[알쏭달쏭 세금] 은행 대출금 낀 아파트 '부담부 증여'…채무액 뺀 나머지 금액에만 증여세

김부자 씨는 ‘부담부 증여’를 이용하면 절세할 수 있다는 얘기를 듣고 은행 대출로 근저당이 설정돼 있는 아파트를 자녀에게 증여하려 한다. 자녀는 직장 초년생으로 대출금 이자를 감당하기 어려워 1년쯤 뒤 대출금을 김씨가 대신 갚아주려고 하는데 문제가 없는지 궁금하다.

자녀에게 부동산을 증여할 때 은행 대출금이나 전세보증금을 끼고 부담부 증여를 하면 절세 혜택을 볼 수 있다. 특히 2주택 이상을 가졌거나 비사업용 토지를 소유한 경우 종합부동산세나 양도소득세를 줄이기 위해 부담부 증여를 활용할 수 있다.

부담부 증여를 하면 증여가액에서 채무액을 뺀 나머지 금액에 대해서만 증여세를 내면 된다. 채무액에 대해서는 양도소득세를 내야 한다. 채무를 넘겼다는 것은 그 채무액만큼은 사실상 돈을 받고 양도한 것으로 보기 때문이다. 예컨대 5억원짜리 아파트를 증여하면서 은행 대출금 3억원을 자녀가 승계하는 조건으로 부담부 증여를 했다면 자녀는 2억원에 대해서 증여세를, 부모는 3억원에 대해 양도소득세를 내야 한다.

통상 채무액에 대해 증여세를 내는 것보다 양도소득세를 내는 것이 유리하지만 드물게는 부담부 증여할 때 오히려 세 부담이 더 큰 경우도 있다. 따라서 세 부담을 최소화하기 위해서는 자녀에게 증여하기 전 단순 증여와 부담부 증여 간 세액 차이를 비교하고 채무상환 능력을 고려해 실행 여부를 결정해야 한다.

부담부 증여로 물려받은 채무는 세무서에서 관리한다. 세무서는 증여세 등의 신고 내용이 적정한지 조사하는 과정에서 그 채무의 진위 여부를 판단하고 사실일 경우 채무로 인정해주되 국세청 전산에 일일이 입력해 둔다. 만기 상환일이 지나면 실제로 빚을 갚았는지, 갚았다면 어떤 돈으로 갚았는지 점검한다.

대출금을 상환하면 세무서는 먼저 수증자에게 상환자금 원천에 대한 소명 요청을 한다. 소명 내용이 신빙성이 없거나 미흡한 경우 조사할 수 있다. 그 과정에서 부모 등이 빚을 대신 갚아주거나 거짓 채무임이 드러나면 원금뿐 아니라 이자에 대한 증여세를 물고 추가로 가산세까지 내야 한다.

현상기 < 이현회계법인 전무 >