"정부 주택공급·수요예측 실패…내년에도 집값 상승 지속"

주택산업연구원 분석…현 정부 5년간 전국 38만호·서울 14만호 공급 부족
"부동산 정책 실패 원인은 이념에 치우친 정책 주도…시장 자율에 맡겨야"

현 정부의 주택공급·수요 예측 실패로 인해 주택가격 불안이 지속되면서 내년도 주택 매매가격은 연간 2.5%, 전세가격은 3.5% 올라 상승세를 이어갈 것이라는 전망이 나왔다.

주택산업연구원(주산연)은 14일 서울 대한상공회의소에서 발표한 내년 주택시장 전망을 통해 이같이 밝혔다.

주산연은 "경제성장률, 금리 등 경제변수와 주택수급지수를 고려한 전망모형을 통해 내년 주택가격을 예측한 결과 이런 결과가 나왔다"며 "올해보다 상승률은 낮아지겠지만 누적된 공급부족과 경기회복으로 인천·대구 등 일부 공급과잉지역과 단기 급등지역을 제외하고는 하락세로 돌아서지는 않을 것"이라고 설명했다.

매매는 누적된 공급 부족 문제와 전월세 시장 불안으로 상승 추세가 이어지고, 전월세도 임대차 3법 시행에 따른 물량 감소와 서울 등 입주물량 축소에 따른 가격 상승세가 내년에도 이어질 것이라는 관측이다.

주산연은 이날 현 정부의 주택 수요·공급 예측 방식이 잘못됐다며 민간 연구기관 중에서도 이례적으로 정부 주택정책을 강도 높게 비판했다.

일단 주산연은 최근 매매, 전셋값 상승 원인은 공급부족인데 그동안 정부는 시장을 오판했다고 주장했다.

주산연은 "그동안 정부는 인허가 물량을 공급물량으로 발표해왔으나 실제로는 시장 상황이나 규제 강도에 따라 인허가를 받은 뒤 분양이나 착공하지 않는 물량이 많아 인허가 물량을 공급물량으로 보면 안 된다"고 지적했다.

그러면서 매매시장에서는 아파트는 분양물량을, 비아파트는 준공물량을 공급물량으로 간주해야 하고, 전월세 시장에서 아파트는 입주물량을 공급물량으로 보는 것이 타당하다고 설명했다.

또 공공택지 부족 문제도 간과하고 출범 초부터 공공택지 개발 중단을 발표했다가 뒤늦게 3기 신도시 등 택지 지정에 착수했지만, 민원과 환경 문제로 2023년 이후에나 택지 사용이 가능하게 됐다는 것이 주산연의 분석이다.

주산연은 현 정부의 수요 예측 실패도 거론했다.

주산연은 "문재인 정부는 출범 초부터 막연한 인구감소론과 주택보급률 100% 도달을 근거로 '공급은 충분하니 투기꾼만 잡으면 집값은 안정된다'고 생각했지만, 그동안 집이 필요한 가구수는 통계청 예측치를 빗나가며 크게 증가했고, 주택시장에 진입하는 30세 인구도 줄어들지 않아 오히려 2022년부터는 70만명 이상으로 늘어나는 것으로 예측됐다"며 "앞으로도 공급확대가 무엇보다 중요하다"고 주장했다.

주산연이 자체 분석한 현 정부 5년간(2017∼2021년) 누적 전국 매매수급지수는 87.1, 전월세는 96.6이며 특히 서울은 매매 69.6, 전월세 80.6에 그쳐 공급이 부족이 심각했다.

그 결과 현 정부 5년간 전국의 주택수요 증가량 대비 공급 부족량이 전국은 38만호, 수도권은 9만호, 서울은 14만호에 달하는 것으로 조사됐다.

이 분석을 위해 주산연은 주택수요는 '가구증가+멸실주택+공가발생'으로, 주택공급 매매시장의 경우 '아파트는 분양물량, 기타주택은 준공물량', 전월세시장은 '아파트는 입주물량, 기타주택은 준공물량'으로 추정하고 수급지수를 작성했다.

주산연이 지난 10년간 주택가격 변동에 영향을 미치는 요인을 분석한 주택가격 상관계수 분석에서도 경제성장률과 금리 변화를 제치고 '수급지수'(수급지수＞경제성장률＞금리 순)가 주택가격 변동에 가장 큰 영향을 미치는 것으로 나타났다.

특히 서울은 절대적인 공급부족과 고가화(高價化)로 인해 금리의 영향은 작고 수급지수의 영향력이 타지역에 비해 현저히 큰 것으로 파악됐다.

주산연은 "문재인 정부가 24번의 부동산 대책 발표에도 불구하고 주택가격 안정에 실패한 데는 주택시장의 수요·공급량 판단 오류와 이념에 치우친 비전문가들에 의한 정책 주도가 주요 원인으로 작용했다"며 "차기정부에서 이러한 실수를 되풀이하지 않으려면 무엇보다도 시장 상황을 정확히 파악해야 하고 정책추진 능력이 있는 전문가가 정책을 주도해야 한다"고 강조했다.

이어 "주택문제도 다른 사회 문제와 다르지 않다"며 "시장에서 해결 가능한 기능은 시장 자율로 맡겨두고 정부는 시장에서 해결이 어려운 계층에 집중해 다양한 지원책을 추진해나가는 동시에 주택 보유와 거래에 장애를 초래하는 과도한 규제와 징벌적 세제는 하루빨리 정상화해야 한다"고 주장했다.

/연합뉴스