강남3구·용산 빼고 부동산 규제지역·분양가상한제 전면 해제

尹정부 4번째 규제완화…54일만에 다시 파격 처방
수도권 규제지역·공공택지 전매제한 10년→3년으로 축소
분양가 상한제 주택 2∼5년 실거주 의무 완전 폐지

정부가 서울 강남 3구(서초·강남·송파구)와 용산구를 제외한 수도권 전 지역의 부동산 규제지역을 해제한다.

서울 전역과 경기도 4개 지역(과천, 성남 분당·수정, 하남, 광명)만 남겨두고 규제지역을 푼 지 54일 만에 추가 해제하는 것이다.

민간택지 분양가 상한제 적용 지역도 강남 3구와 용산구를 빼고 전부 풀었다.

거래가 급감하고 서울을 비롯한 수도권 전반의 집값이 빠르게 하락하면서 실수요자의 주택 거래마저 어려워지자, 부동산 경착륙을 막기 위한 조치다.

◇ 강남 3구·용산만 '3중 규제'…나머지 전면 해제
국토교통부는 3일 청와대 영빈관에서 윤석열 대통령에게 2023년도 업무계획을 보고하는 자리에서 규제지역 해제를 발표했다.

국토부는 업무보고 하루 전 주거정책심의위원회를 열어 '투기과열지구 및 조정대상지역 조정안'과 '분양가상한제 적용지역 조정안'을 심의·의결했다.

국토부는 "강남 3구와 용산구는 대기 수요 등을 고려해 투기과열지구와 조정대상지역으로 유지하되 나머지 지역은 최근 시장 상황을 고려해 해제하기로 했다"고 밝혔다.

이와 동시에 기획재정부도 부동산가격안정심의위원회를 열어 서울 11개구(성동·노원·마포·양천·강서·영등포·강동·종로·중·동대문·동작)를 투기지역에서 해제했다.

그 결과 서울 강남·서초·송파·용산구만 투기지역·투기과열지구·조정대상지역 '3중 규제' 지역으로 남고 전 지역이 규제지역에서 벗어나게 됐다.

윤석열 정부의 규제지역 해제는 지난해 6월, 9월, 11월에 이어 이번이 네 번째다.

6개월이 채 안 되는 기간에 전국에 퍼져 있던 규제지역이 서울 4곳으로 줄었다.

정부는 애초 노원·도봉·강북 등 서울 외곽지역을 규제지역에서 우선 해제하는 방안도 검토했다.

그러나 고금리가 유지되는 상황에서 집을 사려는 수요가 많지 않아 거래 절벽이 여전했고, 미분양 물량마저 심상치 않은 수준으로 쌓이자 해제 지역을 대폭 늘렸다.

한국부동산원 통계 기준으로 지난 3개월(2022년 9∼11월)간 서울 주택가격은 평균 2.59%, 경기도는 3.68% 하락했다.

서울에선 노원구(-5.47%)와 도봉구(-4.11%), 경기에선 광명(-6.85%), 하남(-4.36%), 과천(-3.75%)의 하락 폭이 컸다.

규제지역에서 해제되면 대출, 세제, 청약, 거래 등 집을 사고파는 전 과정에 대한 규제가 완화된다.

종합부동산세·양도소득세 등 다주택자 중과세가 사라지고 주택담보대출비율(LTV) 등 대출 한도가 늘어나며 청약 재당첨 기한도 10년에서 7년으로 줄어든다.

규제 해제는 관보 게재가 완료되는 이달 5일 0시부터 효력이 발생한다.

이에 더해 정부는 규제지역 제도 자체를 개선하는 방안도 마련할 예정이다.

◇ 분양가 상한제 대상지역도 강남3구·용산만 남아
규제지역 해제와 함께 분양가 상한제 대상 지역도 강남·서초·송파·용산구만 남겨놓고 다 걷어냈다.

마포·성동·강동 등 서울 14개구와 경기 과천·하남·광명 내 총 236개동이 분양가 상한제 대상지역에서 해제됐다.

이들 지역은 5∼10년의 전매제한 규제와 2∼3년의 실거주 의무 등에서 벗어나게 된다.

분양가 상한제 지역은 투기과열지구 내에서 집값 과열 우려가 있거나 재건축·재개발 등 정비사업 호재로 고분양가 우려가 있는 곳이 지정된다.

그러나 최근 집값이 큰 폭으로 하락하면서 일부 지역에서는 분양가가 시세보다 높은 역전 현상도 일어났다.

효력은 관보 게재가 완료되는 5일 0시 이후 입주자 모집 승인을 신청하는 건부터 적용된다.

국토부 관계자는 "최근 둔촌주공 재건축단지 등의 청약 경쟁률을 보면, 분양가 책정에 따라 크게 달라지는 모습을 볼 수 있다"며 "정부가 분양가 상한제로 규제하지 않아도 시장에서 자율적으로 적정한 분양가가 나올 것으로 본다"고 말했다.

정부는 의무적으로 분양가 상한제를 적용해야 했던 도심복합사업과 주거재생혁신지구에도 상한제 적용을 배제하기로 했다.

다만, 이를 위해선 주택법 개정이 필요하다.

◇ 둔촌주공 전매제한 8년→1년으로 줄어
규제지역에 적용하는 전매제한·실거주 의무도 완화한다.

정부는 오는 3월부터 수도권에서 최대 10년인 전매제한 기간은 3년으로, 비수도권은 최대 4년에서 1년으로 축소하기로 했다.

수도권의 경우 공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제지역은 3년, 서울 전역이 포함되는 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월로 완화한다.

비수도권은 공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제지역은 1년, 광역시 도시지역은 6개월로 완화하고 그 외 지역은 폐지한다.

전매제한 완화는 법 개정 없이 시행령 개정으로 가능하다.

국토부는 시행령 개정 이전에 분양받았더라도 아직 전매제한이 남아있다면, 소급적용 받을 수 있다고 밝혔다.

수도권 분양가 상한제 주택에 적용되는 실거주 의무도 폐지된다.

거주 이전이 제약되고, 수요가 많은 신축 아파트 임대 공급을 위축시킨다는 지적에 따른 것이다.

지금은 공공택지의 경우 실거주 의무기간이 최대 5년, 민간택지는 3년인데 이 의무가 아예 없어진다.

다만, 실거주 의무 폐지는 주택법을 개정해야 하는 사안이다.

법 개정 전에 실거주 의무가 부과됐더라도 소급적용 받을 수 있다.

이에 따라 서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축(올림픽파크포레온)의 경우 기존에는 전매제한이 8년이었는데, 1년으로 줄어든다.

실거주 2년 의무도 사라지게 된다.

수분양권자는 잔금이 부족할 때 전세를 놓는 방식으로 자금을 마련할 수 있게 됐다.

같은 시기 분양된 서울 강북권 대단지인 성북구 장위 래디언트도 마찬가지다.

국토부는 올 한해 지자체와 4만8천호 규모의 신규 정비구역을 지정하고, 도심 공공주택 복합사업 후보지 1만호에 대한 지구 지정을 추진하겠다는 계획도 밝혔다.

하남 교산, 고양 창릉, 부천 대장 등 3기 신도시는 연내 부지 착공에 들어간다.

/연합뉴스