[부동산 세무상담] 비사업용 토지 중과세와 장기보유특별공제

진행 : 장효윤 MC출연 : 장운길 세무법인 길 대표세무사- 사연 소개 -안녕하세요. 춘천에 거주하는 50대 가장입니다.2009.4.10일 강원도 영월에 임야 25,000여 평을 3,500만원에 취득하여 8년을 보유하다가 지난달 7,500만원에 양도하였습니다.취득 당시 실지가래가액으로 등기부에 등재되어 양도차익을 그대로 세금내야 한다는데,임야는 비사업용토지라서 세금이 중과된다고 들었습니다.금년부터는 다행히 장기보유특별공제는 해준다고 들었는데,큰돈은 아니지만 두 배 정도 올라서 양도소득세가 걱정이 되어 사연 보냅니다.비사업용토지의 중과제도는 어떻게 되고, 장기보유 특별공제는 얼마나 받을 수 있는지요?방송이지만 대충 세금은 얼마나 되는지, 혜택은 없는지 세무사님의 설명 부탁드립니다.장효윤/ 오늘 사연을 보니 비사업용토지에 대해서 오늘은 집중적으로 다루어 볼 수 있겠네요.우선, 비사업용 토지란 무엇인지부터 설명해 주신다면?장운길/ 네, 비사업용 토지란 보유기간 중 일정기간을 사업용으로 사용되지 않은 토지를 말하는데,첫째, 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 직접 사업에 사용하지 않거나둘째, 양도일 직전 5년 중 3년 이상을 직접 사업에 사용하지 않은 토지셋째로, 보유기간 중 60%이상을 직접 사업에 사용하지 않은 토지를 말합니다.대상 토지는 농지, 임야, 목장용지, 건축물이 없는 나대지와 잡종지 등입니다.여기서 농지는 전, 답, 과수원을 말하며 농지 소유주가 농지 소재지에 거주하지 않거나 자기가 경작하지 않는 농지는 비사업용 토지로 간주하고,도시지역 안에 농지도 비사업용 토지로 간주합니다.다만, 보유기간이 2년 미만인 경우에는 60%이상만 직접 사업에 사용하거나도시민이 주말 체험 영농 목적으로 소유하는 세대당 1,000㎡, 약 300평 미만인 경우에는 비사업용 토지로 보지 않습니다.장효윤/ 비사업용 토지와 관련된 세법이 자주 변경된 것 같은데요,비사업용 토지와 관련해서 어떻게 적용되고 있는지 소개해 주신다면?장운길/ 네. 비사업용 토지와 관련해서는 그동안 여러 번 세법이 변경되었는데요,최근 10년 동안의 변동사항을 살펴보면,2007.1.1일부터 2009.3.15.일까지의 기간 중에 양도한 비사업용 토지의 경우에는 60%의 중과세율을 적용하였습니다.그러다가 2009.3.16일부터 2012.12.31일까지 취득한 자산을 양도할 때에는비사업용 토지라 하더라도 일반세율에 10%p를 가산하는 중과세를 유예하여 적용하지 아니합니다.현재는 2015.12.31일까지는 비사업용 토지의 장기보유 특별공제를 적용하지 않았으나,2016.1.1일부터 3년 이상 보유한 경우 장기보유특별공제를 적용하되,그 보유기간의 기산일은 2016.1.1일부터 적용하여 악법이라는 여론에 따라2017.1.1일 이후 양도하는 비사업용 토지 부터는 취득일부터 기산하도록 개정되어 현재 운영중입니다.장효윤/ 그렇군요. 중과세 대상에서 제외되는 대상이라는 말씀인데,오늘 사연을 통해 대충 세금을 계산하여 설명해 주실 수 있나요?장운길/ 네. 오늘 사연에 양도가액 7,500만원, 취득가액 3,500만원이라 4,000만원의 양도차익이 있는데요,장기보유특별공제가 금년부터 취득일부터 기산하니까 8년이면 차익 4,000만원의 24%인 960만원이 공제되어 차감하고,필요경비와 양도소득공제 250만원을 감안하면 약 3,000만원의 양도소득금액이 추정됩니다.세율구간이 15%구간인데, 중과세율이 해당된다면 10%p 가산되어 25%의 세율이므로누진공제 108만원을 반영하더라도 642만원정도의 양도세가 계산됩니다.그러나 사연의 경우 25일 차이로 중과세 유예기간에 취득하였으므로 15%만 세율 적용되어3,000만원×15%-108만원 적용하면 342만원이 계산되어 몇일 차이로 반정도인 3백만원이 절세되고 342만원만 납부하시면 되겠습니다.따라서 오늘 시청자 사연의 경우에는 운 좋게도 중과세 유예기간에 취득해서 세금을 많이 줄일 수 있었구요,여기에는 금년, 2017년부터 적용되는 장기보유특별공제의 기산일이 취득일로부터 적용하도록 변경된 것도 한 몫 한 것 같습니다.장효윤/ 차이가 거의 두 배나 되는군요.시청자들을 위하여 비사업용 대상토지의 기준은 어떻게 되는지 자세히 설명해 주신다면?장운길/ 네. 대상토지의 기준으로 크게 4가지로 나눌 수 있는데요,우선, 농지의 경우에는 시 이상의 주거, 상업, 공업지역 외에 소재하는 전이나 답, 과수원의 재촌이나 자경농지를 제외하고는 비사업용 토지로 보게 되구요,다음은, 임야로서 영림계획인가를 받아 사업 중인 임야나 특수개발지역으로 지정된 임야,그리고 재촌하는 자가 소유한 임야를 제외하고는 비사업용토지로 보게 됩니다.다음은, 목장용지로서 시 이상의 주거, 상업, 공업지역 외에 소재하는축산업을 영위하는 목장용지로서 기준면적 이내의 토지를 제외하고는 비사업용 토지로 보게 됩니다.마지막으로, 나대지로서 재산세 종합합산과세대상 토지로 건축물이 없는 나대지나 잡종지 등의 토지를 말합니다.한국경제TV 핫뉴스ㆍ‘남편 재산이 어마어마’ 이혜영, 입이 떡 벌어지는 초호화 집 공개ㆍ이태임 수영복 자태 변천사…이 몸매가 굴욕?ㆍ온라인 뜨겁게 달군 `갓데리` 홍진영… 이 몸매, 현실?ㆍ성현아, 이혼소송 남편 자살 추정…시신 부패 진행 중 발견ㆍ"세월도 역행" 김성령, 20대 vs 50대 `진화하는 미모` 입이 쩍ⓒ 한국경제TV, 무단 전재 및 재배포 금지