[한국경제 TV 부동산 전문가 현장진단] 조민기 알앤디에셋 부동산자산관리 전문위원 "변수 많은 올해 부동산 시장, 규제 틈새 노려라"
2017년 정유년에는 ‘대통령 선거’라는 정치적 변수가 있어 부동산 정책면에서 변화가 많을 것으로 예상된다. 아파트 잔금대출 규제, 디딤돌대출 기준 축소 등 대출규제가 더욱 강화됐고, 소득세, 상속·증여세 등 세금 부담도 점점 가중되는 시기다. 부동산 투자 시 정책변경에 대한 정확한 이해와 철저한 투자 전략이 필요한 시기다.

먼저 올해 금융권 자금 이용이 어려워진다. 지난해 11월24일 발표된 ‘8·25 가계부채관리방안 후속조치 및 보완계획’에 따라 올해 1월1일부터 분양되는 아파트 단지의 잔금대출에 대해 현 주택담보대출에 적용되는 여신심사가이드라인이 도입된다. 더불어 총체적 상환능력심사(DSR) 제도가 도입 돼 차주 신용도에 따라 잔금대출이 더 어려워진다. 생애 첫 주택구입에 이용되는 디딤돌대출의 DTI(소득대비 원리금 상환액 비율) 기준도 현행 80%에서 60%로 축소된다.

두 번째로 세금 부담도 증가한다. 소득세 최고세율 구간을 한 단계 추가로 만들어 시행한다. 현행 소득세 최고세율은 38%로 과세표준 1억5000만원 초과부터 최고세율이 적용됐다. 그러나 올해 과세표준 5억원 초과 시 40% 세율이 적용된다. 상속·증여세 신고세액에 대한 공제도 축소된다. 상속세는 3개월 이내, 증여세는 6개월 이내 자진신고하면 산출세액의 10%를 공제해 줬으나 이 비율이 7%로 축소됐다.

세 번째로 재건축 초과이익환수 유예 정책으로 인해 주택시장 판도가 바뀐다. 현재 시행 중인 재건축 초과이익환수제 유예 조치는 2017년 12월 말로 종료될 예정이다. 재건축 대상 아파트가 올 연말까지 관리처분계획인가 신청을 하면 초과이익환수 대상에서 제외되지만, 추가적인 유예 연장이 없다면 올해 말로 끝나게 된다. 일정 수준 이상 재건축 사업을 진행한 서울 강남권 단지들이 올해 안에 관리처분계획인가를 신청하기 위해 사업속도를 높이고 있다.

네 번째로 분양·청약제도 변경으로 웃돈(프리미엄) 차익거래가 어려워진다.지난해 강남4구 및 특정지역을 대상으로 전매 제한이 시행됐다. 또 올 1월부터 아파트 최초 분양계약부터 주택거래를 신고하는 실거래가 시스템이 적용됐다. 분양권을 전매해 차익을 실현하는 투기시장의 과열을 진정시키고, 건설사의 신고를 통해 미분양 주택 추이를 정확히 파악해 소비자들에게 분양시장 상황을 객관적으로 알리는 효과가 있을 것으로 보인다. 즉 소비자들의 합리적인 계약을 유도하고 객관적인 미분양 통계를 통해 건설사가 분양공급 일정을 조절할 수 있도록 유도하기 위한 것이다.

그렇다면 올해 유망한 투자전략은 무엇일까. 주택, 토지, 상업용 부동산 등으로 분류되는 부동산 시장은 올해 국지적 상승세를 보일 수 있어 틈새를 공략하는 지혜가 필요하다.

아파트는 중소업체보다는 대형 건설사가 시공하고, 지방보다 수도권에 위치하며, 신규택지지구 사업보다는 도심정비사업 위주로 관심을 가지는 것이 유리하다. 무엇보다 전체 시장은 침체가 예상된다. 지난해 전국 민간 아파트 공급물량 37만6077가구(추산) 대비 올해 민간아파트 분양예정 물량은 29만8331가구로 줄어들 것으로 보인다. 주택시장의 양극화 기조 속에 공급물량은 상반기에 쏠릴 것으로 예상한다.

재개발·재건축 등 도심 정비사업에 관심을 가진다면 재건축 사업은 금년 말까지 관리처분인가 신청이 완료될 수 있는 단지를 선정하는 것이 좋다. 국토교통부에 의하면 전국에서 재건축을 추진 중인 단지는 486개, 이 중 이미 관리처분계획을 승인받은 133곳을 제외하면 182개 단지가 올해 재건축사업에 속도를 낼 것으로 보인다. ‘옥석가리기’가 필요한 시점이다.

분양권 전매제한과 청약조건 강화 등을 담은 ‘11·3 대책’이 발표된 뒤 최대 수혜 상품으로는 재개발 물건이 꼽히고 있다. 조합원은 중도금(추가부담금) 등 대출규제를 받지 않고, 재건축처럼 초과이익환수제 대상도 아니다. 또 조합원 입주권은 전매제한 대상이 아니라서 언제든 매도할 수 있다. 재건축에 비해 실투자비가 낮고 환금성도 높은 투자처로 인식되기 때문이다.

올해 토지시장도 관심을 가져볼 만하다. 국토교통부는 지난 1월 초 ‘고속도로 건설 5개년 계획’을 발표했다. 총 28조9000억원을 투입해 2020년까지 49개 사업, 882㎞ 길이의 고속도로를 확장·신설한다는 내용이다. 아울러 올해 1조4000억원대 토지보상금이 풀린다.

관심을 가져볼 만한 노선으로는 서울~문산 고속도로, 서울~세종 고속도로, 이천~오산 고속도로 나들목 예정지 등을 꼽고 싶다. 철도노선 중에선 공사가 진행 중인 서해복선전철이 신안산선과 연결돼 기대된다. 비(非)사업용 토지에 대한 양도소득세 장기보유특별공제 기산일이 2016년 1월1일에서 취득일로 조정돼 보유기간(3년 이상) 양도차익의 10~30%를 공제받는다.

결론적으로 올해 부동산 투자는 각종 세금규제 및 전매제한 등으로부터 자유로운 토지와 수익형 부동산으로 포트폴리오를 구성해 분산투자하는 것을 고려할 만하다.