[데스크칼럼] 2030년, 부동산 개발업의 종말

김진수 건설부동산부장

지난달 22일 금융위원회, 금융감독원, 기획재정부, 국토교통부 등 관계기관이 ‘부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 상황 점검회의’에서 부동산 PF 건전성 제도 개선 방안을 내놨다. 디벨로퍼(시행사)의 자기자본비율에 따라 건전성 규제와 충당금 적립, 대출 제한을 차등화하고 5년 내 자기자본비율 요건을 단계적으로 20%까지 끌어올리는 내용이 핵심이다. 2030년 이후 새로 개발사업을 추진할 때 토지비가 아닌, 총사업비의 20%를 자기자본으로 확보해야 한다는 뜻이다. 이런 자본력을 보유한 업체가 오랜 인허가 기간과 수시로 바뀌는 정부 정책의 리스크를 지고 개발사업에 나설 이유가 있을까. 업계에서 ‘부동산 개발업의 종말’이라는 표현까지 나오는 이유다.

자기자본 비율, 2030년까지 20%

금융위는 PF 사업비 대비 자기자본비율을 기준으로 위험가중치·충당금 등을 차등화하고, 일정 기준 미달 시 대출을 제한하는 방안을 마련하기로 했다. 1년간의 준비 과정을 거쳐 2027년부터 시행할 예정이다. 신규 취급분부터 적용하고, 자기자본비율 ‘5%→10%→15%→20%’로 2030년까지 4년에 걸쳐 단계적으로 상향한다. 저축은행, 상호금융, 여신전문금융사, 새마을금고 같은 업권에는 PF 대출 때 사업비 대비 자기자본비율 20%를 기준으로 대출 취급 여부를 판단한다.

이런 조치의 배경은 이해할 만한 측면이 있다. 코로나19가 한창이던 2022년 10월 레고랜드발 부동산 PF 대출 신뢰 위기가 불거졌다. 글로벌 공급망 붕괴로 건자재와 공사비가 급등했고, 아파트 분양가는 치솟았다. 지방은 수요 부족으로 미분양이 눈덩이처럼 불어났다. 그 결과 부실 PF 프로젝트가 양산됐다. 지난해 9월 말 기준 금융권 PF 대출 잔액은 116조4000억원, 연체율은 4.24%로 여전히 높다.

문제는 이번 대책이 금융권 건전성 강화에만 초점이 맞춰졌다는 인상을 지울 수 없다는 점이다. 부동산산업 전반에 미칠 파장을 충분히 고려했는지 의문이다.

개발업 몰락, 불 보듯 뻔해

앞으로 개발사업이 가능한 곳은 극히 제한적일 것 같다. 서울과 인접 지역 재건축·재개발 사업, 도심 오피스 등 일부 상업용 시설에만 자본이 몰릴 수 있다. 인기 주거지 재건축·재개발 사업은 토지주라는 조합원이 있는 데다 주택 공급 부족으로 사업성도 상대적으로 양호하다.

하지만 수도권 다수의 택지개발지구는 베드타운으로 전락할 수 있다. 지방자치단체가 요구하는 지식산업센터 등 자족시설 개발은 현실적으로 어려워진다. 근린상가 등 상업시설을 짓겠다는 건설회사도 줄어들 가능성이 높다. 시행사의 주력 분야인 오피스텔도 주택 수 포함에 따른 수요 위축 속에 공급 여력이 크지 않다.

2024년 말 기준으로 개발업을 포함한 부동산서비스산업(213조원)이 국내총생산(GDP)에서 차지하는 비중은 약 8.3%, 고용 창출 규모는 80만 명에 달했다. 개발업만 보면 107조원으로 서비스산업의 절반을 차지한다. 국가 경제의 동력이자 중요 산업 중 하나라는 얘기다. 금융권 안정도 중요하지만 주택 공급의 한 축인 개발업의 지속 가능성 역시 외면해선 안 된다. 2030년 ‘부동산 개발업의 종말’이라는 업계의 우려가 기우로 끝나길 바랄 뿐이다.