장기 투자용 경매 부동산은 유행에 민감하지 않는 ‘잘 팔리는’ 종목이다. 거래 침체기에는 팔고 싶을 때 쉽게 현금화할 수 있어야 한다. 개발호재 지역 내 자투리 토지, 실수요가 탄탄한 소형 아파트나 다세대주택, 외곽 그린벨트지역 내 농가주택 등이다.
지자체를 개발 자료를 활용하면 장기 투자용 부동산에 대한 고급정보를 얻기 쉽다. 실질적으로 개발 관련 정책을 다루는 공무원들을 통해 듣는 것이 정확하다. 현장 답사에서 자치구 지적과, 농지과, 토지관리과, 건축과 등 자신이 구입하고자 하는 부동산과 관련된 부서에 꼭 들러 지역의 개발 사항, 토지 이용의 범위나 규제, 한계선 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 각 지자체마다 마련된 개발정보 공개청구나 토지이용계획확인서로도 확인이 가능하다.
개발 호재가 많은 지역 안에서 경매물건을 고를 때는 개발호재에 따라 예상 투자기간을 3년, 5년, 10년 등 기간과 단계를 나눠 투자하는 것이 좋다. 금액과 투자기간에 따라 세금과 부재지주 등 절세 혜택을 따져보고 양도세 부과에서 제외되는 부동산을 노리는 게 좋다.
재개발 재건축 가능지역 내 경매물건을 고르면 높은 시세차익을 기대할 수 있다. 도심 재개발, 뉴타운의 대안으로 떠오르고 있는 역세권 고밀개발 사업지, 미래 주거지의 축을 이어받을 한강변 및 용산의 주요 사업지 등을 고르면 장기적으로 성공 가능성을 높인다.
저평가 부동산을 고르는 것이 관건이다. 개발정보가 이미 노출됐거나 확정 고시된 지역은 부동산 값이 크게 올라 낙찰가율이 감정가를 육박하는 게 일반적이다. 따라서 아직 개발 호재가 반영되지 않은 지역을 고르는 게 낮은 경쟁률로 값싸게 낙찰 받는 비결이다.
취하 가능성 주의해야
지역 호재가 있는 지역 내 경매물건은 취하 가능성이 높아 주의해야 한다. 특히 소형 다세대와 아파트 등 주택 경매물건 등은 이미 경매 진행 과정 중에 취소 · 취하되는 확률이 높아 경매 진행 여부를 미리 체크한 후 입찰에 나서는 게 바람직하다.
감정가를 잘 살펴 입찰해야 한다. 감정가가 시세보다 높다면 이미 개발 호재가 반영돼 감정가가 비싸질 수 있다. 이럴 경우 최소 1~2회 유찰해 가격 거품이 빠진 물건을 낙찰 받아야 매입가격을 낮출 수 있다.
재개발 뉴타운 지역 내의 지분 쪼개기용 경매물건이거나 개발사업이 지연 또는 재검토되는 지역 내 경매물건은 투자수요가 급감해 가격하락이 예상되는 만큼 개발수요가 넉넉한 지역 내 경매물건을 고르는 전략이 필요하다.
지분 쪼개기 물건의 경우 다가구를 다세대로 전환해 조례로 여러 사람의 분양신청자가 있어도 한 사람에게 분양 대상자로 보는 규정(도시 및 주거환경 정비조례 제24조2항1호) 여부를 확인 후 입찰해야 한다.
새 서울시장 당선으로 향후 부동산정책의 가변성이 높아지고 투자활동의 예측이 어려운 상황이다. 경매물건을 고를 때 부동산 가격과 건물의 외양만을 따져 묻어두기 식 투자에 나서기보다 실수요 또는 직접 개발용도를 고려해 투자하는 것이 투자 실패를 줄이는 비결이다.


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