정책변경과 규제 강화 시기를 노려라
부동산투자에 성공하려면 가치 있는 부동산을 값싸게 사는 것이 기본이다. 하지만 요즘 같이 시장에 찬바람이 불며 좀처럼 풀릴 기미가 보이지 않을 때는 사고파는 것이 불안해 망설이게 되는 게 사실이다. 투자자나 실수요자들이 어떻게 시장에 접근해야 할지 결정하기 어려울 때는 되도록 시장 전체를 종합적으로 살피며 멀리 내다보고 준비할 필요가 있다.
우선 과거 투자종목과 가격변동의 추이와 짚어보며 부동산이 어느 시기에 가장 값싸게 거래됐고 투자자들이 실제 어느 타이밍에 투자해 성공했는지를 되새겨 볼 필요가 있다. 부동산시장이 투자 위주에서 실수요 위주로 완전히 개편된 상태에서는 한발 앞선 투자보다는 ‘가격 경쟁력’ 있는 저가매물 중심으로 투자하는 것이 최선의 투자전략이기 때문이다.
앞으로 부동산시장은 경기회복에 따른 가격상승 우려와 함께 가계대출 증가에 따른 부동산가격 불안을 이유로 금리인상이 예상되는 등 시장을 멀리 내다보기 어려운 양상을 띄고 있다. 현장 전문가들은 가격상승보다는 각종규제와 거품 낀 가격 때문에 하락 가능성을 점치고 있다. 다만 실수요자를 중심으로 도심지나 호재지역을 중심으로 급매물 위주로 거래가 이루어질 것으로 전망한다.
서서히 기존 부동산에 대한 투자열기가 식어 매수세가 줄어들게 되면 시장 에너지가 약해지기 마련이다. 부동산의 수요 기반이 약해지는 상황에선 정부의 작은 규제에도 가격의 변동폭이 커질 수 있다. 출렁거리는 시장에서 리스크를 낮추려면 일반 매물을 사기보다는 느긋하게 시장을 관망하다가 가격 메리트가 부각되는 급매물에 투자하는 지혜가 필요하다.
정부 정책이 규제위주로 바뀌는 시점에 가격 우위의 우량매물이 출현하기 시작한다. 거래제한과 양도세 규제로 팔아도 남는 게 없다고 계산되면 가격조정 과정을 겪는다. 실제 참여정부 때 10․29, 8․31대책 등이 발표되고 시장이 경색됐을 때 급매물을 공략했던 사람들이 대부분 투자에 성공했다. 지난해 종부세 급매물과 일시적 1가구2주택, 조건부처분 대출 매물 등 팔려는 매물들이 적체됐을 때도 같은 현상이 나타났다.
앞으로 정부는 냉온탕 식 부동산정책을 이어갈 것이다. 가격 상승이 예상된다면 세금규제와 금리인상, 대출규제 등으로 순발력 있게 투자심리를 꺾고 가격하락과 미분양 증가와 같은 침체국면이 이어진다면 강도를 완화해 수요 진작책을 강구할 것이다. 따라서 실수요자는 대형 정책의 변화조짐을 꾸준히 살펴 핵심지역 부동산에만 집중하는 전략을 세워야 한다.
금융규제 강화 시기에도 값싼 부동산의 공급이 늘어난다. 정부의 각종 규제효과가 대출규제 등과 맞물려 증폭되고 있는 상황에서 DTI와 LTV 규제가 이어지면 거래량이 줄어 투자목적으로 구입했던 부동산의 매도세가 늘어 급매물량이 늘어난다. 실제 지난 하반기 총부채상환비율 규제 확대의 약발이 먹히면서 강남3구의 아파트 거래량이 연속 감소해 가격하락을 주도했다.
차익실현을 위해 매물이 일시에 늘어날 때를 노려도 한 푼이라도 값싼 매물을 잡는다. 특히 다주택자의 양도세특례시한 조치가 끝나는 올 연말이 다가오면 양도세 절세매물이 많아져 부동산값이 조정국면을 겪을 가능성이 있다. 특례규정이 끝나는 시점에 ‘절세용 매매’가 늘어날 수밖에 없다. 실수요자는 세금정책을 이용해 값싼 집을 장만할 기회로 활용하는 것도 한 방법이다.
전매제한이 풀려 갑자기 공급물량이 늘 때도 집과 땅값이 하락한다. 2009년 투자수요가 몰려 높은 청약률을 기록했던 대단지택지지구의 경우 전매제한이 해제돼 대거 공급물량이 풀리면서 분양가라도 팔겠다는 급매물이 적체되고 있다. 전매제한이 풀리면 분양권 시장이 열리는데 주택평형별로 프리미엄의 거품이 끼었던 지역은 웃돈이 사라져 급매물이 대거 공급된다. 물량 과다는 수급불균형으로 이어져 매수자 우위의 시장이 형성되는 게 관례이다.
비수기 때도 급매물 출현이 잦다. 이때 부동산값 단기 상승의 부담감이 급격히 꺼져 투자자 부재로 이어지면 시세 대비 10% 이상 저렴한 급매물이 나온다. 규제완화로 한창 가격의 고공행진을 이어가던 강남 재건축과 한강변 재개발·뉴타운 지역도 서서히 급매물이 유입되고 있다. 토지는 개발 호재를 업고 단기간에 가격이 급등했던 강원과 충청권에 물량 증가 추세다.
계절적 변수도 무시할 수 없다. 부동산을 싸게 사기에 좋은 시기는 11월에서 1월 사이이다. 부동산업계의 전통적인 비수기인 탓이다. 이때는 매도자가 급한 상황이 아니면 매물을 내놓지 않는 시기여서 빨리 매도해야할 초 급매 물량의 출현이 잦아진다. 2월에서 3월 봄이나 가을 이사철은 매수자들이 늘어나 연중 최대의 성수기이자 가격상승률이 높게 나타나는 시기다.


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