[Q&A] 임대소득 2천만원이하면 종합·분리과세 어느쪽이 유리?(종합)

임대사업자 등록여부·타 소득·공제 따라 달라…국세청, 세액비교 서비스 예정
부부합산 2주택·9억원초과 1주택 보유자, 전세금만 받으면 소득세 신고 필요없어종합소득 2천만원이하 세무서·지자체 등록 임대사업자, 월세수입 연 1천만원이하면 세금 '0'

6년 만에 2천만원 이하 주택임대소득이 소득세 과세 대상에 포함되면서, 월·전세를 주는 임대인들의 머릿속이 복잡해졌다.

자신이 주택임대소득세 신고 대상인지, 임대사업자 등록 등으로 어떤 혜택을 볼 수 있는지 등을 따져보기 위해 기본적으로 숙지해야 할 관련 주요 내용을 질의·응답 형식으로 정리하면 다음과 같다.

-- 주택임대소득 과세 대상은
▲ 기준시가 9억원이 넘는 국내 주택 보유자, 국외 소재 1주택 보유자, 2주택 이상 보유자 중 월세 소득이 있는 사람과 보증금 합계가 3억원을 넘는 3주택 이상 보유자는 임대소득 규모에 상관없이 모두 세금을 내야 한다.

바꿔 말하면, 기준시가 9억원 이하 국내 소재 1주택 보유자의 월세와 2주택 이하 보유자, 보증금 합계가 3억원 이하인 3주택 이상 보유자의 보증금은 과세 대상이 아니다.

소형주택(주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가도 2억원 이하)의 경우 2021년 귀속분까지 간주임대료(전세보증금) 과세대상 주택에서 제외된다.

-- 주택임대소득 과세대상을 판단할 때, 명시된 기준 주택 수는 전체 보유주택인지, 임대주택인지
▲ 주택임대소득 과세대상 여부는 본인과 배우자의 '보유주택'을 합산해 판단한다.

-- 주택 보증금 등에 대한 간주임대료란 무엇인가
▲ 월세 임대료를 받는 임대사업자와의 과세 형평성 차원에서 보증금 등에 대해 정기예금이자율(2019년 귀속분의 경우 2.1%)에 해당하는 금액만큼을 임대료로 간주하는 것을 말한다.

다만 주택의 경우 부부 합산 3주택(주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억 원 이하인 주택은 2021년까지 제외) 이상 보유자의 경우만, 보증금 등에서 3억 원을 차감한 금액에 60%에 대해 과세한다.

-- 주택임대소득세는 어떻게 신고하나.

신고 방법은
▲ 주택임대소득은 소득세법에 사업소득으로 규정돼있다.

따라서 오는 5월 1일부터 6월 1일까지 2019년 귀속 소득세를 신고하고 납부해야한다.

올해의 경우 5월 31일이 일요일이므로 신고·납부기한은 6월 1일까지로 연장된다.

성실신고확인 대상 사업자가 성실신고확인서를 제출할 경우 신고·납부기한은 6월 30일까지다.

주택임대 총수입금액이 2천만원 이하인 경우에는 종합과세(세율 6∼42%)와 분리과세(세율 14%) 중 선택해 신고할 수 있다.

주택임대 총수입금액이 2천만 원을 초과한다면 다른 종합과세 대상 소득과 합산(세율 6∼42%)해 신고해야 한다.

-- 주택임대 총수입금액이 2천만원 이하일 경우 종합과세와 분리과세 중 어느 것이 유리한지
▲ 임대주택 등록(세무서+지자체) 여부, 다른 소득금액, 소득공제 항목 등이 납세자마다 달라 어느 것이 유리한지 일률적으로 말하기 어렵다.

국세청은 올해 5월 소득세 신고 시 종합과세와 분리과세 예상 세액을 비교할 수 있는 서비스를 홈택스(www.hometax.go.kr)에서 제공할 예정이다.

-- 2주택 또는 기준시가가 9억원을 초과하는 1주택을 보유하고 월세 없이 전세금만 받고 임대하는 경우 소득세를 신고해야 하나
▲ 부부 합산 2주택 보유자와 기준시가 9억원 초과 1주택 보유자의 주택임대소득은 월세 임대료 수입만 과세대상이기 때문에, 월세 없이 전세금만 받는 경우에는 소득세 신고대상이 아니다.

전세금의 경우 부부 합산 3주택 이상인 경우 과세대상에 해당하며, 2021년까지는 소형주택(주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하)은 전세금에 대한 간주임대료 과세 대상에서 제외된다.

-- 주택임대소득 과세대상자는 모두 소득세를 내야 하나
▲ 보유주택 수 등이 과세대상 기준에 해당하더라도, 수입금액에서 필요경비와 공제금액을 차감하면 납부할 세금(임대소득세)이 없을 수도 있다.

주택임대소득에 대해 분리과세를 선택하고 임대소득 외 다른 종합소득금액이 2천만원 이하라고 가정하면, 세무서와 지방자치단체에 주택임대업을 모두 등록한 사업자는 수입금액이 연 1천만원(월 임대료 약 83만3천원) 이하이면 납부할 세금이 없다.

세무서 또는 지방자치단체 중 하나만 등록했거나 두 곳에 모두 등록하지 않은 사업자도 수입금액이 4백만원(월 임대료 약 33만3천원) 이하라면 납부할 세금이 없다.

