부동산뱅크는 26일 건설회관에서"91년하반기및 향후 부동산시장은 어디로
어떻게 갈것인가"를 주제로 부동산시장설명회를 갖는다.
한국경제신문사후원으로 열리는 이설명회에서는 이상영한국개발연구원
(KDI)연구원과 이창석강남대부동산학과교수가 주제발표를 한다.
향후 부동산시장을 전망한 이상영KDI연구원의 주제발표내용을 요약
소개한다.
최근들어 일기시작한 아파트가격 하락세는 올하반기에이어 내년 봄까지도
지속될 것으로 예측된다.
또 부동산가격은 정부의 각종 투기억제책과 우리경제의 성장률둔화에 따라
장기적으로도 안정세를 보일것으로 전망된다. 이번 주택가격하락세는
일시적인것은 아니며 일반 경기상태로보나 주택경기상태로 보나
부동산경기하락의 하나의 징후로 볼수 있다.
경제가 호황국면에 이르면 경제내 여유자금이 생기는 반면 상품의
확대재생산과정에서 이윤율이 저하,여유자금이 투기적 영역으로 흐른다.
따라서 호황말기가 되면 주가가 폭등하고 토지투기가 극성을 부린다.
이같은 논리를 한국경제에 적용하면 82년 불황에서 88년 정점에 이른
경제가 89 90년에는 호황말기에 접어들었고 이와때를 같이해 89 90년에는
부동산투기열풍이 불어닥쳤다. 부동산투기를 더욱 부채질한 것은
2백만가구주택건설이었다.
이같은 맥락에서 91년들어 경기침체가 계속된데다 정부의
토지공개념관련법안의 실시로 부동산경기가 하락국면에 접어든 것으로
볼수있다.
주택경기순환사이클상으로도 올하반기와 내년봄까지는 주택경기가
최저점으로 떨어질 것으로 분석된다. 주택은행이 조사한 "주택경기의
동행지수"에 따르면 87년8월부터 시작된 주택경기순환이 내년3월쯤에
최저점에 도달한다.
또 한국경제의 장기적인 성장률둔화가 부동산가격안정에 한몫을 담당할
것으로 보인다.
한국경제는 70 88년간 연평균8%성장했으나 7차5개년계획기간중에는 연간
7.5%정도로 성장률이 둔화되고 95년이후에는 7%이하로 떨어질 것으로
전망되고있다.
부동산경기를 대변해주는 지가상승률은 실질GNP가 1%성장할때 2.8%에
달하는 것으로 나타나있다.
이같이 볼때 올해 25.1%로 예상되는 지가상승률은 94년까지 계속
20%수준으로 둔화되다가 95년이후에는 상승률이 20%이하로 내려갈 것으로
예상된다.
89년에 30%를 웃돌던 지가상승률이 90년에는 27%로 떨어졌고 이같은
상승률의 둔화는 토지투기에 대한 각종 규제와 맞물려 상당기간
지속될것으로 전망된다.
결국 이같은 여러요소가 복합적으로 작용해 단기적으로는 92년상반기
내지는 향후 2-3년간 부동산시장은 최대의 침체기를 걷게 될것으로 보인다.
장기적으로는 침체를 벗어나겠지만 비교적 안정세를 유지할 것으로
예상된다.
물론 지가와 경제성장률 총통화증가율의 관계에서 지가폭등의 여지가 없는
것은 아니나 이같은 관계는 공업화 도시화가 급격히 진행되어온 시기에
성립되었다는 점을 고려할 때 그관계는 다소 약화될 것으로 예상된다.
GNP가 1%성장할때 지가가 2.8%,총통화가 1%증가할때 지가가
1.9%상승해왔던 지금까지의 관계에서는 7%성장에도 매년평균 20%정도의
지가상승을 생각할수있으나 이같은 관계는 약화될 것으로 분석된다.
끝으로 이처럼 부동산경기가 안정국면에 접어들게 되면 부동산유통시장
또한 변화할 것으로 전망된다.
그 대표적인 것이 부동산신탁제도의 정착과 부동산컨설팅업무의
증가,부동산중개업의 기업화등이다.
이는 부동산투기를 통한 자본이득의 기대가 사라지면서 다양한 정보를
이용한 부동산의 효율적관리쪽으로 부동산시장의 흐름이 바뀜에 따라
자연히 나타나게될 현상이라고 할수있다.

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