17억 분양권 손피거래 했다간 양도세 9억7천만원 '폭탄'

손피거래 계산방식 기재부 해석 변경

최근 신축 아파트 인기로 분양권 거래가 급증하면서 늘고 있는 '손피거래' 과세 기준이 강화된다.



손피란 '손에 남는 프리미엄'의 약칭으로, 매수자가 매도자의 양도세를 대신 부담하는 조건으로 하는 매매거래를 뜻한다.

지금까지는 매수자가 부담하는 양도세를 한 번만 계산했지만, 이제는 거래 과정에서 발생하는 모든 양도세를 합산해 과세하게 되면서 분양권 매수자의 양도세 부담이 더욱 커질 전망이다.



국세청은 25일 배포한 손피거래 관련 자료에서 양도가액 산정 방식이 변경됐다고 밝혔다.

기획재정부가 이같은 내용으로 지난 7일자로 양도세 계산방법을 바꾼데 따른 것이다.



기존에는 손피거래 매수자가 부담하는 양도세에 대해 최초 1회만 양도가액에 합산해 계산하도록 했다.

바뀐 세법 해석은 매수자가 부담하는 양도소득세 전부를 양도가액에 합산해야 한다.

양도세를 최초 1회만 가액에 합산하는 것이 아니라 이를 토대로 계산된 2차분, 3차분 등의 양도세를 모두 더해 양도가액을 계산해야 한다는 것이다.



예를 들어 분양권을 12억원에 취득해 17억원에 매매하는 경우 일반적인 거래에서는 매도자가 양도차익 5억원에 대해 3억2,800만원(세율 66%)의 양도세를 내야 한다.



이를 손피거래로 매매하면 기존 세법해석에서는 매매가 17억원에 대한 1회분 양도세 3억2,800만원이 거래금액에 합산된다.

이렇게 되면 양도가액은 20억2,800만원이 되고 양도세액은 5억4,500만원으로 세금이 2억1,700만원 늘어난다.



하지만 새로운 해석에 따라 손피거래를 하면 양도가액은 26억7천만원까지 올라갈 수 있다. 이에 따른 양도세는 9억6,600만원이다.

바뀐 세법에 따라 손피거래를 하면 매수자가 부담해야 하는 세금이 약 2배 가량 늘어나는 셈이다. 사실상 손피거래가 어려운 구조가 된다.

손피거래의 경우 매수자는 부동산 거래가액에 더해 양도소득세도 지불해야 해 금전적 부담이 커지는데, 이 때문에 거래가액을 사실과 다르게 낮춰 신고하는 다운거래의 유혹에 빠지기 쉽다.

하지만 이는 명백한 위법행위로 부당과소신고 가산세(과소신고세액의 40%) 부과, 비과세·감면 배제(매도·매수자 모두), 과태료 부과(실제 거래가액의 10% 이하) 등 큰 불이익이 발생한다.

국세청은 "신축 아파트 선호 현상에 편승한 분양권 손피와 다운거래 등 이상거래에 대한 점검을 강화하고 부동산 거래과정에서의 세금 탈루행위에 대해 지속적으로 엄정하게 대응해 나갈 것"이라고 밝혔다.

전민정기자 jmj@wowtv.co.kr