[부동산 절세시대] 대체주택의 1세대 1주택 판단기준

김리석 필진

입력2024.05.17 17:14 수정2024.05.17 17:14

한경닷컴 더 라이프이스트

안녕하세요, 김리석 회계사입니다.

오늘은 '대체주택의 1세대 1주택 판단기준에 대한 예규변경'에 대해 설명하겠습니다.

▶사실관계 (조심2022서5380, 2022.08.09.의 사실관계 참고)

- 청구인은 1993.10.22. 아파트 매매를 원인으로 취득하여 거주하던 중 해당 아파트에 대하여 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축정비사업이 진행되어 주택재건축정비사업조합은 2015.8.15. 사업시행인가(2017.5.2. 관리처분계획 인가)를 받았음.

- 한편, 청구인의 배우자는 2008년 2월부터 4월까지 주거용 오피스텔 4채를 매매를 원인으로 취득하여 보유하다가 2019년 3월에 매도함.

- 청구인은 위 재건축사업 시행기간 동안 거주하기 위하여 2016.1.26. 주택(이하 “쟁점대체주택”이라 한다)를 취득하여 거주하다가 2019.11.28. 쟁점대체주택을 매도함. 즉, 대체주택 취득 시점에는 1세대5주택이었으나, 대체주택 양도시점에는 1세대1주택 및 1조합원입주권 상태임.

▶질의사항

- 쟁점 대체주택은 재개발·재건축사업기간 중 취득한 대체주택으로 「소득세법 시행령」 제156조의2 제 5항(이하 “쟁점규정”이라 한다)에서 주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례가 적용되는지 여부.

- 즉, 「소득세법 시행령」 제156조의2 제5항에서 “1주택을 소유한 1세대”의 판단 시점이 대체주택양도 시점인지, 대체주택 취득 시점인지, 아니면 사업시행인가일 현재를 기준으로 하는지?

▶답변

「소득세법 시행령」 제156조의2 제5항(이하 “특례규정”이라 한다)은 대체주택 취득일을 기준으로 1 주택을 소유한 1세대인 경우에 적용되는 것이며, 귀 질의와 같이 대체주택 취득일 현재 2주택 이상을 소유한 경우에는 해당 특례규정이 적용되지 않는 것이다. 동 해석은 회신일 이후 결정·경정하는 분부터 적용된다(기획재정부 재산세제과-1270, 2023. 10. 23.)

소득세법 시행령 제156조의 2 제5항
⑤ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 “대체주택”이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않는다. (2022. 2. 15. 개정)

1. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것 (2022. 2. 15. 개정)

2. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것. 다만, 주택이 완성된 후 3년 이내에 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 계속하여 국외에 거주할 필요가 있어 세대전원이 출국하는 경우에는 출국사유가 해소(출국한 후 3년 이내에 해소되는 경우만 해당한다)되어 입국한 후 1년 이상 계속하여 거주해야 한다. (2023. 2. 28. 개정)

3. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 대체주택을 양도할 것 (2023. 2. 28. 개정)

- 1세대 1주택 : "대체주택 취득일 현재" 1세대 1주택의 요건을 만족해야 하는 것으로 판단하고 있. 습니다. 사업시행인가일 현재 1세대 1주택일 것을 요건으로 하지 않으며, 사업시행인가일 현재 2주택이상이더라도 대체주택을 취득할 당시 1세대 1주택인 경우라면 특례가 적용됩니다.

만약, 대체주택 취득일 현재 2주택 이상을 소유하고 있는 경우에는 해당 특례규정이 적용되지 않는데 이러한 내용은 23.10.23.이후 결정, 경정하는 분부터 대체주택 취득일 현재 1세대 1주택이어야 합니다.

이는 대체주택에 대해 비과세를 해주는 취지는 재건축, 재개발사업 기간 동안 거주하기 위해 취득하는 주택인 것으로 대체주택 취득 시점을 기준으로 1세대 1주택이어야 한다는 것으로 해석됩니다.

오늘은 '대체주택의 1세대1주택 판단기준 예규 변경'에 대해 설명드렸습니다. 다음시간에도 더 좋은 주제로 찾아뵙도록 하겠습니다.

<한경닷컴 The Lifeist> 김리석 세정회계법인 이사(leesuk1020@naver.com)

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