주택 + 상가 혼용된 수익성 상품
대기업에서 명예퇴직하고 자영업을 하는 이택영(51)씨는 상가주택 경매로 단숨에 재산을 불렸다. 그는 올해 2월 법원 경매로 서울 강서구 화곡동의 3층짜리 상가주택을 감정가 6억7015만원에서 3회 유찰돼 최저가 3억4311만원까지 떨어진 물건을 4억3927만원에 낙찰 받았다. 대지 154㎡, 건물 307㎡의 지하1층, 지상3층짜리 근린주택이다. 지은 지 13년이 넘었지만 주택 밀집지역으로써 재래시장에서 가까워 입지여건이 좋았다.
낙찰 잔금, 등기 이전비, 세입자 이사비 등을 합쳐 총 4억8000여만 원이 들었지만 감정가보다 2억 원, 시세 보다 3억 원 가까이 저렴하게 낙찰 받은 셈이다. 이 씨는 낙찰 후 지하와 1, 2층을 임대해 보증금 1억 원을 투자비에서 바로 회수했다. 또 매달 임대료로 180만원을 받고 있다. 때마침 주변에 뉴타운 개발 소문이 돌아 상가주택의 몸값도 덩달아 뛰었다. 3층에선 노모를 모시며 이 씨 부부와 자녀 등 5명이 함께 살고 있어 주거문제도 해결했다.
상가주택은 인플레이션에 강한 불황기 투자대안 종목이다. 주택과 상가의 절충형 상품이라 임대수요가 넉넉하다는 점과 소유주의 아이디어에 따라 얼마든지 건물의 활용성을 높일 수 있다. 건물 상층부는 주택, 하층부는 점포(근린시설)로 이용하는 건물로 주로 도심 상업지역보다 1~2종 일반주택지 초입에 위치해 있어 주택가에서 쉽게 볼 수 있는 건물형태다.
요즘은 상가주택 일반 매물 가격이 많이 올라 대지 160㎡, 연면적 360㎡ 규모의 중소형 상가주택도 비인기지역은 5~6억 원을 훨씬 웃돌고, 역세권을 낀 인기지역의 경우 10~15억 원이 훌쩍 넘는다. 따라서 불경기에 재테크에 힘쓸수록 되도록 값싸게 나온 경매 상가주택을 저가에 매입해 임대목적으로 투자하는 사람들이 늘고 있다.
법원 경매를 이용해 상가주택에 투자할 경우 통상 시세 대비 15%, 많게는 30% 이상 낮은 값에 낙찰 받는 게 가능하다. 이유는 낡은 건물의 값은 저평가하는 경매감정가의 특성 때문에 감정가가 시세보다 낮게 잡히는 데다 최소 1회 이상 유찰된 후 낙찰되기 때문이다. 또 세입자 처리문제 때문에 투자자가 입찰을 꺼려 다른 경매물건보다 경쟁률이 다소 낮은 축에 속한다. 발품과 시간을 들이는 공이 필요한 만큼 싼값에 낙찰이 가능하다.
상가주택 경매물건은 한 달이면 전국 평균 600~700건이 입찰에 부쳐진다. 서울 수도권에만 100~150건이 입찰되고 낙찰가율(감정가 대비 낙찰금액)은 전국 70%, 서울은 85~90%, 수도권은 80%선이다. 입찰경쟁률은 3~5대 1정도로 아파트에 비해 낮고 다세대와 일반주택에 비해 다소 높은 편이다. 도심 내 위치한 소형 상가주택 경매물건은 통상 경쟁률이 10대 1을 훌쩍 넘는다.
장노년층 투자자들이 상가주택 경매투자에 관심이 몰리는 이유는 노후대책용 부동산이라는 장점 때문이다. 매월 임대료를 받으면서 직접 살 수 있는 부동산 상품이어서다. 상가주택은 1층은 점포, 2층은 사무실이고, 3층 이상은 주거용으로 쓰기 때문에 고정적인 임대수익을 얻기 쉽다. 업무빌딩이나 상가보다 투자금액이 적고 상대적으로 세금 규제도 적다. 또 건물주가 직접 거주하기 때문에 임대 관리가 손쉽다.
지역밀착형 동네 상권 내 위치한 탓에 주변 거주인구가 크게 바뀌지 않아 상가의 수익 변동도 적은 편이다. 다만 경기 침체의 골이 깊으면 상가주택의 임대수익률은 떨어져 수익성이 낮아진다. 통상 임대수익률이 연평균 10% 안팎이었지만 요즘은 6~7%대. 임대소득세를 내고 나면 수익은 종전보다 떨어진다. 하지만 은행수익보다는 높고 직접 거주하며 수익을 챙길 수 있다는 것이 가장 큰 매력이다.
• 추천 상가주택 경매물건 (단위:㎡,만원)















































































사건번호
소 재 지
면적(대/건)
건축연월
감정가(최저가)
입찰장소(입찰일)

09-26912
파주시 문산읍 문산리 83-8
110/154
00.3
17,277(13,821)
고양3계(1.14)

09-8060
평택시 통복동 160-5
195/242
95.7
30,451(19,489)
평택2계(1.11)

09-2417
하남시 덕풍동 515-17
99/210
93.2
44,410(35,528)
성남1계(1.5)

09-2970
안성시 공도읍 만정리 424-24
197/438
00.8
52,325(33,488)
평택2계(1.11)

09-15872
가평군 가평읍 읍내리 443-4
496/873
83.2
80,018(40,969)
의정1계(1.6)

09-27608
포천시 화현면 화현리 853-7
612/453
07.2
43,572(34,858)
의정8계(1.7)

09-9967
군포시 산본동 238-17
199/324
85.11
93,905(75,124)
안양4계(1.5)

09-17676
화성시 봉담읍 동화리 425-17
444/501
91.6
175,897(90,059)
수원15계(1.6)

09-11842
마포구 합정동 447-27
179/494
03.2
110,929(88,743)
서부7계(1.5)

09-5134
광명시 가학동 산91-2
16165/485
96.11
438,871(348,697)
평택2계(1.11)
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