[성공으로 이끄는 투자노하우] 신중하게 입찰해야 할 경매 물건이란?

한경닷컴 더 라이피스트

유찰 잦은 매물 ‘허풍선이’ 가능성 커

경매 투자한지 얼마 안 된 초보라면 대박 물건을 고르기 전에 쪽박 물건을 골라내는 노력이 필요하다. 경험이 적은 투자자일수록 경매 물건은 다 돈이 되는 매물일 것이라는 오해를 하기 쉽다. 초보자가 봐서 경매 물건이 싸게 보이는 이유는 1회 유찰 후 저감률과 경매 최저가의 오류 때문에 착시효과 탓이 크다.


하지만 착각이다. 최저가가 겉으로 싸 보일수록 의심해야 하는 게 경매‧공매 물건이다. 1~2회 유찰한 물건은 대부분 낙찰 후 안전하게 소유권을 넘겨받는 물건일 가능성이 크지만 3~4회 유찰해 반값까지 떨어진 물건은 하자 물건이라는 의심부터 가지는 게 좋다. 실제로 경매 물건을 잘 들여다보면 유찰이 잦은 이유는 ‘권리 상 하자’나 ‘물건 상 하자’가 있는 함정 있는 물건일 가능성이 높다.

유찰이 여러 번 된 물건은 낙찰금액 이외에 선순위 세입자의 전세금 등 낙찰자가 추가로 안아야 할 물건이 대부분이다. 낙찰대금 외에도 추가 금액을 더 지불해야 하기 때문에 당연히 가격 싼 부동산을 잡은 게 아니다. 유찰 횟수가 많을수록 권리관계가 복잡하고 초보자가 발견하지 못하는 하자가 있는 경우가 있기 때문에 전문가의 도움을 받아 세밀한 분석을 하거나, 입찰을 자제하는 것이 바람직하다.

유찰이 잦은 매물은 겉으로 가격이 싼 듯 보이지만 수익형 물건과 관련 없는 부동산이 입찰에 부쳐졌을 가능성을 염두에 둬야 한다. 토지 따로 건물 따로 입찰에 부쳐져 법정지상권 성립 여지가 있거나, 온전한 단독 소유가 아닌 공유지분 부동산, 묘지가 있는 땅이거나, 개발 가능성이 거의 없는 지역 내 위치할 가능성도 있다. 3회 이상 유찰된 물건이라면 일단 입찰 ‘스톱’ 후 꼼꼼한 권리와 물건 상 체크가 우선이다.

권리 상 복잡한 물건은 못 먹는 ‘감’

법적인 하자가 있는 물건은 아무리 감정가 대비 50%대로 싸더라도 ‘허풍선이’일 가능성이 크다. 싸게 낙찰 받았어도 입찰 전 법적 하자를 알았다면 거액의 돈을 물어줘야 하고, 알고 입찰했다 하더라도 불리한 입장에서 협상을 통해 해결해야 하는 어려움이 있다.

권리 상 하자 있는 경매 물건은 또 하나의 함정이 도사리고 있는 셈이다. 특히 유치권‧법정지상권 같은 특수물건은 유찰을 거듭한다 해도 복잡한 권리들이 얽혀 있어서 최저매각가가 착시현상을 일으킬 수 있어 경매 초보자의 세심한 판단이 요구되는 물건이다.

임차인이 많은 물건도 신중하게 입찰해야 한다. 임차인이 많다는 것은 낙찰자가 해결해야 할 숙제가 여럿 있다는 의미일 수 있다. 최초 근저당 설정일보다 빨리 전입신고를 갖춘 선순위 세입자라면 대항력이 유지되어 낙찰자가 전세금을 인수한 후에야 명도를 요구할 수 있다. 배당요구를 한 선순위 임차인이라면 배당을 받아 나가기 때문에 별 이상이 없다. 대체로 경매에 부쳐진 주택‧상가 세입자의 30~40%는 보증금을 돌려받지 못한 경우가 많다.

임차인이 많은 집단 상가, 다가구, 단독주택 등은 대항력 있는 임차인 유무와 배당요구 여부 등을 입찰 전 확인해야 한다. 낙찰 후 임차인에 대한 교통정리를 해야 하거나 어떤 경우 명도 저항에 부딪혀 수개월 애를 먹는 경우가 발생한다. 명도기간이 길어지기도 하고 이사비용 때문에 실랑이를 벌이기도 하기 때문에 입찰 전 세입자 성향과 이사비 등 추가비용 부담도 알아봐야 한다.

덩치 큰 부동산도 신중하게 입찰을 결정해야 한다. 투자자의 분수에 맞지 않는 투자는 내 몸에 맞지 않는 옷을 입은 것과 같다. 대형 주택 ‧ 토지, 건물은 경매에서 인기 종목이다. 중소형은 유찰 횟수가 1회 정도라면 대형은 2~3회에 달해 반값까지 떨어진 물건도 있다. 단기 시세차익을 목적으로 대출 받아 덩치 큰 물건 낙찰 받았다가 매매가 안 돼 애를 먹는 경우가 많다. 부동산 전환기에는 더욱 조심해야 한다.

경매‧공매를 통해 투자가치 있고 돈 되는 부동산을 낙찰 받으려면 발품을 많이 팔아야 하는 것은 상식이다. 현장을 통해 부동산의 개별적 문제나 하자요인을 파악하고 낙찰 이후 활용성과 미래가치, 투자성을 알아내야 한다. 수익형으로 장사 잘되는 상가를 낙찰 받으려면 먼저 입지 여건과 상권 분석 외에 향후 가격전망과 발전 가능성, 수급상황과 경쟁 점포 개발사례를 따져 가격 상승 가능성을 종합적으로 조사해 봐야 한다.
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