갈수록 좁아지는 아파트 청약門…대안을 찾아라

住테크 돋보기

민간택지 분양가 상한제 시행을 앞두고 청약시장이 들썩이고 있다. 건설회사는 분양가 상한제 시행 전인 9~10월에 서둘러 분양 물량을 쏟아내고, 예비 청약자들은 각자의 당첨 가능성을 계산하며 청약 전략을 세우고 있다. 청약가점이 높다면 분양가 상한제 시행 이후 저렴한 아파트를 노려볼 가능성이 있고, 청약가점이 낮다면 분양가격이 다소 높더라도 분양가 상한제 시행 이전에 당첨 가능성이 높은 단지를 노릴 것으로 예상된다. 하지만 분양가 상한제 적용 여부와 관계없이 아파트 청약 당첨의 문은 더욱 좁아질 것으로 예상된다.

분양가 상한제란 공동주택의 분양가격을 산정할 때 건설원가인 기본형 건축비와 건축비 가산비용, 택지비에 따라 분양가격을 산정하는 방식이다. 원가에 연동되는 방식인 만큼 분양가격이 낮아질 것으로 예상된다. 하지만 청약 대기자들에게 분양가 상한제가 무조건 유리한 것은 아니다. 청약제도는 청약가점제와 추첨제를 적용하고 있다. 투기과열지구의 경우 전용면적 85㎡ 이하 중소형 아파트는 청약가점제 100%를, 85㎡ 초과 중대형은 가점제 50%와 추첨제 50%를 적용하고 있다. 전용면적 85㎡ 이하의 경우 경쟁이 치열해질수록 청약가점이 낮은 분양 대기자들은 당첨 기회가 거의 없다. 서울 인기 단지의 청약가점은 최소 60~70점 이상이어야 한다.

50%의 추첨제가 적용되는 중대형 면적도 만만치 않다. 9월 현재 서울의 평균 분양가격은 ㎡당 802만원으로 분양면적 120㎡의 분양가격만 10억원 수준이다. 분양가격이 9억원을 넘으면 주택도시보증공사의 분양보증이 되지 않기 때문에 건설회사를 통한 집단대출이 불가능해 청약 신청자가 자체적으로 자금을 조달해야 한다. 자금여력이 없다면 계약금을 마련하기조차 쉽지 않다. 그럼에도 불구하고 내집 마련과 시세 차익을 노린 청약 대기자가 몰려 중대형 아파트의 청약 경쟁도 치열해지고 있다.

문제는 청약 신청자가 늘어남에도 불구하고 분양 물량에 한계가 있다는 점이다. 민간택지 분양가 상한제 적용 지역은 투기과열지구인 서울과 경기 일부, 대구 수성구, 세종 등이다. 이들 지역에 일반분양 물량이 줄어들면서 청약시장의 문은 더욱 좁아지고 있다.

서울에서 신규 분양되는 아파트의 약 70~80%는 재건축 또는 재개발을 통해 분양된다. 대규모 아파트를 짓더라도 기존에 주택을 보유하고 있던 소유자 또는 해당 부지에 토지나 건물 등을 가지고 있던 소유자들이 재건축 조합원 또는 재개발 조합원으로 아파트를 우선 분양받고, 나머지 일반분양분만 청약을 통해 분양되는 구조다. 또한 새 아파트 중 일부는 공공이나 민간에서 신축하는 임대아파트여서 분양 물량에서 제외된다. 이 때문에 신축 아파트의 가구 수보다는 청약통장을 통해 분양하는 일반분양 물량이 얼마나 많은지가 청약 대기자에게는 중요할 수밖에 없다.

부동산114에 따르면 지난해 서울에서 분양된 아파트 2만5000가구 중 조합원분과 임대아파트를 제외한 일반분양 아파트는 9600가구로 분양 가구 수의 절반에도 미치지 못했다. 올해는 9월까지 약 1만9000가구가 분양됐고, 이 중 일반분양 물량은 약 1만 가구로 전체 분양물량의 55% 수준이다. 하반기 분양 물량을 감안하면 다행히 작년보다는 늘어날 것으로 예상된다. 하지만 분양가 상한제 시행을 앞두고 인기 재건축, 재개발 조합에서는 1 대 1 재건축으로 선회하거나 일반분양분을 최소화할 가능성이 있다. 일반분양분의 분양가격이 낮아지면 조합원분의 면적을 늘리거나 조합원 분양분을 최대한 확보해 일반분양분을 줄이는 게 이익이라고 판단할 수 있기 때문이다. 이 경우 청약 경쟁은 더욱 치열해질 수밖에 없다.

청약제도는 무주택 서민에게 기회를 확대하는 방향으로 개편되고 있지만, 오히려 청약 경쟁은 치열해지고 일반분양 물량은 줄어드는 악순환에 빠질 가능성도 있다.

청약 대기자들도 관심 지역과 단지에 적극적으로 청약 신청을 하되, 기약 없는 좁은 문에 언제까지 매달릴 것인지 생각해볼 필요가 있다.

김혜현 < 알투코리아투자자문 이사 >