한 신고로 변경하고 관련절차를 대폭 간소화하는 한편, 현재 50만불로 제한된 취득 한도를 100만불로 확대하고 개인 및 개인 사업자의 해외 직접 투자 한도를 현행 300만불에서 1,000만불로 대폭 확대되면서 해외 부동산 취득에 관심이 많은 해외에 유학생을 동반한 학부모님들을 대상으로 해외 부동산 취득에 대한 합법적인 신고 절차와 올바른 취득 방법을 소개하고자 금번의 세미나를 개최하게 되었습니다. 앵커2> 부사장님께서는 세계 최대 부동산 프랜차이즈 업체에 계시다 보니 세계 부동산 시장에 대해 분석을 하고 계실 텐데요. 국내 부동산 시장과 비교해 해외시장이 갖는 매력은 어떤 부분일까요? 답변2> 국내 부동산과 해외 부동산에서 각각의 장단점을 가지고 있겠지만 해외 부동산 거래에서 가장 큰 장점 부분은 건설비와 현지 물가에 따른 안정적이고 지속적인 가격 상승율과 임대 상승율을 볼 수 있다는 점입니다. 물론 국내 부동산처럼 빠른 수익율을 볼 수 없지만 안정적인 수익율과 임대율로 외국인들은 장기 투자에 대한 올바른 문화를 가지고 있다고 볼 수 있습니다. 그리고 해외 부동산 거래에 있어서 또 하나의 장점은 법적인 절차를 통해 이루어지는 부동산 거래의 안정성이라고 할 수 있습니다. 해외에서의 부동산 취득에는 매수자와 매도자 각각의 변호사 선임을 통해서 공인 중개사로부터 물건을 소개받은후에 계약서가 작성된 후에 각자의 변호사를 통해 철저히 계약서가 검토되고 계약이 이행된다는 점입니다. 매수자를 위한 이중, 상중의 안전 장치가 또 하나의 장점일 수 있습니다. 호주 부동산 매매의 경우 매수자가 계약을 하고 10%의 계약금을 지불후에 14일에서 21일안에 부동산 건물에 대한 구조 검사와 방역 검사를 매수자의 권리에 의해 이행 될 수 있고 하자가 있을 경우에 계약 자체가 취소되고 계약금 전부를 환불 받을 수 있고 융자를 통해 구입하는 경우에 융자 승인이 나지 않을 경우에도 계약금을 환불 받을 수 있다는 안전 장치가 있다는 점입니다. 개인이나 개인 사업자 해외 직접 투자의 경우에 투자용 부동산을 관리하는데 드는 모든 비용 부분이 수익율 부분에서 세금 감면 혜택을 받을 수 있도록 세금 제도가 투자자에게 유리하게 되어 있다는 점이 장점일 수 있습니다. 앵커3> 말씀하신 것처럼 국내시장이 8.31대책 등 각종 규제에 치이다 보니 해외로 눈을 돌리는 투자자들이 많은 것 같습니다. 지난 세미나를 통해 많은 분들 상담을 받으셨을 텐데요. 실제 어떤 분들이 해외부동산을 구입하려고 하시나요? 답변3> 앞서 말씀을 드린데로 세미나를 통해 해외에 자녀분들이 공부를 하고 있거나 동반을 생각하시는 분들과 해외에 사업체를 하시면서 장기 체류 비자를 소유하신 분들이 많이 참석을 하시고 상담을 받으시고 해외 부동산 취득에 관심을 가지셨습니다. 먼저 실질적인 거주를 목적으로 하시는 유학생 동반하는 학부모님들과 같이 동반 비자나 관광 비자로 정기적인 방문과 체류를 원하시는 분들의 경우 가장 합리적인 부동산 구입 방법으로는 자녀들이 공부하는 학교 근처와 가까운 지역에 부동산 구입을 먼저 생각하시고 주위 지역에 대한 많은 정보 수집이 필요합니다. 예를 들어, 그 지역에 시장 부동산 가격, 일반 주택과 연립 주택, 아파트등과 같은 다른 형태 부동산에 대한 안전성과 수익율을 먼저 알아 보시고 많은 물건을 비교후에 합법적이고 정식적인 절차에 따라 부동산을 구입하시는 것이 좋습니다. 그리고 사업자를 통해서 해외 직접 투자를 생각하시는 분들의 경우에는 투자의 목적을 정확히 정하시고 그에 맞는 알맞는 부동산 물건 정보를 통해 각 물건별로 임대 수익율 및 사업성, 가격 상승율을 비교해 변호사와 회계사를 통한 정확한 자료 검색 및 수속으로 부동산을 투자하시는 것이 좋습니다. 위의 두가지 경우에 해외 부동산 취득시에 해외에서는 부동산 융자 시스템이 잘 되어 있고 부동산 물건을 담보로 약 75% 정도의 대출이 가능하기 때문에 외국환 은행을 통한 많은 국내 자본의 해외 송금이 없이 융자를 최대한 이용하셔서 해외 부동산 구입하시는 것이 권장이 됩니다. 그리고 나라에 따라 외국인의 부동산 취득시에 받아야 하는 해외 부동산 투자 승인 제도가 있고 비자의 종류에 따라서 제한되는 부동산 가격과 형태가 있어서 현지 법률가나 전문가를 통해서 자세히 알아보시고 승인을 받으신 후에 구입을 하셔야 추후에 문제를 예방할 수 있습니다. 앵커4> 해외부동산에 대한 관심이 급격하게 늘어났다기 보다 그 동안 암암리에 해외부동산에 투자한 사람들이 상당수 있었지만, 취득 규제가 다소 완화되면서 합법적인 테두리 안에서 표면화되는 것 같단 생각이 드는데요. 