전세사기 피해 우려된다면…'임차인 최우선변제권' 확인하세요

적용 기준 지역마다 달라…전세사기특별법 적용 가능 여부도 살펴야

최근 불거진 '수원 전세사기 의혹' 사건처럼 집주인의 파산이나 잠적으로 보증금을 돌려받지 못할 위기에 처했다면 어떻게 해야 할까.

11일 경기도와 경찰 등에 따르면 이러한 대규모 전세금 미반환 사태가 발생했을 경우 피해금을 온전히 회복하는 것은 사실상 불가능하다.

대규모 미반환 사태와 연루된 물건들의 경우 여러 개 담보가 공동 설정돼 있거나, 대출을 받아 매입한 뒤 전세금으로 다른 물건을 사들인 사례가 상당수여서 근저당이 설정된 경우가 대부분이다.

이럴 경우 임차한 주택이 경매나 공매로 넘어가서 낙찰되더라도 우선변제권을 가진 은행이 낙찰 대금을 먼저 가져가고, 세입자는 후순위로 밀려 남은 대금을 배당받게 돼 피해복구가 쉽지 않다.

이때 세입자의 피해를 줄이기 위해 만들어진 제도가 최우선변제권이다.

소액 임차인을 보호하기 위한 제도로, 기준을 충족한 세입자에 한해 정해진 액수를 선순위 근저당보다 먼저 배당해주는 방식이다.

최우선변제권의 적용 기준은 지역별로 약간씩 차이가 있다.

올해 2월 21일 이후 기준 서울은 보증금 1억6천500만원 이내일 경우 5천500만원을, 역과밀억제권역 및 수도권(서울 제외)은 보증금 1억4천500만원 이내일 경우 4천800만원을 변제받을 수 있다.

수원의 경우 역과밀억제권역 및 수도권에 해당한다.

다만 주의할 점이 있다.

적용 기준이 되는 보증금 액수는 2년여에 한 번꼴로 갱신되며 점차 올라가는데, 최우선변제권의 적용 기준은 임차계약 체결일이 아닌 등기부등본상 선순위 담보 물건의 접수일을 따르게 돼 있다.

예컨대 올해 5월에 수원 지역에서 보증금 1억3천만원으로 계약을 맺었다 하더라도, 해당 건물의 근저당이 2021년 5월 10일 이전에 설정됐다면 최우선변제권을 행사할 수 없게 된다.

임차계약 시점의 보증금 기준은 1억4천500만원 이내이지만, 근저당 설정 시점의 보증금 기준은 1억원 이내이기 때문이다.

기준에 맞지 않아 최우선변제권을 행사할 수 없는 경우라면 '전세사기특별법' 피해 신청을 해봐야 한다.

지원 대상으로 선정되면 최우선변제금 수준의 금액을 소득 및 자산 요건에 구애받지 않고 10년간 무이자로 대출받을 수 있다.

이밖에도 전세 사기 피해자로 결정되면 경·공매 우선매수권, 취득세 면제 및 재산세 감경 등 세금 감면, 긴급생계비 및 의료비 등 긴급복지 지원을 받을 수 있다.

전세사기특별법 피해 신청은 경기도 전세피해지원센터(이하 센터)에서 할 수 있다.

신청서류는 비치돼 있으며, 임대차계약과 관련한 서류들을 지참한 상태에서 방문해야 한다.

전날까지 도 전세피해지원센터에 접수된 이번 전세 사기 의혹 사건 관련 피해 신고는 모두 297건이다.

센터는 신고자들이 전세사기특별법 지원 대상에 해당하는지 1차 심사하고 법률 자문 등을 제공한다.

피해 복구와는 다소 연관성이 낮지만, 경찰에 고소장을 제출하는 것도 빠른 문제 해결에 도움이 된다.

고소인이 다수일 경우 보다 수사에 속도를 낼 수 있고, 임대인 스스로 재산을 처분해 피해 복구 노력을 하게끔 압박하는 수단도 될 수 있다.

경찰 고소를 위해선 임대차 서류와 중개대상물 확인서, 보증금 이체내역 서류 등을 지참해야 한다.

한편 이날 낮 12시 기준 경기남부경찰청 반부패·경제범죄수사대에는 이번 전세 사기 의혹과 관련해 73건의 고소장이 접수돼 있다.

고소장에 적시된 피해액은 총 90여억원이다.

고소인 중에는 아직 계약 만기가 도래하지 않았으나, 임대인인 정모 씨 일가가 연락을 끊은 채 잠적하자 조만간 피해가 현실화할 것을 걱정해 경찰서를 찾은 이들도 많다고 경찰은 전했다.

정씨 일가가 세운 부동산 임대업 관련 법인은 18곳이며, 이들이 보유한 건물은 확인된 것만 50여 개에 달하는 것으로 전해졌다.

이들 건물에 있는 오피스텔이나 빌라는 총 몇 채인지는 아직 파악되지 않고 있다.

경찰 관계자는 "계약의 규모가 커서 피해 신고 역시 계속 늘어날 것으로 보인다"며 "사안의 중대성을 고려해 최대한 신속하게 수사하겠다"고 설명했다.

/연합뉴스