-- 미혼인 본인이 보유한 1채를 임대하고, 부모님이 보유한 주택에서 거주하는 경우 임대소득세 대상인지
▲ 주택임대소득 과세 여부를 판단할 때 주택 수는 부부 합산 결과일 뿐, 직계존비속이 보유한 주택 수는 포함하지 않는다.

따라서 미혼인 본인이 1채만 보유하고 있다면 임대소득세 과세대상에 해당하지 않는다.

기혼인 경우에도 본인과 배우자의 주택 수를 합산하여 1채인 경우 과세대상에 해당하지 않는다.

다만 본인이 보유한 주택의 기준시가가 9억 원을 넘고(초과) 월세 임대수입이 있는 경우에는 소득세를 내야 한다.

-- 부부 합산 4주택인데, 3채의 각 주거전용면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억원 이하이고 나머지 1채의 기준시가가 3억원이며, 4주택 모두 (월세가 아닌) 보증금만 받는 경우에도 임대소득세가 과세되나
▲ 2021년 귀속분까지 소형주택(주거전용면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억 원 이하)은 간주임대료 과세대상을 판단할 때 주택 수에 포함되지 않기 때문에, 2019년 귀속(2020년 신고) 보증금 등에 대한 간주임대료가 과세되지 않는다.

다만, 소형주택도 월세 임대수입은 과세대상이다.

-- 이사 등 때문에 일시적으로 2주택을 보유한 경우에도 과세하나
▲ 과세 기간 중 2주택 보유 기간의 월세 임대수입은 소득세 과세 대상이다.

-- 부부가 각 1주택을 보유하다가 과세 기간에 이혼한 경우 과세대상을 어떻게 판단하나
▲ 이혼 전까지는 2주택에 해당하므로 월세에 대해 과세, 이혼 후에는 각 1주택이 기준시가 9억 원 이하일 경우 비과세 대상이다.

-- 오피스텔을 임대한 경우도 주택임대소득 신고대상인가
▲ 임차인(세입자)이 오피스텔을 상시 거주용으로 사용하는 경우, 주택임대소득이 과세된다.

주거용이 아니라면 '상가임대소득'으로서 소득세가 부과된다.

-- 기준시가 9억 원 초과 주택의 경우 1주택 보유자라도 월세에 과세한다는데, 판단 기준일은
▲ 과세기간 종료일(2019년 12월 31일) 또는 해당 주택의 '양도일 현재'를 기준으로 판단한다.

-- 농가주택 1채와 도시주택 1채를 보유하고 있다.

월세 과세 대상인지
▲ 주택임대소득 과세대상 판단 시 농가주택도 주택 수에 포함되므로 월세에 대해 과세된다.

-- 다가구주택도 '1채만' 보유하고 있으면 비과세 대상인지
▲ 구분등기가 되지 않은 다가구주택을 1채만 보유하고, 기준시가가 9억 원을 초과하지 않으면 비과세 대상이다.

-- 갑과 을이 공동으로 주택을 보유(지분 50:50)한 경우, 갑과 을의 주택 수는 어떻게 계산하나(갑·을 모두 다른 주택이 없다면)
▲ 공동 보유 주택의 경우 지분이 가장 큰 자가 2인 이상일 때 각각의 '보유'로 계산된다.

다만, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우라도 서로 합의에 따라 1인을 당해 주택의 임대수입 귀속자로 정한 경우에는 그 귀속자의 보유 주택으로만 계산한다.

따라서 공동 보유한 주택 임대수입의 귀속자를 별도로 정하지 않았다면 갑과 을 1채씩 보유한 것으로 간주된다.

-- 주택임대소득자도 사업자등록을 해야 하나.

사업자등록을 하지 않을 경우 불이익은
▲ 주택임대소득자도 사업소득자로서 사업장 관할 세무서에 사업자등록을 해야 한다.

2020년 귀속분부터 사업자 미등록자에게 가산세가 부과된다.

임대사업 시작일로부터 20일 이내 세무서에 사업자 등록을 신청하지 않을 경우 사업개시일부터 등록을 신청한 날 직전일까지의 주택임대수입 금액의 0.2%를 가산세로 부담해야 한다.

2019년 이전에 임대사업을 시작하고 2020년에도 계속 사업을 하는 경우 2020년 1월 21일까지 사업자등록을 신청하면 가산세를 부담하지 않는다.

-- 주택임대사업자의 사업자등록 방법은
▲ 지방자치단체와 세무서에 함께 등록을 신청하려면 '렌트홈' 페이지(www.renthome.go.kr)를 이용하거나 지방자치단체를 방문하면 된다.

세무서에서만 등록을 신청할 경우, 홈택스 페이지(www.hometax.go.kr)나 손택스(홈택스 모바일 앱), 세무서에서 신청 가능하다.

방문 신청할 경우 신분증과 임대차계약서를 지참해야 한다.

-- 주택임대사업자도 사업장 현황 신고를 해야 하나
▲ 주택임대업은 부가가치세가 면세되는 업종이기 때문에 주택임대업을 하는 개인사업자는 2월 10일까지 사업장 현황 신고를 해야 한다.

사업장 현황을 신고해야만 5월 종합소득세 신고 시 국세청이 제공하는 간편 신고 서비스를 받아 편리하게 소득세를 신고할 수 있다.

/연합뉴스