현재는 거주용 부동산 구입만 가능한 것으로 알고 있는데요. 해외에 거주하려는 수요 자체도 많은 가요? 답변4> 유학생 수의 증가와 국내 기업의 글로벌화로 해외에 거주하는 분들이 많아 지면서 해외 부동산 취득에 대한 문의와 수요도 많아진 것 같습니다. 항상 부동산 취득시에는 정부에서 정한 규정에 따라서 합법적이고 정당한 절차로 해야 하겠습니다. 그리고 해외 부동산 취득에 대해 가장 많은 질문 내용중에 유학생과 동반하는 학부모님들께서 해외에서 자녀분들과 거주하면서 지출되는 임대료가 부담이 되서 해외 부동산 취득을 고려하신다는 점입니다. 예를 들어 동반 학부모님과 자녀 1분이 해외에 거주시에 보통 방2-3개 정도의 주택을 임대할 경우 한달에 지출하는 임대료가 약 한화로 1백-1백 2십만원 평균 4년 정도 유학 기간을 고려하면 임대료로 지출 되는 부분이 5천7백6십만원- 6천9백1십2만원이라고 가정할때 약 40만불의 같은 형태의 부동산 취득을 한고 25%의 금액과 취득세를 지불하고 75%를 융자할때 30만불에 대한 이자 상환액이 이자율 5.6%로 가정을 할때 4년 동안의 이자가 6천7백2십만원이 됩니다. 그러면 임대료 금액과 비슷한 금액을 이자로 상환하고 부동산에 대한 소유권을 가지고 평균 매년 수익 상승율이 최저 5%라고만 가만을 하면 4년후 매매시에 약 8만불(8천만원)의 순수익중에 중개인 수수료를 제외하고 나머지 수익을 남기면서 1년 이상 거주시에 적용되는 양도 소득세 면제로 4년 동안 지출 되었던 자녀의 학비나 생활비 부분을 어느 정도 보상 받을 수 있으므로 일거 양득의 효과를 볼 수도 있습니다. 저희도 앞으로 이러한 방향으로 유학생 및 동반 학부모님들의 올바른 해외 부동산 구입과 이해를 돕고 합법적인 외국환 은행으로 신고를 통해 취득할 수 있는 많은 설명회를 준비하고 있습니다. 앵커5> 실제 해외부동산에 대한 메리트를 알고 관심이 많지만 사실상 통로를 찾지 못해 접근하지 못하는 분들이 허다한데요. 국내 투자자가 해외부동산을 매입하려면 어떤 절차를 밟아야 하며, 어떤 도움을 받을 수 있을까요? 답변5> 해외 부동산 매입에 관심이 있으신 분들은 먼저 본인들이 거래하시는 외국환 은행을 통해서 해외 부동산 취득 자격에 대해 먼저 문의 하시고 신뢰할 수 있는 기관을 통해 이루어지는 설명회에 참석을 하셔서 많은 정보를 얻으시고 요즘 손쉽게 접할 수 있는 온라인을 통해 많은 물건을 검색하시면서 외국 현지 업체를 통해 빠른 정보를 업데이트하는 국내에 전문적인 해외 부동산 컨설팅 업체와 상담하면서 외국환 은행과 계속적으로 신고 절차를 진행하시는 것이 권장이 됩니다. 내국인의 해외 부동산 취득 신고시에 외국환 은행을 통해 신고하실때 전문적인 상담과 정보를 받으시고 신고 하실때 필요한 서류는 다음과 같습니다. - 부동산 취득 신고서(은행 서식) - 신고인 및 거주 예정자의 실명 확인 증표 - 여권/신분증과 같은 거래 상대방의 실체를 확인할 수 있는 서류 - 부동산 계약서 또는 매매조건이 명시된 가계약서 - 부동산 감정 평가서(현지 부동산 중개업소 또는 부동산 가격 정보 사이트의 자료도 인정) - 납세 증명서(신고인의 조세체납 여부 확인용) - 2년 이상 해외 체재할 목적임을 입증할 수 있는 서류 - 신청일로부터 과거 3일이내 발급된 주민등록등본 - 서약서(은행 서식) 마지막으로 해외에 있는 부동산 취득인 것만큼 신뢰 있는 업체와 법률 자문을 통해 두번 세번의 검증과 합법적인 절차에 의해 진행해야 할 것입니다. 앵커6> 해외부동산 규제가 완화됐다고 하지만 아직까지 완전 자유화 단계는 아닌데요. 끝으로 해외부동산을 취득하려는 분들께 유의할 점을 짚어주십시오. 답변6> 말씀하신데로 해외 부동산 규제가 완화됐다고 순수 투자 부분에서는 완전 자유화 단계가 아닌 것 만큼 해외 부동산 취득을 하시려는 분들은 첫번째로 본인의 해외 부동산 취득 목적을 거주용인지 개인 및 개인 사업자의 해외 직접 투자용인지 명확이 하시고 개인 및 개인 사업자는 해외 현지에 사업자를 등록시키고 사업자를 통해 경영을 목적으로 하는 부동산 취득을 하실때 송금 한도가 100만불까지이지만 해외 융자를 통할 경우 실제 부동산 가격은 100만불 이상이 됩니다. 두번째로는 거래하시는 국내 외국환 은행에서의 상담을 통해 합법적인 신고 절차를 따라서 세번째 해외 현지의 부동산 취득시에 절차나 법률을 완전히 이해하고 해외 부동산 취득시에 각 고객분들의 상황에 맞게 올바른 조언을 해줄 수 있는 공신력 있는 업체를 통해 취득 수속을 하시기를 당부드립니다. 이주은기자 jooeunwin@wowtv.co.kr